江陰小區物業管理狀況

近年來作為新興服務產業的小區物業管理，也是現代化城市管理中的新型課題。由于與百姓生活息息相關，引起了社會的廣泛關注和思考。江陰作為現代化的港口城市，瓊樓玉宇，綠水環映，小區樓盤群星閃耀，其物業管理的狀況如何？百姓的參與度如何？帶著這些思考，筆者對我市城區住宅小區的物業管理現狀進行了一次走訪、調研。



現    狀


2002年江陰在城區的一些高檔的商品房封閉住宅小區開始引入現代化、專業化、市場化的物業管理的小區服務模式，管理面積在120萬平米左右。幾年來，江陰的住宅物業呈現快速、健康、發展的良好態勢。實行物業管理的區域范圍，由過去的新建商品小區延伸到了經整治的老小區、拆遷小區，城區物業覆蓋率由2002年底的15%增加到目前的43%。達到了700多萬平米。物業管理企業整合、裂變、擴張步伐不斷加快。目前江陰共有物業管理企業33家，其中本地企業27家，外地企業6家。二級資質企業3家，三級資質企業26家，臨時資質4家；物業管理小區119個，其中封閉小區92家，成立業主委員會56個，出現了一批管理規范，服務優良的物業管理項目，被建設部、省、市評為優秀項目的共17個。飛虹苑、江南華都等住宅小區成為我市物業管理的精品和城市建設的亮點?？梢哉f，江陰的小區物業管理從無到有，從小到大，短短幾年，規模效應不斷凸現，取得了長足發展。


一是完成體制轉型，增強物企行業競爭力。推動物業企業轉型，實現監管分離是物業管理市場化的重要體現。以前物業企業大都為房產開發公司下屬企業或子公司，建管合一，物業交接不完整，子母公司不分，帳目混亂，嚴重影響物業企業專業化、市場化發展。對此，我市房產主管部門，指導企業以建管分離為原則，物業企業從原房產開發公司獨立出來，實現“母子分離”，獨立核算，形成了一批專業化、品牌化、規?；默F代物業企業。比如我市的建設物業、大橋物業等，促進了房地產業的細分組合、實現了小區物業的專業分工和優化發展。同時在小區前期物業管理中實行招投標制度，積極引進上海陸家嘴物業公司等一些外地知名品牌的優秀物業企業參與市場競爭，帶動和提高本地物業企業的市場競爭力，促進了江陰小區物業的發展。面對激烈的市場競爭，江陰本地物業企業加大資金、技術人員投入，提升物業管理服務檔次。大橋物業、凱發物業、建設物業紛紛開展資質升級和誠信企業建設，華惠、長博等物業企業開展了貫標認證工作，這些達標創優的活動使企業的管理水平和品牌效應得到了明顯提高。江陰物業管理行業整體競爭力邁上了一個新的臺階。


二是多措并舉，逐步實現物業管理的全覆蓋。江陰的小區物業管理起步在城區高檔商品房小區。為擴大物業管理的覆蓋面，全面推行住宅小區的物業管理，江陰除在城區商品房小區普遍實施物業管理外，還在經濟適用房小區、安置拆遷小區實行物業管理服務，鄉鎮商品房小區的物業管理也在穩步推進，試點運行。市委、市政府為改造人居環境，投入巨資，對城區的老小區進行綜合性的改造。為切實把好事做好，實事辦實，落實長效管理機制，由市房管部門牽頭，組織指導小區規范選舉產生業主委員會，選聘物業管理公司，實施小區物業管理。目前我市實施老小區改造和正在進行的老小區改造項目小河二村、虹橋四村、文定四村、花園三村（南北區）均實施了專業化的物業管理。生活環境良好。通過各種舉措，城區物業管理面積不斷增加，達到了700平方米，形成了全方位廣覆蓋的物業管理體系。


