第一章物業管理概述
★★★物業管理概念：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
對條例定義的理解：
1. 物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動。
條例調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。比如：民法通則、合同法、物權法。
是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利。條例并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照條例的規定來進行。
2. 物業管理活動的基礎是物業服務合同。
物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的所進行的一項交易。
業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎，物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。雙方是平等的民事法律關系。
3.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。
★條例調整的范圍：
1.既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動。至于兩者的差別，可以通過物業服務合同來解決。但是需要注意：在前期物業管理階段的招投標制度、專項維修資金制度僅適用于住宅物業。
2.適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村。
★物業管理的市場化特征。物業管理的基本特征是市場化
1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變。建筑物區分所有權
2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應。單個業主對全體業主共同享有的權利無權單方作出決定，同時單個業主也沒有義務全額承擔應由全體業主共同履行的義務。任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定，都必須取得多數業主的同意，否則就會構成對其他業主權利的侵害。
3.物業管理活動應當遵循市場原則。
其本質就是業主將自己的物業管理職能從物業管理權限中分離出去，全體業主仍然享有物業管理的決策權，但管理職能交由物業管理企業實施。將市場化原則作為物業管理活動的前提條件：一是強調為主在市場活動中的自主權，其具有充分的自主選擇權;二是強調物業管理活動必須納入市場秩序。
3. 非市場性的房屋管理不屬于物業管理。
★★物業管理的特征。社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。
1. 社會化。物業的所有權、使用權與物業的經營權相互分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會化專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。
2. 專業化。要求物業管理企業必須具備一定的資質等級，要求物業管理從業人員必須具備一定的職業資格。
3. 市場化。市場化是物業管理最主要的特點，通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化，雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。
★ 物業管理的產生與發展
1.物業管理起源于19世紀60年代的英國，主要人物“奧克維婭·希爾女士”，后來英國成立非盈利性行業組織—皇家特許屋宇經理學會。
19世紀末20世紀初，美國出現了專業化的物業管理機構。
2.我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：投資由國家和國有企業統包;分配采取實物分配;消費采取福利低租金和國家包修包養制度。
3.1978年我國房地產領域的三項改革：城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革。
4.1981年3月10日，深圳市物業管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會化、專業化的管理原則和企業經營的方式并未市場化。
5.1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》;建設部于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》
6.1995年，青島，建設部主持召開了全國第一次物業管理工作會議;1997年，建設部在大連召開了全國第二次物業管理工作會議;1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招標制度和經驗，這次會議主要解決了物業管理市場問題。
7.2000年中國物業管理協會成立。
★★物業管理在社會經濟中的地位與作用
1. 實施物業管理有利于促進經濟增長。居住消費本身包含眾多的消費環節：購房消費支出;家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出;使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出;房屋大、中修及設施設備改造以及物業管理消費支出，其中后三類消費支出要大大超出購房支出。
2. 實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量。
3. 實施物業管理有利于增加就業。
4. 實施物業管理有利于維護社區穩定。
5. 實施物業管理有利于推動房地產為的良性發展。
★在我國短暫的物業管理發展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我國當前仍處于計劃經濟向市場經濟的轉型期，由福利制的房屋管理模式轉變為市場化的物業管理模式,需要政府發揮應有的作用;
2.物業管理是我國城市管理的重要組成部分,物業管理的水平直接關系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對物業管理進行適度干預;
3.普通商品房、以濟適用房和廉租房的物業管理是廣大百姓的民生問題，直接關系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩定，需要政府從全局的高度進行必要的監管。
★我國物業管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個階段。
(一)條例頒布前的物業管理制度建設
1.條例頒布前的物業管理制度建設的特點：借鑒性、過渡性、針對性
2.1994年3月23日建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向;是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。
3.建設部1995年印發了《全國優秀管理住宅小區標準》;1997年建設部印發了《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》;2005年5月建設部發布了《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》及其附件。
