《公元物業管理文摘》（第133期）

非贏利共享型信息選編　　　第133期/20090822　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——北京：住宅維修資金辦法征意見 擬禁用資金風險投資 ——福州：所有小區下月起掛4個牌子 物業收費明碼標價 【行業要聞】 ——佛山：樓盤新措施 物管收費不再需要建設局審批 ——昆明：小區拿“紅牌” 物管相關領導要下課 ——銀川：物業秩序維護員10月起持證上崗 ——無錫：各類住宅均有管理問題 政協建議出臺物業條例 ——鎮江：市區實行物業服務新模式 ——太原：市房地局下明文 嚴禁物業與“樓霸”勾結 ——沈陽：物業醞釀菜單式服務 房產部門給出指導價 ——安徽：缺乏可操作性 《物管條例》暫緩出臺 【數據說話】 ——呼和浩特：年底前將消滅所有無物業管理小區 【物管采風】 ——成都：四類物管糾紛 調委會可來"斷案" 【學習平臺】 ——讓物業管理前期介入為后期管理開路 【業主之聲】 ——淮南：高層住宅小區物業收費將有法可依 【自由論壇】 ——如何有效監督外包商 【案例選編】 ——從一起物業服務合同糾紛案談談業主委員會備案的法律效力

【法規動態】

北京：住宅維修資金辦法征意見 擬禁用資金風險投資

李海霞/《北京晚報》/20090827
8月26日市住建委公布《北京市住宅專項維修資金管理辦法》征求意見稿，從8月27日起至9月9日，公開向社會征求意見，市民可通過電子郵件方式將意見反饋至：BJWYGL@126.com。其內容包括：不交維修資金不能入??；維修資金只能購買國債；緊急維修可直接申請資金……

福州：所有小區下月起掛4個牌子 物業收費明碼標價

《海峽都市報》/20090827
下月起福州所有小區的業主都能通過物業出具的4塊價格公示牌，了解自己所繳納物業費各項項目的明細。市物價局日前發出《關于規范物業小區服務收費明碼標價工作的通知》，要求福州小區物業在下月底前做好明碼標價工作。標示的內容分為物業服務費、停車服務費、合同以外服務費以及代收費、公共水電費用公攤情況等四大類收費項目。

【行業要聞】

佛山：樓盤新措施 物管收費不再需要建設局審批

南方網/20090827
原來由佛山市建設局實施的“物業管理企業服務收費”和“開發建設項目合同書備案”兩項管理事項，由于審批依據不充分，將取消。佛山市昨日向各區和市有關單位發出通知，要求取消、調整一批行政審批(管理)事項，對佛山市安全監管局等10個單位的47項行政審批(管理)事項進行調整。其中取消21項。

昆明：小區拿“紅牌” 物管相關領導要下課

王玉波/《生活新報》/20090827
小區治安好不好，一看小區門口掛的是什么顏色的牌就知道；“連續三次拿‘黃牌’，直接負責人轉崗或待崗處理；獲得‘紅牌’，直接負責人‘下課’。” 分色考核標準：“治安良好小區”綠色通報牌：小區一個月內無刑事案件或發生刑事案件一兩起；“治安提示小區”黃色通報牌：一個月內發生刑事案件超過3起；“治安警示小區”紅色通報牌：一個月內刑事案件超過5起。

銀川：物業秩序維護員10月起持證上崗

趙嬋莉/《華興時報》/20090826
自今年10月1日起，銀川市各物業小區從事秩序維護工作的人員需經從業培訓并取得資格證后，方可上崗執業。截至目前市物業辦已舉辦6期培訓班，有769名物業秩序維護員經考試取得合格證。銀川市住房保障部門將通過加強持證上崗制度，建立信用檔案，逐步提高秩序維護員等物業服務行業從業人員素質，進一步提升銀川市物業服務水平。

無錫：各類住宅均有管理問題 政協建議出臺物業條例

人民網/20090826
近十幾年來，無錫市住宅小區管理的市場機制初步形成，目前全市實施物業管理的建筑面積約7000萬平方米。對低洼地區危舊房、城中村、私房等老居民區而言，由于基本沒有實行物業管理，經常出現問題無人管或管不到位的現象。調研組提出了以下建議要盡快出臺《無錫市物業管理條例》等地方性法規……