三是完善制度，營造了物業發展的良好的政策環境。物業的發展離不開良好的政策環境和配套的制度措施。為適應形勢的發展需要，江陰市政府先后下發了《江陰市物業管理實施辦法》、《江陰市住宅維修資金管理辦法》、《江陰市住宅裝飾裝修管理辦法》、《住宅區物業管理用水執行民用水價》等文件。針對前幾年房產開發與物業管理嚴重脫節，開發量與物業管理覆蓋面不成比例的實際，從2004年開始，對商品房銷售實行了“三個必須”的硬性規定。即必須落實專業化的物業管理，必須按照千分之三的標準提供物業管理配套用房，必須按標準交納房屋維修資金。否則不予辦理銷售許可證。從源頭上嚴格把關，確保物業管理落到實處。為進一步鼓勵、支持物業企業，市政府還撥?？顚Σ疬w小區中的空置房實施經費補貼，對優秀物業管理小區和優秀物業管理企業、個人實施獎勵。通過一系列重大活動和激勵政策，有力地推動了物業管理工作的快速發展。


思      考


近年來我市的住宅小區物業管理雖然取得一些成績和發展，但是存在著一些突出的矛盾，還是有一些值得思考和反思的地方。


一、物業企業處境艱難，小區棄管現象出現萌芽。目前我市單純從事住宅物業管理的企業大部門處于虧損狀態；一些沒有開發商作經費補貼的物業公司有的已主動歇業，整個行業面臨招工難，招聘和留住優秀員工更難的困境。東方明珠、五星花園、南方小區等住宅小區先后發生物業棄管現象，即使是桃源居、明雅居這些高檔小區也開始出現了棄管傾向和萌芽。從表面看，物業企業面臨我市消費水平高、勞動力成本高、物業管理收費標準低，拆遷小區和老小區收繳率低等因素影響，入不敷出。但進一步從深層次看，其運行的不規范、服務不到位，也是造成業主投訴多、物管費收繳率低的根本原因。


1、法律程序的不完備，物業收費標準合理性受到質疑。


根據《物業管理條例》的規定，小區業主委員會的籌建權由縣市一級房管部門負責，江陰進一步細化，實行屬地化管理，在《江陰市物業管理實施辦法》中明確規定，在市房管部門的指導下，由社區具體負責籌建，但實際過程中，小區業主委員會選舉大都由開發商和物業公司牽頭并具體負責選舉事務，社區僅象征性到場監督、蓋章。再加上江陰小區業主委員會選舉是實行業主大會直接選舉的制度，操作性不強。在實際操作中不到位現象經常發生，受到業主的質疑較多。據了解在目前全市56個備案的業主委員會中由社區全程負責的僅有16個，其它40個由物業組織具體操作，社區蓋章認可。此外，按照法律規定，小區物業管理收費有兩個要件。一是由物價部門根據物業企業的資質和提供的服務項目確定收費的基準。二是小區業主委員會根據小區實際與物業企業協商最終收費價格，并簽定物業管理合同。而根據法律規定，作為重大事項的物業管理費的收繳標準應由業主大會決定，至少應該張榜公示。但在實際生活中小區業主委員會都沒有在簽定物業合同之前進行張榜公示，好的小區也只是收繳物管費（通俗做法，服務半年后收費）之前幾天進行公示。這些程序的不完備造成物業企業即使收不到費也無法通過司法訴訟維護自身權益。


2、物業服務不到位，物業費收繳率低。


按照國家規定，小區實行物業管理是全面的管理。但是目前我市收繳率低的老小區、經濟適用房、普通商品房物業公司主要提供保安和保潔兩個項目，保綠工作簡單化、業余化，收費標準與社區敞開式小區自治服務差距較大。再加上小區門口車輛隨意進出，保潔不到位，以及偶然發生的偷盜現象也加劇了業主的反感，引起強烈反響和反彈，少交或拒交物業費。目前江陰小區物業的收費狀況是：高層住宅每月平均1.2元/平方米、多層住宅平均每月0.5元/平方米；社區管理的保潔費每月每戶2元，綠化由園林局負責專業養護，無償提供。此外小區停車難、通行難、排水不暢、違章率高等因素也影響物業的收費，需要物業企業及時協調解決。目前在高檔住宅小區，管理服務到位的，收費率較高可達到95%，普通小區收費率達到70%，老小區、拆遷小區收費率連50%都不到，鄉鎮拆遷小區則是物業收費的盲點。小區低收費率的蔓延，造成物業企業的虧損，物業企業的艱難，又影響了物業服務的水平，從而形成反復惡性的循環。


