為酬金制答疑解惑

化向東/《中國物業管理》/2008年第9期
 

　　從理論上說，包干制和酬金制各有千秋，但在實際操作過程中，很多業主和物業從業人員對酬金制及其相關概念的認識存在疑惑。

　　疑惑一，酬金制下物業服務企業預收的物業服務資金到底屬于不屬于物業服務企業的收入？

　　按照《物業服務收費管理辦法》對酬金制的定義，物業服務企業向業主收取的物業服務費屬于預收的物業服務資金，由物業服務支出和物業服務企業酬金兩部分組成。那么對物業服務企業來說，其實際的收入只應是酬金部分，其余只是代管資金，不構成物業服務企業的收入，也不應計營業稅。事實上，按照現行會計制度和稅法，物業服務費應全部計入企業收入、計繳營業稅。

　　疑惑二，應該如何理解物業服務費是“業主的錢”？

　　一些業主片面理解《物權法》中業主的權利，強調物業服務費是“業主的錢”，業主愿意怎么用就怎么用，特別是實行酬金制的物業服務項目，業主的這種認識尤其強烈；而物業服務企業則認為雙方是平等的合同主體，物業服務費交到物業服務企業以后，物業服務企業擁有使用權。

　　以上疑惑，容易導致業主和物業服務企業認識上的偏差和分歧，進而導致實際操作過程中引發糾紛和矛盾。

　　筆者擬結合工作實踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業同仁。

　　一、目前的物業服務工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業作為經營主體，物業服務費計入企業收入。因為企業向業主收取物業服務費，最后是要經過物業經營管理活動支出的，從工商企業管理及稅務角度來說，這個過程是企業以盈利為目的的經營行為，按國家稅收、財務等相關法律法規、制度，酬金制下的物業服務費也全部屬于企業的營業收入。

　　二、就物業服務費的來源和性質而言，物業服務費由物業服務企業收取，用于小區（大廈等）物業的物業服務及管理支出。全體業主與物業服務企業以合同為紐帶，構成了以繳費消費和收費服務為主要內容的權利與義務關系。那么業主按照合同約定繳納物業服務費，是履行合同義務；此時物業服務企業對公共服務資金有按合同約定使用的權力，而業主則只有監督權、受益權，不具備完全的所有權了。

　　三、對酬金制的正確理解應該是：酬金制強調的是物業服務企業收取管理報酬的方式，以及對物業服務費用結余（或不足）享受（或承擔）的角色約定，物業服務費的性質其實并沒有改變。筆者所在物業服務公司所管理的物業項目中，多數采用酬金制，企業能做到按約定比例提取酬金，所以業主對此沒有異議。但對于個別低收費的回遷小區，為了保證服務質量，項目虧損只能由企業補貼，否則服務很難維持。形成“節余留在項目，不足企業承擔”的現狀，實際還是包干，酬金制并未真正實現。從這個角度看，酬金制僅起到了計算管理報酬的作用。

　　四、將酬金制絕對化不切合實際。部分業主探索將物業服務資金由業主委員會自行管理或委托給第三方管理，專項服務由業主委員會與專業公司直接簽合同等。但是，業主大會或業主委員會不是獨立的法人實體，不具備經濟活動的主體資格。如果由業主委員會管理或委托第三方管理物業服務費，那么首先，業主的物業服務費交給誰？以誰的名義出具發票？以誰的名義設立銀行帳戶？其次，與專業公司簽署合同時的主體是誰？業主委員會有無主體資格？第三，如果將物業服務資金由業主委員會管理或委托第三方管理，誰對業主的這一大筆物業服務資金承擔風險？以什么來承擔？第四，如果物業服務企業僅僅是提出建議，所有支出均由業主委員會審批、資金管理人支出，那么服務品質的責任誰來承擔？北京個別實行“信托模式”的項目出現的問題就是一個很好的實例。

　　物業項目的管理模式多種多樣，但是，實行酬金制必須要解決兩個問題，一是財政稅收制度對物業服務費收入的確認，二是業主委員會的規范操作，只有這樣才能徹底解決問題。