4.1996年建設部下發《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》
5.1996年建設部和國家計委聯合下發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，己被2003年的《物業服務收費管理辦法》取代
6.1998年財政部頒布了《物業管理企業財務管理規定》
7.1998年11月建設部財政部印發了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》
8.1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法》，己被2004年3月《物業管理企業資質管理辦法》取代
9.2002年3月建設部發布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(110號令)是物業管理企業提供裝飾裝修管理服務的法規依據，對規范裝飾裝修行為起到了重要作用。
(二)條例頒布后的物業管理制度建設。
1.條例頒布后的物業管理制度建設的特點：配套性、經驗性、操作性
2.2003年6月8日，國務院頒布《物業管理條例》，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期
3.2003年6月建設部發布《業主大會規程》
4.2003年9月建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》
5.2003年11月國家發改委、建設部發布《物業服務收費管理辦法》
6.2004年1月中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級標準》
7.2004年3月建設部發布《物業管理企業資質管理辦法》
8.2004年7月國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費明碼標價規定》
9.2004年9月建設部發布《業主臨時公約(示范文本)》和《前期物業服務合同(示范文本)》
10.2005年11月人事部、建設部發布《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》
★★條例的立法理念：發展為重、平衡利益、保護弱者
★★★條例的立法指導思想：1。強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系;2。強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;3。強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。
★★★條例的立法原則：1。物業管理權利和財產權利相對應原則;2。維護全體業主合法權益原則;3?，F實性與前瞻性有機結合的原則;4。從實際出發，實事求是的原則。
★★條例創設的法律制度：業主大會、業主公約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業管理企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金。
(一)尊重和維護業主的財產權利。
物業管理的基礎是業主的財產權。條例本著尊重業主財產權利的原則，并不強制業主必須實行物業管理，而只是規范實行物業管理時各方的行為，條例遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業管理企業與業主是平等的民事主體，對于業主的共同利益，也由業主在民主協商的基礎上自選平衡，條例還本現在對侵害業主財產權的救濟上。
(二)建立為主民主協商、自我管理、平衡利益的機制。
共同財產、共同利益是構成業主之間聯系的基礎，“共同契約”就意味著要遵守少數服從多數的原則。業主大會制度和業主公約制度目的就是建立業主民主協商、自我管理、平衡利益的機制。
(三)條例和有關法律法規共同規范物業管理活動。
比如物業的質量問題，業主購買物業，形成與建設單位之間物業買賣的民事法關系，有關法律規定由建設單位承擔物業建造過程中的質量責任。盡管業主在物業交接后才發現物業質量問題，但原來的法律關系在物業管理階段仍然存在，業主應當依據有關法律法規追究建設單位的質量責任。
(四)妥善處理政府和市場關系
條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規定，對同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則。
物業管理的發展從根本上取決于市場規則的完善和市場機制的良性運行，條例是一部體現政府轉變職能的行政法規。
★★條例的主要內容
★條例生效以前的物業管理活動不適用條例的規定。法律不溯及既往。
★★★條例確立的基本法律關系：
(一)業主相互之間的關系。物業管理本質上是業主對物業管理區域內共同利益的維護和管理，條例規定：業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則，遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度，執行業主大會的決定，按時交納物業管理服務費用。
(二)物業管理企業和業主之間的關系(民事法律)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。
(三)開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系。條例要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關于物業管理的權利義務。因此，業主在前期物業管理階段接受物來管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的;一個是建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同。開發建設單位在物業管理活動中的義務是：制定業主臨時公約并明示買受人、住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業管理企業、提供必要的物業管理用房、不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養范圍內承擔物業的保修責任。
(四)供水、供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系。條例規定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即：“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任”。
(五)社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系。社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。條例設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務;業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業管理企業和其他企業一樣與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。