鎮江：市區實行物業服務新模式

余寬平/新民網/20090823
5月31日市政府出臺《關于進一步加強市區物業管理工作的意見》，決定在市區實施“條塊結合、以塊結合”的物業服務新模式，明確“各區政府對轄區內的物業管理工作負總責”“街道辦事處具體組織轄區內物業管理工作”“公安、城管、規劃、環保……各職能部門要配合區政府，加大執法監管力度，維護小區公共管理秩序。”

太原：市房地局下明文 嚴禁物業與“樓霸”勾結

薛日紅 郭麗菲/《山西青年報》/20090824
7月22日太原市房地局物業管理處下發了《關于加強物業服務區域內裝修和搬運隊伍管理的通知》。"嚴禁物業服務企業與任何裝修或搬運公司簽訂住宅小區(大廈)搬運協議，保證所有的業主可以自行選擇搬運隊伍、搬運方式和自主購買裝修建筑材料。"市房地局給太原市登記在冊的正規物業服務企業都下發了《通知》，提出這樣的明確規定。

沈陽：物業醞釀菜單式服務 房產部門給出指導價

張晶 唐子勻/《沈陽晚報》/20090826
今后，沈陽市的物業服務也會像到飯店點菜一樣，小區的業主可以根據自己的喜好，享受“菜單式”服務，并根據您點的“菜品”來交物業費。8月25日，市房產局物業處處長陳權透露，與上海、深圳等城市的物業“菜單式”服務略有不同，房產部門會事先推行一個物業服務指導價，業主根據自己的消費能力，以指導價為參考進行消費。

安徽：缺乏可操作性 《物管條例》暫緩出臺

《安徽市場報》/20090824
記者從省十一屆人大常委會第十三次會議上獲悉，《安徽省物業管理條例（修訂草案）》在常委分組審議時，由于其缺乏可操作性而被建議暫緩出臺。由于《條例》涉及面廣，因此備受關注。在二次審議的過程中，省人大常委會分組會議認為目前的《條例》修訂草案中部分條款仍有爭議，缺乏可操作性，建議暫緩出臺。

【數據說話】

呼和浩特：年底前將消滅所有無物業管理小區

馬芳/《呼和浩特日報》/20090820
整治和改造老舊小區工作將在呼和浩特全面展開，第一步，將于今年年底前消滅所有無物業管理小區，解決好垃圾清運、安全保衛和應急處理等問題。據市房產局物業管理處有關負責人介紹，目前首府共有無人管理的老舊小區604個，其中新城區91個，回民區273個，賽罕區22個，玉泉區218個。

【物管采風】

成都：四類物管糾紛 調委會可來"斷案"

《成都日報》/20090821
小區里有人擅自開店擾他人，維修資金使用業主意見不合……今后，這類物管糾紛，可以找物業管理糾紛人民調解委員會來幫忙。日前，成都市房產管理局、市司法局共同下發了《關于共同做好物業管理糾紛調解工作的意見》，要求在成都市范圍內，逐級建立物管糾紛調委會，聘請專職人民調解員，免費幫助業主化解物業管理糾紛矛盾。