二、小區規劃不盡合理和開發商遺留問題引發的矛盾較突出。近年來一些新建的商品房小區雖然品位、檔次較高，但業主入住后因規劃設計上的缺陷引發的矛盾較多。如沿路店面房對小區業主的影響，地下車庫停車難，排水不暢等問題引發業主對物業企業的誤解和不滿。特別是拆遷安置小區由于標準低、時間緊、安置任務重，小區環境普遍不如商品房。這些都對物業管理帶來了難度和挑戰。


另外由于開發商在前期物業的移交中，對小區配套設施、圖紙資料等檔案移交不完整、不徹底、不及時。少交、移用、占用配套設施的情況也時有發生，業主反響強烈。雖然我市早在2004年就制定了《新建住宅配套設施、圖紙資料驗收交接暫行辦法》，但由于前期物業公司對開發商無約束力，相反物業公司還因經濟利益的因素有求于開發商，這就造成了物業移交的執行難。最后引起物業主對物業企業不作為的不滿和誤解，解聘物業企業，重起爐灶，清理移交也就成業主們的選擇之一。


三、政策法規的滯后，亟待完善。近年來，我市雖然制定了以《物業管理實施辦法》為主體的一系列物業管理方面的政策法規，但有滯后和不完善的地方比如對社區自治物管小區的收費政府沒有規定，報批申請不予受理；還有省、市均出臺了住宅區停車服務收費標準和物業收費管理辦法，但我市至今尚未制定相關辦法。由于地方法規政策的不配套，增加了小區物業管理的難度。



發 展 對 策


一、理順物業關系，探索業主代表制度。


小區物業管理是現代城市管理中出現的新型課題，許多關系極需理順，需要結合我市實際不斷探索和創新。


1、依法理順社區居委會、業主委員會和物業企業的三者關系，形成良性互動的物業關系。


首先是社區居委會與小區業主委員會的關系。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，但從權力的基礎來看，兩者存在著差別。業委會的自治基礎在于私人產權，是物業的專業自治；居委會則是一種以社會互動為基礎的自治組織，而作為社區自治的核心，居委會的自治更應該是全面的自治。因而在實際運作中，業委會和居委會的職責關系多有交叉，雙方實際管理體制范圍難以確定也是在所難免的。但是從立法的角度來看，居委會和業委會是指導與被指導、監督與被監督的關系。一方面居委會僅僅是監督者，被監督者可以借機不告知監督者，以“事實”使監督形同虛設。另一方面有些居委會沒有擺正監督位置，成為業委會日常事務管理的參與者，久而久之，弱化了業委會的管理職能；或者不予監督，聽之任之。從我市的實際情況來看，更多的是社區居委會的責任和意識不強，還沒有把物業管理工作真正納入工作的范圍，大多數充當了裁判員、評論員的角色，目前小區業主委員會的籌建情況就充分佐證了這一現實。因此筆者建議一是房管部門制定社區居委會對物業監督、整改的剛性措施，二是民政部門應明確把社區居委會對物業指導、監督列為社區自治權的一種，并加以監督考核。三是管理區和社區自身要從維護居民利益的角度，轉換角色，擺正位置，切實抓好本轄區的物業管理工作。要發揮資源、人才、管理方面的優勢，廣泛宣傳物業管理，引導業主增強參與意識，指導業主委員會開展工作；深入了解情況，及時協調解決物業管理糾紛，監督物業管理行為，使物業管理與社區管理始終處于互補、互動，良性發展的軌道。


其次是業主委員會與物業企業。依照法律規定，業主委員會和物業企業是委托代理關系，或者是聘用合同的契紙關系。小區物業管理好了，物業企業就接著干；干不好，物業企業就面臨解聘。但在現實中一些不規范小區，物業企業操縱業主委員會選舉，暗中選定幾個業主作為業主委員會的委員，從而出現“管家操縱主人”的可笑現象。從而造成物業企業只注意重點拉攏、服務好這幾個委員，而忽視了廣大業主的需求；加上業主委員會運作難、運作不規范，“名存實亡”，引起了業主的非議。因此如何使業主委員會真正規范起來、運作起來，認真代表廣大業主履行職責，督促物業企業全面、優質地按約服務，這是我市有關部門應該認真思考的問題。此外業主委員會的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了業主委員會作為業主公共利益的愿望表達和權力確認的功能的發揮。而美國的業委會一般以公寓名注冊一個非盈利機構，以此機構到銀行開戶。業主交的物業費是不進物業公司帳戶的，而進小區帳戶，由于其財務進出不以盈利為目的，是免稅。比如小區地面停車場的收入，就因歸屬的不明和無小區獨立帳戶，而大多數情況下被物業公司收入囊中，貪為己，這已經成為目前業主的爭議關注的最大熱點。


