金昌物業服務收費現狀

    物業管理是指物業管理經營者受物業所有人的委托，依照國家有關法律，按照合同或契約行使管理權的行為。物業管理的性質是服務性的，因此，物業管理收費也就屬于服務性收費。而物業管理收費是由物業管理單位接受房屋產權人、使用人委托對城市住宅區內的房屋及其設備、公用設施、綠化、衛生、環境、交通、治安等項目開展日常維護修繕、管理整治服務和提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。在價格的管理上分為政府定價、政府指導價和市場調節價。金昌市的物業管理起步較晚。是在嘗試和探索中不段發展的，由于受各方面條件的制約，發展還不完善，物業的規范建設、物業管理的規范服務還有待提高。 
    一、物業管理的現狀 
    目前，金昌市居民小區45個，實行物業化管理的居民小區共有18個，其中包括金川集團公司、八冶公司自建管理的物業小區 ，物業管理公司22家，其中永昌4家。具有   3級資質的 17家、 暫定資質的 5家。全封閉式的居民小區僅有 8 家。而正真意義上的物業管理幾乎是零。  
   （一）物業公司名不副實。主要體現在其名物業公司，實質是房地產開發公司的分支機構，在代理行使物業公司的管理服務職能，不是獨立的物業管理。比如金昌市區大的比較規范的封閉式小區，麗景西苑、恒昌花園、金盛華城都是這種管理模式。都是由房地產開發商在銷售商品房時，為了解決住戶入住后的生活問題而開展的售后服務，也是房地產促銷的一種方式。所以在整片房地產沒有開發完工時都由房地產公司代行職能。  
   （二）物業公司服務不對稱。主要體現在大多數物業公司并不是正真意義上的物業公司，不管小區是否封閉，不管小區配套資源的建設是否完善，不管建筑規模是否達到要求，只要在小區內清潔衛生都冠名曰“物業公司”。其他房屋的設備、綠化、交通、治安等項目的日常修繕，整治業務只是零星開展。如八冶、金川集團公司自建小區內的物業管理都是屬于這種形式。而真正的“金昌市物業中心”又不開展居民小區的物業管理 ，只是利用原有的業務開展房屋的租賃維修和勞務輸出業務，所以服務和管理不對稱。  
   （三）物業小區建設不規范。由于受老建設區域和資金制約的影響 ， 按物業規劃的要求建設全封閉式的居民小區還有一定的困難，而新建的小區又在分批開發中，有些小區能封閉管理但面積、綠化、公用設施又達不到規定的標準，所以，以目前的現狀還不具備按《甘肅省物業管理暫行辦法》規定的標準開展業務。   
    二、物業收費存在的問題。   
    由于受物業管理企業建設不規范，業務開展范圍不健全，服務不到位，收費標準不統一的影響，在全市物業收費存在需要亟待解決的問題。 
   （一）物業管理企業普遍收費難。據此次我們了解，個別物業公司的物業管理費收繳率低。造成收費率低的原因也是多方面的。一是物業管理企業服務不到位，不能滿足業主的要求。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是部分問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費。主要是治安、保潔、房屋日常修繕等。四是業主消費意識尚未形成。部分業主商品意識、物業消費意識和責任意識沒有確立。認為買了開發商的房子，一切服務都應該由開發商承擔。 
   （二） 物業服務行為不規范。目前我市的物業管理收費大多采取全年一次性收繳形式，物業企業在物業日常維護上收支不透明，業主對物業管理企業的服務缺少客觀的評價依據，服務水平難以量化。感覺只收費不服務。 
   （三）業主大會、業主委員會組建難。按照物業管理法規規定，達到一定條件的物業管理區域應當成立業主大會和業主委員會，但實際情況是目前我市各物業小區沒有一家成立業主委員會。造成這一問題的客觀原因：一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開；二是《物業管理條例》對業主大會和業主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導；三是業主參與意識不強，缺乏“有能力、有權威”的組織者。而且一般的業主都沒有物業管理方面的法律意識，還不知道業主委員會與物業公司之間的權益關系。四是開發商或物業管理企業沒有協助成立業主大會和業主委員會的積極性，不愿受到監督，甚至有時阻擾業主委員會成立。 
   （四）收費標準不統一。按物業管理收費政策規定，普通商品住宅小區物業管理服務收費實行政府指導價和級別管理，指導價浮動幅度由省物價局制定，具體標準由業主委員會和物業公司確定，并向當地物價部門備案。但由于我市物業管理體制不健全，大多數物業公司都是房地產公司的分支機構和企業自建小區管理，物業費由市物價局按房地產前期開發審定標準制定，標準低于省定標準，而且還沒有計入2008年新增垃圾處理費標準。目前全市標準有每平方米每月0.20元、0.26元、0.30元等。 
    三、完善物業服務收費管理政策的幾點思路 
    物業收費服務涉及廣大市民和工商企業的切身利益?；c物業管理行業當前存在的問題，完善管理政策，規范收費行為非常必要。 
    （一）推進物業服務收費市場化的法律保障。一是賦予業主大會、業主委員會法律主體地位。主要是物業管理服務基于業主委托，由物業管理企業開展的管理服務業務，必須解決委托主體的法律地位問題，明確業主委員會對公共事務的管理權限、物業服務費用及維修資金的財產權屬。二是建立物業管理服務強制招標制度，解決市場化價格形成的問題。明確所有物業管理須經招標選擇管理單位、收費標準。前期物業管理可有房地產商組織招標，并按規定確定收費標準，業主大會成立后，由業主大會或授權業主委員會組織招標，確定收費標準。 
   （二）規范物業管理服務收費項目。當前群眾對物業管理反應較多的問題除了對物業收費標準的爭議外，就是管理不到位的問題。群眾交了費但沒有得到相應的服務。綠化荒廢，治安不好。價格主管部門亟需制定政策，明確哪些項目可以收費，收費標準如何確定；哪些項目禁止收費。 
   （三）加大政策宣傳力度，解決信息不對稱的問題。價格、房地產主管部門要制定和發布不具強制力的物業服務收費的指導價格標準和其他服務標準，指導業主委員會和物業企業商定具體執行的指導價范圍內的服務價格標準。 
   （四）完善對物業管理收費的量化考核標準。每年要對物業企業的收支情況、各項收費標準、服務所達到的量化指標在業主委員會的監督下進行公示，以便主管部門、業主進行監督，進一步規范物業服務行為，提高業主的物業消費觀念，促進物業管理服務的良性運轉。