【學習平臺】

讓物業管理前期介入為后期管理開路

羅斌/點睛考試網/20090225
一、前期介入     物業管理前期介入是指物業管理公司在樓盤開發的初期階段就受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見?！段飿I管理條例》 規定，房地產開發項目在規劃、設計、施工階段就應聘請前期物業管理企業。在住宅開發日益追求環境、房型、配套設施、服務完善的今天，各種設計的細節將成為衡量樓盤品質高低的坐標。而物業管理前期介入的最大好處，就是物業管理公司擅于從業主的利益、需求出發去發現問題、提出建議，從而把一般樓盤開發中容易出現的缺陷降到最低。     二、前期介入的兩個重要作用     1 、完善規劃設計，節省投資成本。 設計人員在進行小區規劃設計時，往往較注重技術規范或技術含量，對于今后是否迎合業戶使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考慮。前期介入可完善規劃設計方案，使小區布局、功能定位更趨合理。例如小區規劃設計必須綜合考慮到幼兒園、物業管理用房、機動車停車場、自行車棚、業主會所、商業網點設施的適宜位置，了解業戶需求的物業管理公司提出的代表性建議可以起到關鍵性輔助作用，從而避免了開發商的不必要、無意義投資。      2 、提高建造質量，提升維修管理。     在我國，工程質量不理想已是普遍現象，因為監理的職能只是負責對工程質量進行監管，是否利于管理與他們無關。而物業管理公司作為今后的管理者，必然會以責任心最強的姿態出現在前期介入階段，通過現場踏勘，提供詳細的照片資料及顧問報告，明確指出缺陷及質量問題，并提出整改意見，減少了竣工驗收中的整改工作量。 此外，現代建筑物內的管線錯綜復雜，雖有圖紙，但往往與實際情況差異較大。而物業維修除了滲漏水之外，大部分與管線有關，在前期介入階段，物業管理人員就可以從圖紙開始，全部參與施工過程。管線走向、改動狀況也一清二楚，這樣在業戶報修時，維修工就可以在短時間內弄清來龍去脈，做到維修及時有效。反之，如筆者所在的企業曾接管的一個舊小區，沒有前期介入，前期管理混亂，圖紙不全，以致小區管網漏水嚴重，根本無法查找出問題所在，嚴重水耗造成業戶水公攤負擔大，業戶紛紛抱怨投訴，管理費收繳率大幅下降。為改變現狀，我們不得不申請動用專項維修資金，將原有管路作廢，重新鋪設管網，才解決了該問題。     三、前期介入的三個階段     1 、早期以顧問形式介入。     規劃設計階段，由于設計人員難免會忽略物業日后使用的方便和管理的需要，從而會對物業以后的使用和管理，造成一定的影響。這就需要物業管理公司在前期介入時充當顧問予以提出，并在設計時就予以修正。     2 、中期以監理形式介入。     當物業管理公司在物業處于土建結構已封頂，工程進入到設備安裝和內部裝修階段時以監理的形式參與進來，主要是為了從管理的角度來熟悉線路、管道走向，以及對工程質量進行監督，對設備的安裝進行熟悉和質量跟蹤，要求其設計施工符合業主的利益、有利于以后的物業管理，以便日后更好地為業主提供服務。      3 、晚期以管家形式介入。     物業建設工程已基本結束，物業工程開始進行竣工驗收和接管移交驗收以及準備入伙和籌備開業階段時，此時物業管理公司應以管家形式全面介入，從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來缺憾。     四、前期介入的三個需要關注的問題     1 、關注工程建設問題。     （1 ）電氣方面：應重點關注各設備用房的通風、降溫、排水、應急照明、消防器材配備等問題，同時應對各個電氣設備的分布、數量、性能等方面進行熟悉、統計，對各供電線路走向、線徑、具體預埋點進行了解，對照明線路設計是否符合以后管理進行確認，提出可行性整改建議，以確保物業整體統一美觀，方便后期的維修、保養和管理。有的小區前期各種表具的安裝未進行統一規劃，以致墻上出現東一塊、西一塊布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子、電線，既影響物業美觀，降低社區檔次，又存在嚴重的安全隱患。為防范此類現象，物業管理公司就應在前期介入階段就發揮作用，提醒開發商做好不同表具安裝單位的組織協調工作，統一表具、管線的安裝規范，從而確保物業的整體美觀并杜絕安全隱患。     （2 ）消防方面：應重點對水系統中的消火栓、噴淋管網的走向、閥門的分布、水泵結合器的位置進行了解；同時對電系統中的風機、排煙系統的分布和工作原理進行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監控主機的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。     （3 ）給排水方面：應重點了解供水系統情況。各樓層由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住戶的供水方式以及各個閥門的位置。在排水方面應了解雨水、污水、冷凝水（空調水）的走向，檢查口的位置，化糞池、流泥井的位置等。     （4 ）土建施工方面：應重點了解哪些為整體混凝土施工，哪些為空心磚砌成，以方便日后住戶裝修時，能告之哪些墻不能拆除，墻體、天花、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時加以注意。     （5 ）公共水電方面：應了解由于供水、供電實行最低用量要求，故公共用水、用電不能安裝過多的計量表，以免計量表因使用達不到最低用量，造成用戶多付費用。因此對于公共用水、用電，在規劃設計時物業管理公司就應該建議盡量集中在一起，使用一塊計量表。     2 、關注保潔綠化問題。     （1 ）保潔方面：應重點關注各樓層垃圾桶的設置是否合理，樓層清潔用水是否方便，在電梯轎廂內吸塵用電是否方便，天臺是否設置了照明及水龍頭，是否設計了垃圾收集點及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關的設施?，F在小區里經常見到業主圖方便將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，待物業管理人員定時收集垃圾時，垃圾袋大多早已破漏或散發難聞氣味，從而構成對公共環境二次污染的現象。針對這個問題，物業管理公司在前期介入時就可建議開發商在每棟樓前設計一個內置式的、與建筑渾然一體的、可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，從而有效解決該問題。     （2 ）綠化方面：應關注綠化設計的品種是否適宜以后的物業管理，是否適宜以后長期保持相應的花期，以及各種自動澆水系統是否完善，花池的排水是否恰當。如果物業還配有泳池設備的，還應注意其設計是否合理，補水、溢水、排水是否完善。     3 、關注安全防護問題。在安全防護方面，物業管理企業應重點關注其智能防盜設備是否完善，周邊防翻越設置是否合理，各種監控鏡頭的設置是否充足、合理，出入門能否有效隔離商住空間，出入口的設置是否合理，各種工程管道井是否存在安全隱患等。