2、探索建立業主代表制度，形成完善的自治制度。


根據《物業管理條例》規定，業主大會是小區物業自治的最高機構，成立業主委員會需召開業主大會。涉及物業重大事項必須召開業主大會，在現實中，由于業主大會的可操作性不強，特別是在大型住宅區要召集幾百甚至上千人開會實屬不易，很不現實，自治成本很高。因此在北京等地開始引入業主代表大會制度，業主代表大會作為業主大會的常設機構，小區日常事務有決策權，但沒有執行權；業主委員會作為業主大會的執行機構，對物業管理具體事務有決策權和實施權。這樣一來運作方便，并有效地解決了“誰來監督業委會”的令人困惑的問題，在一定程度上防止了業委會委員越權、失職或為了實現個人的利益損害業主利益的行為。當然，這里有一個法律依據問題，《物業管理條例》沒有實行業主代表大會的明確規定。但筆者認為條例既然賦予業主大會作為物業自治的最高決策機構，決定所有小區物業事項，那么業主代表大會只要獲得業主大會通過獲得其授權就有了合法性，況且還有重大事項由業主大會制約。另外在江陰公布的《物業管理實施辦法》中就有業主代表大會的提法和規定，只是沒有代表產生的具體辦法。因此筆者認為在江陰實行小區業主代表大會制度還是有其法律基礎的，可以試行。


二、規范服務，推行管理公示制度。


目前我市住宅小區物業管理遇到的收費難、管理難說到底最大的問題是物業管理的不規范和不透明，從而造成雙方的相互猜疑和不配合。因此筆者認為小區物業管理也應象村務公開、社務公開一樣，對物業企業提供的服務項目、收費的標準、國家的規定及時、全面、真實地在所在服務區域張榜公布，接受業主咨詢、監督。對除物業費以外的收入如地面停車費的收取與支出、小區配套設施的維修等財務狀況要在年終予以公示，使業主“明明白白交費，清清楚楚享受”。


三、提高拆遷小區、經濟適用房的建造標準，為物業管理創造良好條件。


首先要從根本上轉變拆遷小區、經濟適用房和商品房建設的雙重標準，必須從嚴格整體規劃設計、保證房屋施工質量入手，嚴把工程建設質量關。其次改變拆遷小區邊建設、邊安置的應急式做法，實施嚴格的驗收制度，保證通過供水、用電、燃氣、通訊、廣電、消防、園林綠化、市政公用、郵政等部門驗收合格后才交付使用。此外，對老小區整治要重點解決群眾迫切需要解決的熱點難點問題，水表分戶，燃氣進戶等需要開挖路面的工程一定要在改造工程中同步實施，一次到位。管線入地、停車位、活動場地，社區管理用房、物業用房等都應綜合考慮，因地制宜。小區封閉和落實物業管理都應全面到位。


四、進一步加大政策扶持力度，營造良好發展環境。


根據我市物業管理的現狀，借鑒外地的一些做法，政府要出臺“放水養魚”的優惠政策扶持物業企業發展。對普通住宅區的物業管理費免征營業稅或先征后返；住宅區的公共用電應按民用價格收??；對老住宅推行物業管理后，其綠化、保潔、路燈費用繼續享受原來財政補貼的優惠；對拆遷安置小區要制定一定的過渡期由政府財政買單。還有要統一商品房小區的綠化養護標準，解決目前同一情況的綠化，有的交給園林局負責養護，有的由物業公司養護的不同標準所引發的矛盾。要盡快出臺與上級文件相配套的物業管理收費辦法，明確各類收費標準，便于物業公司操作和業主監督。


總而言之，要進一步通過政策性的扶持，切實解決物業管理發展過程中的一些突出矛盾，為物業管理營造良好的發展環境。