(六)物業管理各方主體與政府之間的關系。政府與物業管理各方主體之間的關系是一種行政法律關系。
第二章物業管理服務
★★★物業管理服務的特點：
1. 物業管理服務的公共性和綜合性
2. 物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性。物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。
3. 物業管理服務的即時性和無形性。物業管理服務并不存在流通環節，且生產和消費處于同一過程之中。
4. 物業管理服務的持續性和長期性。
★★★物業管理服務的內容：
(一)物業管理服務的主要內容：
1.房屋共用部位的維修、養護與管理;
2.房屋共用設施設備的維修、養護與管理;
3.物業管理區域內共用設施設備的維修、養護與管理;
4.物業管理區域內的環境衛生與綠化管理服務;
5.物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務;
6.物業裝飾裝修管理服務;
7.物業檔案資料的管理;
8.專項維修資金的代管服務。
(二)物業服務合同約定以外的服務：
1.提供物業服務合同約定以外的服務，并不是物業管理企業的法定義務;
2.合同以外的服務事項需由特定的業主和物業管理企業另行約定;
3.物業服務合同約定以外的服務是一種有償服務。
★★物業管理服務標準。2004年物業管理協會印發《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》
(一) 標準的主要內容
(二) 使用標準時應當注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標準;2.標準由高到低設定三個服務等級(一級、二級、三級);3.標準以外的其他服務項目、內容及標準，由雙方協商約定;3。對于不同的住宅小區分情況選擇相應的服務等級。
★★物業服務收費原則：合理、公開、收費與服務水平相適應
★★物業服務收費定價形式：政府定價、政府指導價、市場調節價(物業服務收費管理辦法不再規定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節價對物業服務收費進行管理)
★政府定價方式的弊端：1。不利于物業管理企業提高服務質量;2。制約了業主對物業服務質量的監督權和選擇權;3。因定價標準不客觀產生了大量矛盾;4。政府核定物業服務收費標準阻礙了物業管理市場的發展。
★★★物業服務收費實行政府指導價的具體方式：由房地產行政主管部門根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業管理服務項目的具體收費標準，由業主與物業管理企業根據規定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業項目的服務等級標準和調整因素，在物業服務合同中約定。
★★★物業服務收費形式與成本構成
(一)包干制(盈虧自負)-：指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。包括物業服務成本、法定稅金和物業管理企業的利潤。
(二)酬金制：指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
★酬金制的物業管理企業，應當履行以下義務：1。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況;2。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復;3。物業管理企業應配合業主大會按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
★★物業管理服務成本構成：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用。
★★物業服務費的繳納和督促
1. 非業主使用人的交費責任。條例規定業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，即使存在這一約定，業主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關于物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業管理企業可以直接請求業主支付物業服務費用。
2. 未交付房屋的交費主體。條例規定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
3. 業主委員會對欠費業主的督促義務。條例和物業服務收費管理辦法均明確規定：對于欠費業主，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。對于拒不交費的業主，物業管理企業有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。
★物業服務合同
1.物業管理企業與業主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業服務合同;
2.物業服務合同是確立業主和物業管理企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據;
3.物業服務合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”;
4.條例明確的將業主和物業管理企業之間的合同定義為物業服務合同。
5.根據不同物業管理階段和不同的簽約主體，現實存在兩種物業服務合同：一種是在前期物業管理階段，由建設單位選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同;另一種是業主或業主大會選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。
★★物業服務合同應具備的主要內容：
1. 物業管理事項;2。物業服務質量;3。物業服務費用;4。雙方的權利義務;5。專項維修資金的管理與使用;6。物業管理用房;7。合同期限;8。違約責任。物業服務合同除需明確以上八項內容外，還應包括當事人雙方根據物業服務需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等。
★關于物業管理資料的移交問題條例作出如下規定：1。物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理驗收手續，業主委員會應當向物業管理企業移交物業管理資料;2。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理資料交還給業主委員會;3。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。
★★★前期物業服務合同
(一)前期物業服務合同的特征：1。具有過渡性;2。由建設單位和物業管理企業簽訂;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。)
(二)前期物業服務合同的時效：條例規定：前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。(即：1。前期物業服務合同可以約定期限;2。前期物業服務合同是一種附終止條件的合同)