【業主之聲】

淮南：高層住宅小區物業收費將有法可依

孫鴻 李婧/《淮南報業》/20090824
今后淮南高層住宅小區物業收費將有法可依。8月21日市物價局、市房地產管理局聯合下發了《關于淮南市城市高層住宅區物業綜合服務費實行等級收費標準》的通知，并對相關標準進行了詳細解釋。新出臺的收費標準根據物業管理成本情況、物業服務等級等因素，對高層住宅小區物業收費標準作出了明確規定，市民繳物業費將有法可依。

【自由論壇】

如何有效監督外包商

王岫華/物業管理師網/20080602
外包監督的第一個環節是對委托服務供方進行評審，以確保選擇有資格的供方提供服務并達到委托方要求。評審內容一般包括：分包服務供方的資信、專業技術能力、服務質量、服務能力、服務方案、價格、業績等。衡量外包單位的專業水平主要通過書面評審和現場考察兩種方式，書面評審包括：供方營業執照、資質證明等文件；技術能力；品質保證系統；策劃服務方案（組織架構、人員安排、崗位職責、作業文件、質量記錄等）；合同草案（價格或預算、服務標準、付款方式、雙方的責任及義務等）；經營管理業績等?，F場考察主要側重服務質量、服務能力方面，一般采用對擬選服務方現有客戶進行實地考察、暗訪調查等方式，反映的情況較為客觀，可以作為決策的重要參考依據。     合同是物業公司對外包商進行控制、監督的核心環節。因此，在雙方簽訂的委托合同中，應對服務方式、質量標準、檢查方法、不合格項處理及相應違約責任等條款進行明確且細致的約定。     在外包服務合作過程中，雙方依循的應是互惠的供方關系原則（ISO9001標準的八項管理原則之一）。物業公司作為外包業務的委托方，對分包方的服務質量、結果全面負責，故應督導、協助供方落實合同要求及標準；服務分包方作為受托方，應服從委托方的督導，認真履行合同義務，確保合同要求和標準的實現。     物業管理服務產品的特點是產品實現過程（服務提供過程）與交付同步，且由不同類人員面向客戶提供，因此物業公司對分包方的督導、協助應重點放在現場檢查糾正及共性問題的整改落實?，F場檢查是快速發現問題并解決的有效方法，其中檢查內容、頻次、方法是關鍵；共性問題的整改應建立在數據收集、匯總、分析的基礎上，針對共性問題產生的原因而采取措施，目的是避免同類問題的再次發生，這是一種有效的預防為主的持續改進方法。鑒于此，為實現對分包方的有效監督，應明確督查的方法、時機、內容，做為日常的監控手段；同時應收集分包方的服務質量信息，并定期進行總結分析，針對重點問題、共性問題制訂并落實整改措施，如此往復，實現與分包方的共同成長和發展。     物業管理服務的改進常常依賴于對各類人員的培訓。這種培訓的內容包括：服務意識、服務規范（儀容儀表、語言態度、行為舉止）、服務技能等。為確保分包方的服務改進及時、有效，對其培訓環節的監控便顯得尤為重要，如日常檢查中發現的問題是否及時輸入培訓計劃，培訓計劃是否按時完成，培訓方法是否能夠支持有效性等等，都應作為對分包方監控的內容。此外，分包服務合同也經常用做監督手段，為此需要在合同標準、雙方的責權利、違約責任等方面進行嚴格、明確約定，以便可操作性的實現。 國外咨詢機構所做的一項專業調查顯示：選擇承包方時考慮的重要因素還包括雙方企業文化的適應性、承包方的技術實力、承包方對企業業務及經營策略的理解等。因此，如果將專項業務外包的挑戰視為找到合適的承包方的話，在承包方的選擇時，雙方企業文化的適應性可謂供方關系建立、維系的根本和關鍵。

