韓城市物業管理現狀

   我市現有住宅組團及小區58個,建筑面積300多萬平方米,其中住宅面積在7萬平方米以上的有7個小區。小區的物業管理大致分為三種類型:一種是早期建設和規模較小的一些住宅區,由業主實行自管,物業管理僅限于小區的日常保潔和水電費收繳,如陵北小區、人民路小區、棉花公司小區等;第二種是中省企業和效益較好單位自建自管小區,如礦務局、電廠、巖鑫園小區、財苑小區、龍鋼小區等;第三種是由開發商建設,由開發商委托物業企業進行前期物業管理或已成立業主委員會,由業主委員會選聘物業企業進行管理的小區。據調查前兩種管理模式的住宅小區占到80%以上。 
　　 
　　存在問題 
　　 
　　物業管理屬于一種新興行業,由于起步較晚,相關的法律法規滯后,物業管理企業不規范,不到位,業主素質參差不齊,出現了不少矛盾和糾紛,如黃河小區、司馬小區停水、停電、拒交采暖費等,影響了住戶的正常生活,還有一些小區也潛藏著諸多矛盾和問題,已成為影響社區和諧的不穩定因素。目前我市住宅小區物業管理存在的主要問題: 
　　1、物業管理市場不健全,業主認識存在誤區。調查發現,我市98%的物業公司與業主的初始關系不自主,糾紛不斷,職責不明確。物業管理往往是在業主購房時既成事實,也就是說開發商或建房單位直接指定物業服務機構、人員。物業公司與業主之間缺乏一個規范、自主銜接的過程,由于不是市場經濟條件下權屬明確劃分下的主體性商業行為,使得這種“父子模式”容易引起業主錯誤認識,本應由開發商解決的房屋質量、配套設施、產權糾紛和一些不切實際的承諾問題,推給了物業服務機構,認為物業服務機構對房屋的任何維護都是無償的,殊不知,物業服務機構是獨立法人,有獨自的利益要求,這與業主認為物管應無償售后服務的要求自然產生矛盾,最后導致物業管理出現推諉扯皮現象。 
　　2、物業管理無規則。2004年中國物業管理協會出臺了《全國物業管理示范住宅小區標準及評分規則》,但是調查發現,全市有9個住宅小區成立了業主委員會,但都沒有與物業服務企業簽訂物業服務合同,業主對物業管理服務質量標準不清晰,對物業管理服務沒有評價的機會,其自身也沒有業主公約和議事規則,業主委員會的組成、運作等都缺少監督和制約,不能代表業主利益,目前全市僅有7個住宅小區聘用了有資質的物業管理企業進行管理。 
　　3、住宅小區遺留問題多。我市有200多萬平方米的住宅小區由業主或單位自管,這些房屋大多由于歷史和經濟發展狀況原因,功能和設施不能滿足業主需求,基礎設施相對滯后,例如新、老百戶、陵北小區、人民路小區等,建設時未充分考慮到物業管理需要,也沒有建立維修資金,使得這些年保養不夠、設備陳舊、管道老化、供水損耗嚴重;小區無固定停車泊位,住戶見縫插針,小區車輛亂停亂放,給小區管理帶來不少困難。 
　　4、物業管理服務收費難。相當一部分業主對物業管理服務消費的意識不強,拒交、少交物業管理費的“理由”五花八門。有因為房屋質量、綠化、設計不合理;有對享受同樣的服務卻繳費不一樣有意見;有的是因為鄰里有矛盾,漏水、噪聲擾鄰等;有的因為物業公司服務不到位;還有的攀比、從眾心理作祟等等。由于物業服務具有社會性,服務對象是廣大業主而不是某一家、某一戶,物業公司不會因為少數業主不交費就停止服務活動,這就導致部分業主僥幸心理逃避交納物業管理費,他們不交費也享受到了交費業主同樣的服務,這既嚴重挫傷了交費業主的積極性,又引起其他業主效仿,形成惡性循環:業主欠費一物業公司虧損一服務質量下降一業主長期拒交費。目前欠繳最嚴重的是司馬小區和黃河小區,2004年以來,司馬小區業主欠繳采暖費、物業管理費45萬元;2007年黃河小區業主欠繳電費、采暖費38萬元,導致物業企業停止管理,引發業主上訪。 
