銀川小區物業管理現狀

銀川物業發展大事記 

　　2005年5月1日，銀川市以《物業管理條例》為基礎并結合本地實際頒布實施了《銀川市物業管理條例》。

　　《銀川市物業管理條例》頒布實施后，銀川市同時制定了《物業服務合同》、《管理規約》、《業主大會議事規則》等5個示范文本，制定了《銀川市普通住宅小區物業服務等級標準》、《銀川市秩序維護員管理規定》、《銀川市物業項目經理管理辦法》、《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》、《業主大會成立程序》等規定，草擬、上報了《銀川市物業專項維修資金管理辦法》、《銀川市物業專項維修資金使用管理規定》等規定，初步形成了以國務院《物業管理條例》為中心，地方性法規和部門規章、規范性文件為輔的物業服務法律框架。

　　2006年，銀川市出臺了普通住宅小區物業服務等級標準，將普通住宅物業服務分為4個等級，物業服務費標準確定為0.20至0.96元，新建住宅全部實施了社會化、專業化、市場化的物業服務。物業服務涉及到住宅、大廈、商業市場、市政廣場、工業區等7種物業類型。2009年又對普通住宅小區服務等級標準進行了調整，將四個級別的服務重新調整為三個級別，各服務級別之間的界限更加清晰，各等級的服務內容服務標準指標量化，具有更加強的操作性。

　　2008和2009年度，銀川市又分別建立了《秩序維護員管理辦法》、《項目經理管理辦法》，逐步開始在銀川市物業行業實行持證上崗制度，對所有的從業人員進行專業培訓、考核、發證，通過對從業人員的培訓和認證工作，逐步規范從業人員服務行為，提高服務意識，強化行政管理職能。

　　2010年銀川市加強從業人員的管理，為每一個從業人員建立個人誠信檔案和物業企業的誠信檔案，通過誠信體系的建設提升企業、從業人員的服務意識和服務水平。

　　同時，完善了物業專項維修資金管理，啟動了物業專項維修資金綜合管理系統。在制定《銀川市物業專項維修資金管理辦法》、《銀川市物業專項維修資金使用管理規定》基礎上，與銀行合作，按照相關法規要求將繳納的專項維修資金建賬到戶，并于2009年啟動綜合管理系統，開始專項維修資金使用的試點工作。

     大銀川的建設使未來銀川市的城市面積從37平方公里擴展到370平方公里，城市人口由72萬增加到300多萬。城市的擴大推動了銀川市房地產開發的力度和規模，也加快了物業管理的發展速度，物業管理不僅成為各樓盤的“賣點”，而且關系到所開發樓盤的保值、升值，關系到開發企業品牌、形象的延續，涉及社會的方方面面并影響著居民的日常生活。銀川的物業管理企業多是派生于房地產公司之下、作為房產開發項目的售后服務、并依賴于其補貼和支持而經營的，對物業多種經營的發展思路、個性化服務等理念沒有較深層次的思考和認識，如何從實際出發，探索物業管理中存在的問題，尋求切實可行的對策，使物業管理這個朝陽產業在銀川市持續、規模、健康的發展是值得我們思考和研究的重要課題。
 
      一、物業管理的現狀及存在的問題
 
      （一）“收費難”阻礙物業管理企業的發展
 
      物業管理費是物業管理企業開展工作的基礎，也是物業管理企業生存和發展的基礎。然而，物業管理費收繳難是目前許多物業管理企業所面臨的大難題。收費難，物業管理企業效益也就差，銀川市大部分物業管理企業處于虧損狀態，一些企業幾乎瀕臨倒閉。更為嚴重的是，收費難和物業管理服務水平低形成惡性循環，直接影響著物業管理水平的提高, 進而影響和阻礙著物業管理企業的生存和發展。物業費為什么收繳難呢？通過調查分析發現有以下幾個原因：
 