【案例選編】

從一起物業服務合同糾紛案談談業主委員會備案的法律效力

案例分析：     秀秀小區始建于2002年8月14日，2006年5月后，業主陸續入住。小區未能成立業主委員會亦未能選聘物業服務企業，經開發商選聘，前期物業由高遠物業有限公司管理。2007年11月30日，小區業主牛某等5人利用業主推舉業主委員會成員候選人的時機成立業主管理委員會，并憑借候選人提名表和有關材料在市房產管理局登記為業主委員會（下稱“五人團”），同時刻制小區業主委員會公章。2007年12月26日，“五人團”以小區的名義向物業管理有限公司發出《中標通知書》。兩天后，“五人團”擅自以小區的名義與物業公司簽訂《物業服務合同》，并加蓋小區公章。     2008年1月5日，小區118戶業主形成《秀秀小區業主維權意見書》，并于當月20日分別呈交社區、街道辦事處和市房產管理局請求撤銷“五人團”的備案登記，均未能得到任何部門的準許和答復。2008年4月1日，因大部業主不認可“五人團”及前述物業服務合同而拒交物業管理費，物業公司撤出秀秀小區，但數月后又重返秀秀小區，有超過三分之二以上的業主分文不交物業管理費，并且交物業管理費的業主呈越來越少的趨勢，物業公司便將業主滿某訴諸法律，請法院判令滿某支付2008年1至3月物業管理費116.60元，2008年4月1日至9月10日滯納金56元。     滿某辯稱：秀秀小區至今為止未召開業主大會成立業主委員會，即小區根本沒有業主委員會，本案《 物業服務合同 》是谷文淵物業與“五人團”之間的事，與滿某沒有法律上的聯系，滿某不具備本案被告的主體資格。除非業主大會有授權，選聘和解聘物業服務企業應當由業主共同決定，本案《物業服務合同》是“五人團”私刻公章、冒充小區所簽，是無效合同，對滿某不具有法律約束力，請駁回物業公司的訴訟請求。

爭議焦點：     業主委員會簽訂物業服務合同的權利源于業主大會的授權還是房產管理部門的備案登記？業主委員會未取得或經業主大會的同意擅自簽訂物業服務合同對業主是否有約束力？

一審判決：     城區一審法院認為：原告物業公司與秀秀小區業主委員會簽訂本案《物業服務合同》主體合法，是雙方的真實意思表示，內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。被告滿某實際接受了物業公司的服務，雙方已形成事實上的物業服務權利義務關系，滿某應當支付物業管理費。至于秀秀小區業主委員會在簽訂合同時是否征得業主的同意是內部事務的問題，不得以此為由對抗物業公司而拒付物業管理費。一審法院判決滿某支付物業管理費116.60元，駁回物業公司的其他訴訟請求。