(三)前期物業服務合同的主要內容：1。合同當事人與物業的基本情況;2。物業服務內容與質量;3。物業服務收費方式;4。物業經營管理活動的內容;5。物業的承接查驗;6。物業的使用與縱護;7。專項維修資金;8。違約責任;9。其他事項
★★物業管理企業的義務
(一)物業管理企業維護物業管理區域秩序的義務
(1)。業主違反物業管理區域物業管理區域秩序的主要表現：1。侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環境;2。建規裝修，拆改房屋結構和設備設施，造成財產損害和安全隱患;3。安裝設備設施，侵犯相關業主正當權益;4。違反規定飼養寵物，損害環境，影響相鄰業主生活;5。經營活動污染環境、噪音超標，給相鄰業主生活與經營造成損害;6。使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業主造成安全隱患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰來主造成安全隱患;8。占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;9。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業管理企業實施正常的房屋修繕，損害相關業主正當權益;10。其他損害公共秩序和違反業主公約及物業管理區域規章制度的行為。
(2).維護物業管理區域秩序的主要方式：履行告知義務、履行制止義務、履行報告義務。
(3)。業主違反物業管理秩序的法律責任：侵權責任
(二)物業管理區域的安全防范協助義務
(1)。物業管理企業在安全事故中的義務。條例首先強調了物業管理企業在安全防范工作中的地位，是協助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業管理區域內的安全防范工作全面負責;其次在發生安全事故時物業公司要履行三項義務：1。立即采取應急措施，避免擴大損失;2。及時向有關行政管理部門報告事故;3。協助做好救助工作。
(2)。物業保安人員的職責。物業保安人員的主要職責是維護物業管理區域內公共秩序，為業主提供良好的生活環境。
★★物業管理企業的責任：條例規定“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”
這句話可以這樣理解：1。對不履行合同約定，造成業主人身和財產損害的，物業管理企業應承擔相應的合同責任，而非法定責任;2。不能簡單地認為既然實施了物業管理，物業管理企業就應當保障業主的財產和人身安全，對業主在物業管理區域內受到的人身和財產的損害，物業管理企業就應當承擔完全的法律責任(主要是民事責任)，物業管理企業承擔責任有一個前提條件，就是物業管理企業未能履行物業服務合同的約定;3。物業管理企業未能履行物業服務合同中的約定，導致業主人身、財產受到損害的，“依法”承擔的是“相應”的法律責任。所謂相應即：根據不同的情況，承擔不同類型的責任;根據物業服務合同的不同約定，承擔不同的責任。
★★★物業使用與維護中的相關規定：
一、 公共建筑和共用設施規劃用途不得擅自改變。對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規劃部門提出申請，經規劃部門批準后方可實施;條例要求業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法向規劃部門辦理有關手續后告知物業管理企業，以便物業管理企業及時調整管理方案;物業管理企業無權決定改變公共建筑和共用設施用途，確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論同意后，由業主委員會依法辦理有關行政審批手續。
二、 物業管理區域內的道路場地不得擅自占用與挖掘。
三、 公用事業單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養護責任。
四、 業主裝飾裝修房屋應當依法規范。裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提;條例規定了業主裝修房屋前對物業管理企業的告知義務;同時物業管理企業在知道業主裝修后應當將相關禁止行為和注意事項告知業主。
五、 利用物業共用部位、共用設施設備經營應當遵守有關規定。利用物業共用部位、共用設施設備經營收益應當優先用于補充住宅專項維修資金(1。收益來源于利用共用部位、共用設施設備經營所得，應該主要用于其維修養護;2.住宅專項維修資金是房屋的“養老金”，由全體業主按照產權份額分期繳納，一旦急需時所需數量巨大，利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金);利用物業共用部位、共用設施設備經營的前提是，必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規定。
第三章 物業管理的基本制度
★★★條例確立了七項物業管理基本制度：業主大會制度、業主公約制度、前期物業管理招標投標制度、物業承接查驗制度、物業管理企業資質管理制度、物業管理專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度
一、業主大會制度：條例確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。
★業主：房屋的所有權人為業主?，F實物業管理中具備業主身份的三種人：房屋所有權證書持有人;房屋共有權證書持有人;待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。
★★業主在物業管理活動中的權利：1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;2.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;4.參加業主大會會議，行使投票權;5.選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;6.監督業主委員會的工作;7.監督物業管理企業履行物業服務合同;8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;9.監督物業共有部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;10.法律、法規規定的其他權利。
★★業主的義務：1.遵守業主公約、業主大會議事規則;2.遵守物業物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;4.按照國家有關規定交納專項維修資金;5.按時交納物業服務費用;6.法律、法規規定的其他義務。
★業主大會：業主大會是業主參與物業管理活動的組織形式，由物業管理區域內全體業主組成。
★成立業主大會的限制與選擇：1.一個物業物業管理區域只能成立一個業主大會，而不能成立多個業主大會;2.同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;3.條例規定業主大會制度，是為了保障眾多業主的公眾權益不受損害，只要不影響業主民主決策，是否成立業主大會，由物業管理區域的全體業主決定。
★★業主大會籌備：
(1)成立業主大會籌備組(在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處指導下，由建設單位、業主代表組成)