　　 
　　解決途徑和辦法 
　　 
　　物業管理涉及千家萬戶,為此筆者建議我市物業管理的相關職能部門和物業服務企業,從以下六個方面入手,解決好我市物業管理中存在的問題。 
　　1、加強物業管理知識的宣傳。物業服務企業應采用廣泛宣傳、個別解答相結合的方式,讓業主從廣度到深度多了解《物權法》、《物業管理條例》、《韓城市居住區物業管理暫行辦法》及相關法律法規。通過座談、網絡、櫥窗等多種宣傳形式,讓業主了解物業公司的工作內容、工作標準預計自身享受物業企業提供服務的過程中應享有的權利和應盡的義務;通過理清開發商、物業管理企業以及業主欠交物業費的關系,讓業主懂得交納物業費是應盡的義務;拒交、少交、欠交物業費,不僅損害了物業管理企業的合法權益,更重要的是損害了全體業主的合法權益。 
　　2、加大改造,積極解決舊小區的遺留問題。對新小區建設應從規劃人手,完善配套設施,設置管道井、水電到終端。對舊的小區,結合國家城市電網改造的契機,加快水電設施改造移交,徹底解決企業負擔,落實改造資金,實行水電抄表到終端用戶,收費和服務由自來水公司、電力部門承擔,從根本上擺脫水電問題困擾。通過法律途徑對拒交、少交、欠交物業管理費的業主追繳欠費,物業管理行政主管部門制定出制裁方法。例如:交易、發證部門對這部分業主實行產權限制,使他們在房產交易、產權轉讓等方面無法辦理手續,形成果死產權,這樣將會迫使業主從自身利益出發,交納或補交物業管理費。 
　　3、充分調動業主委員會工作積極性,發揮業主委員會的作用。督促條件成熟小區建立健全業主委員會,把一些守法、盡責、熱心公益事業的業主吸納進來。物業公司引導業主委員會作為小區主人,主動遵守《業主公約》和《業主委員會章程》,站在公正的角度,積極支持物業管理工作,共同搞好小區管理。針對業主委員會辦公經費長期得不到解決的實際問題,可以在政策允許的范圍內從物業管理綜合服務費或公建配套設施經營收益中給予業主委員會一定金額的辦公經費,公開經費來源,這樣可消除部分業主對物業管理公司的誤解,又可調動業主委員會成員參與物業管理工作的積極性。 
　　4、物業管理收費應遵循市場規律。物業管理費是物業管理公司賴以生存的發展的保證,2004年出臺的《陜西省物業服務收費管理辦法》明確物業服務收費實行分級管理,并制定服務等級收費標準,最低標準四級為0.3/m2·月。有一家物業企業能按此執行,管理比較規范的世紀新村小區也只收到0.25元/m2·月。都認為“物業管理企業只應當微利”,這種觀點只是一廂情愿。公益事業和商業行為是兩個不同領域,如果認為物業企業是公益事業,政府應該補貼,如果是商業行為,就應該遵循市場規律——等價交換,一個游戲不能服從兩種規則。 
　　5、規范服務與管理,提高物業管理公司整體素質。物業管理是服務性行業,因此,物業服務機構必須堅持以業主為關注點,樹立以人為本的服務理念,規范管理,搞好服務。首先要正確認識自己的社會角色,找準位置,增強為業主服務意識,提高服務質量。其次要依照《物業管理條例》和物業服務合同、服務標準要求盡職盡責的為業主服好務,做到質價相等。第三要加強對職工培訓,提高物業管理人員專業化水平。 
　　6、加強行業立法和監督管理。做到有法可依,執法必嚴,隨著行業的發展,政府的立法必須及時跟進。同時加大對物業管理企業監督管理力度,制定行業準入制度和資質審查制度。發揮城市居住區物業管理辦公室職責,協助業主委員會對開發商與物業服務企業之間的管理交接并進行監督,切實維護各方權益。