二審判決：     市中院經審理后認為：本案的業主委員會經過法定程序選舉產生并獲準備案登記，形式上具備簽訂《物業服務合同》的合法主體資格。業主委員會的產生過程是否符合法律規定的程序和條件不是本案審理的內容?！段飿I管理條例》關于選聘或者解聘物業服務企業的規定僅約束小區內部的管理權限，對外簽訂《物業服務合同》業主委員會是小區合法的民事主體，其法律效力不受小區內部管理權限的制約。中院駁回上訴，維持原判。

律師思考：     本案的關鍵是物業小區業主委員會的性質、備案登記的性質和業主委員會的主體資格問題，其體現了相關法律的立法精神和司法的正義理念。      從立法精神看物業小區業主委員會備案登記屬備查性質的行政管理行為，不是行政許可也不是行政確認行為。《物業管理條例》第16條規定業主委員會應當在選舉產生之日起30日內向房地產主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，但沒有規定業主委員會經備案取得管理資格和能力。換言之，物業小區業主委員會備案登記不會產生業主委員會取得經營或管理的資格和能力，比如對外簽訂合同的法律效果。物業小區業主委員會在民法上和物業小區一樣，都不是能夠獨立享有權利和承擔義務的民事主體，在行政法上不是行政相對人，業主委員會備案登記也不是對業主委員會的法律地位、權利義務的確認或者否定。因此，業主委員會簽訂物業服務合同的權利源于業主大會的授權而不是房產管理部門的備案登記。     《物業管理條例》第11條第（4）項規定選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定，第15條第（2）項規定業主委員會執行業主大會的決定事項包括代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。這是一個強制性規定，不容自行約定限制和任意選擇適用?？梢?，業主委員會未取得或經業主大會的同意擅自簽訂物業服務合同對業主是沒有約束力的。也因此，如果形成事實上的服務關系，實踐中不支持按合同約定支付物業管理費，而是依合同法第58條的規定折價給付管理的成本。     本案不同于一般拖欠物業管理費糾紛案件之處是，秀秀小區自始至本案終審生效之日，都沒有召開過任何一次業主大會，根本不存在所謂的業主委員會，也根本不存在所謂的招標選聘物業服務企業，兩級法院僅根據根本不存在的業主委員會給原告發出的《中標通知書》、沒有招標投標開標中標印證的表面證據《物業服務合同》、秀秀小區業主委員會備案登記申請書和秀秀小區業主委員會準予備案登記證明書以及原告物業公司資質資格證照就認定秀秀小區有合法的業主委員會并具備民事主體資格顯然是沒有事實和法律依據的，在法理上也是不通的，不能體現立法上正義的法治理念和司法上正義的價值取向。     基于物業小區業主委員會備案登記屬備查性質的行政管理行為，而不是行政許可也不是行政確認行為的認識，我認為本案第一步應當思考秀秀小區是否存在業主委員會的問題，而選票和業主大會記錄才是認定業主委員會存在與否的證據，因為業主委員會備案登記屬于不可訴的行政行為，不能把業主委員會存在與否推出民案審查范圍之外。第二步應當思考如果業主委員會確實存在，那么是否得到業主大會的授權或者決定簽訂物業服務合同，在此物業服務企業有義務注意是否有業主大會的授權或者決定，而不是關注業主委員會是否備案登記，因為業主委員會即使不備案登記，只要得到業主大會的授權或者決定簽訂物業服務合同應屬有效，應當約束全體業主，更何況物業公司是具有一級資質的物業服務企業，允許其疏于或放縱疏于審查物業服務合同簽訂主體資格對廣大業主是不公平的，是有違于物權法的立法本意的。     另外，本案一、二審實際上都涉及到表見代理的問題，應明確《民法通則》第66條第1款關于表見代理的規定是很嚴格的，也就是說表見代理除了善意的要件外根本上尚需被代理人的追認才能對被代理人發生法律效力，可見本案兩級法院對于表見代理的解讀是不妥的?？偠灾?，本案合同應當認定無效，并且不是業主大會的意思表示不能約束業主，本案《物業服務合同》的法律后果應當由簽訂合同的雙方自行承擔。

立法建議：     因為業主委員會備案屬不可訴行政行為，立法上應進一步明確業主委員會備案的法律效力。又物業小區和業主委員會均不是民法上和行政法上的獨立主體，立法上應進一步理順業主委員會行為的法律效力。

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