(2)業主籌備組的工作內容：確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;參照政府主管部門制定的示范文本、擬定《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案;確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;確定業主委員會侯選人產生辦法及名單;做好召開業主大會會議的其他準備工作。
(3)籌備業主大會的工作要求：業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告;公告《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案的同時，應當將業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;確認業主身份，應當以業主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;業主在首次業主大會會議上的投票權，應當根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。
★★業主大會的成立：業主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織召開首次業主大會會議。主要內容：報告業主大會的籌備工作情況;宣讀業主名冊和首次業主大會會議上的投票權數;宣讀《業主大會議事規則》草案和《業主公約》草案，宣講業主對草案提出的修改意見，以及業主大會籌備組根據業主意見對《業主大會議事規則》和《業主公約》的修改結果;投票通過《業主大會議事規則》和《業主公約》;宣讀業主委員會委員侯選人名單，經投票選舉產生業主委員會組成人員。
★★業主大會的職責：制定、修改業主公約和業主大會議事規則;選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;選聘、解聘物業管理企業;決定專項維修資金使用、繼籌方案，并監督實施;制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
★★★業主大會活動規則：
1.業主大會會議：定期會議和臨時會議，都由業主委員會組織召開。
臨時會議召開的條件：20%以上業主提議召開業主大會臨時會議;發生重大事故或者緊急事件需要及時處理;業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。業主委員會應當在召開業主大會會議15日前在物業管理區域內公告。
2.業主代理人和業主代表人：業主只能委托代理人代理事項、不能委托代理人代理業主身份，代理人無權以候選人身份參加業主委員會成員的競選;業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業主意見;業主大會會議可以采用到會業主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。
3.業主大會決定事項的表決效力：一般決定，實行簡單多數表決原則，經與會業主所持投票權1/2以上通過;重大事項實行特別多數表決原則，經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會不符合上述兩項規則的表決事項，均屬無效。
★業主委員會。條例明確定位為業主大會的執行機構
★★業主委員會的職責：
1.召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。除首次業主大會會議處，業主委員會是業主大會會議的法定召集人，定期會議和臨時會議均由業主委員會籌備和召開。
2.代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。
3.及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。
4.監督業主公約的實施。
5.業主大會賦予的其他職責。
★★業主委員會的備案(告知備案)自選舉產生業主委員會之日起30日內向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案，內容一般包括：業主委員會的成員基本情況、業主公約、業主大會議事規則等。
★★業主委員會委員的資格條件：
1. 本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;
2. 遵守國家有關法律、法規;
3. 遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務;
4. 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
5. 具有一定組織能力;
6. 具備必要的工作時間。
業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議。推選產生業主委員會主任1人，副主任1-2人。業主委員會主任、副主任是業主委員會的召集人和組織者。
★業主委員會委員的資格終止：因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;因疾病等原因喪失履行職責能力的;有犯罪行為的;以書面形式向業主大會提出辭呈的;拒不履行業主義務的;其他原因不宜再擔任業主委員會委員的。
★業主委員會會議
業主委員會應當定期召開業主委員會會議，遇有特殊情況，經1/3以上的業主委員會委員提議，或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業主委員會會議;無論定期會議還是臨時會議均應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意;業主委員會作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
★業主委員會改選與變更
1.業主委員會的改選。業主委員會應當在任期滿2個月前進行業換屆選舉，逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作，業主委員會換屆選舉后，原業委會應在任期屆滿之日起10日內做好交接手續。
2.業主委員會委員的變更。經業主委員會或者20%以上業主提議，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。
★業主委員會的工作經費。由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
★★業主大會的限制性規定。禁止業主大會、業主委員會作出與物業管理區域內的物業管理事項無關的決定以及從事與物業管理無關的活動;業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定的行為，因違法而失去正當性。
二、業主公約制度
★★★業主公約：由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，它一般以書面形式訂立。業主公約是物業管理法律法規和政策的一種有益補充，是有效效調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件;業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就要將共同財產的管理職能授權物業管理企業實施，并將這項授權明確寫入業主公約中，要求業主遵守公約，服從物業管理企業維護公共秩序的物業管理行為。
★★★業主公約的主要內容：1。有關物業的使用、維護、管理;2。業主的共同利益;3。業主應當履行的義務;4。違反公約應當承擔的責任。
★業主公約的效力(備案即生效)：業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力;業主公約須經物業管理區域內業主簽字承諾。但是應注意以下兩點： 1。業主公約對物業使用人也發生效力;2。業主公約對物業的繼受人自動產生效力。
★★業主臨時公約(首位買房人承諾即生效)建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時公約，對有關物業和使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主臨時公約制定的主體：建設單位;
業主公約制定的時間：建設單位銷售物業之前。
相關主體的法律義務：1.建設單位不得侵害物業買受人的合法權利;2.建設單位對業主臨時公約的明示和說明義務;3.物業買受人對業主臨時公約承諾的義務(物業買受人簽字確認后也就意味著業主臨時公約得到物業買受人的接受和認可，從而為物業買受人遵守業主臨時公約提供了合理的依據)。
★★★業主臨時公約的主要內容：
1. 物業的自然情況與權屬情況;
2. 業主使用物業應當遵守的規則：(1).遵守相鄰權的規定;(2).遵守房屋裝飾裝修規定;(3)共用部位共用設施設備的使用規定;(4)使用物業的禁止性規定。
3. 維修養護物業應當遵守的規則：(1)。物業維修養護中業主應當相互配合與協助;(2)。涉及公共利益與公共安全的物業維修養護;(3).保修責任與專項維修資金的繳存、使用和管理(建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任，如果建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復，業主可以自行修復或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失，建設單位應當承擔)
4. 涉及業主共同利益的事項：(1)。全體業主授予物業管理企業的管理權利;(2)。業主承諾按時足額交納物業服務費用;(3)利用共用部位、共用設施設備經營的約定。
5. 違約責任：(1)。業主違反關于物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業管理企業可以依據臨時公約向人民法院提起訴訟;(2)。業主違反關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據臨時公約向人民法院提起訴訟;(3)。建設單位未能履行臨時公約約定的義務的，業主和物業管理企業可向有關行政主管部門投訴，也可根據臨時公約向人民法院提起訴訟。
三、前期物業管理招投標制度條例規定住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。物業管理的招投標屬于服務項目的采購與提供。
★★前期物業管理招標投標：指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為前期物業管理招標投標。
★★前期物業管理招標投標的意義：(1)。建設單位可以對各物業管理企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較。(2)。有利于遏制協議選聘物業管理企業各種不正當競爭行為;(3)。有利于創造物業管理公平的市場競爭環境，促進物業管理企業提高物業服務質量，改善物業服務態度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現了機會均等的市場原則。
★★前期物業管理招標投標的原則：公開、公平、公正和誠實信用。
★★前期物業管理招標投標的強制性規定：住宅物業的建設單位，應當以招投標方式選聘物業管理企業;對于規模較小的住宅物業、投標人少于3個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業;應當經過物業所在地的區、縣房地產行政主管部門的批準，才可以進行;應當選聘具有相應資質的物業管理企業。
★前期物業管理招標原則：1。不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人;2。為各對潛在投標人實行歧視待遇;3。不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目不符的資格要求。
★前期物業管理招標形式：公開招標和邀請招標。
★★前期物業管理招標文件內容：1。招標人及招標項目簡介;2。物業管理服務內容及要求;3。對投標人及投標書的要求;4。評標標準和評標方法;5。招標活動方案;6。物業服務合同的簽訂說明;7。其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
★★招標項目備案：招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。
★★招標程序規則：(1)。招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交文件截止之日止，最少不得少于20日;(2)。招標人對己發出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關內容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人;(3)。招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料;(4)。通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
★★物業管理項目投標規則
(一)投標要求與投標文件。投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。投標文件應當包括以下內容：投標函;投標報價;物業管理方案;招標文件要求提供的其他材料。
(二)投標禁止行為：投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標;投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權益;投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益;禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
★評標委員會：評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和評標專家共同組成，成員為5人以上單數，基中招標人代表以外的物業管理方面專家不得少于成員總數的三分之二。
★評標規則：可以用書面形式、評標活動應當在保密的情況下進行。
★中標：招標人應當按照中標候選人的排序先后確定中標人;招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人;招標人應當自確定中標人之日起15日內向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案;招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，或中標人無正當理由不與招標人簽訂合同，應當賠償給對方造成的損失。
★違反前期物業管理招標投標規定的法律責任：條例規定，住宅物業的建設單位未通過招標投標方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。