      1、業主對物業管理企業的不滿意。物業管理企業對自身的權利、義務認識不清，錯把自己當作了管理者，不能樹立正確的服務意識，服務不到位，服務態度不好，隨意出租物業管理區域內的道路、場地及公共配套設施，剝奪業主權益；物業費標準與服務不匹配，有的巧立名目亂收費，收費項目、依據、標準不公布，帳目不公開，提交不出物業費的收支財務報告，對業主提出的疑問不作詳細的解釋說明，透明度差，致使業主懷疑管理費是否真正的用于自己的物業管理，業主感到“花了錢卻沒有享受到應有的服務”，從心里對物業管理產生抵觸情緒，就以拒交物業費來表示抗議。據了解，銀川市目前有物業管理企業174家，其中有130多家屬違規收費，占總數的74％以上，消協抽樣調查，70％以上的受訪者對自己居住小區的物業管理現狀不滿意。2006年，銀川市“12345”市政府專線電話共接到市民電話79,916個，房管物業方面投訴位列市民投訴之首，共6,836件。
 
      2、建設或開發單位遺留問題，造成開發商與物業管理企業責、權、利不對等。業主因開發商不履行售房時的承諾，入住后很多問題遲遲得不到解決而拒交物業管理費，是物業管理收費難的主要原因之一。銀川市物業管理公司大多與房地產開發企業有著血緣關系，因而很難洗脫與開發商“一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業主自然而然覺得物業管理公司就是開發商的維護和售后服務者，應該承擔所有的問題，為此業主往往把房屋質量問題轉嫁到對物業公司不交費的報復行為上。
 
      3、業主的消費觀念還存在著一定的差距，消費意識還沒有完全樹立起來。享受了服務就應該付費，這個道理現在已被大多數業主接受。但我國整個社會對物業管理的認識還處在一個較低水平，在“分房修房靠單位”傳統觀念的影響下，還有一部分人沒有認識到物業服務是一種消費行為，這種不成熟的消費觀念造成銀川市物業管理市場發育不健全。更有不少業主把物業管理企業看作是大包大攬的管家，認為物業公司既然收取了費用，就應該包辦一切，管好小區內任何事，把因裝修引起的地板漏水、噪音、圈養寵物等都歸罪于物業管理企業服務質量不好，以此作為拒交的理由。
 
      （二）四大頑癥影響物業管理行業的發展
 
      1、政策法規滯后于物業管理行業的發展需要。銀川市物業管理現可參照的法規有《物權法》、1999年的《寧夏城市居住小區物業管理辦法》、2000年《銀川市住宅小區物業管理辦法》、2005年《銀川市物業管理條例》等，而涉及物業維修資金、物業服務標準、物業管理收費等相關配套政策尚未出臺，已有的物業管理法規與有關物業維修儲備金等規定方面有相抵觸之處。物業管理企業資質審核不嚴，在物業管理的市場準入、招投標、行為規范、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面缺乏具體性、可操作性，這樣，物業管理中產生大量矛盾和糾紛無章可循，往往得不到及時解決，從而影響了物業管理行業的健康發展。
 
      2、物業管理企業的規模優勢不足，市場競爭機制沒有建立。同其他行業的經營性質不同，物業管理行業的經營活動主要以實現綜合性服務來取得管理費的收入，而收入、效益取決于企業的管理規模，物業小區的規模大小和管理項目的多少，直接影響到物業管理企業的規模效應和品牌效應的形成，而規模效益的形成是物業管理健康發展的最基本條件?，F有的174家物業管理企業，大多是房地產開發公司派生出來的，很多企業也就管理一兩個項目，多數面積都在10萬平方米以下，最大一家的管理面積也達不到70萬平方米。管理面積小成本大，物業管理的規模效益很難體現出來，大多數的物業公司僅靠所收的管理費用來維持運轉，所提供服務的范圍也只是維修、保潔、綠化、治安等。在銀川市，“誰開發，誰管理”的格局仍然沒有打破，業主和物業公司之間的市場雙向選擇機制還沒有形成，缺乏競爭，導致企業加強管理、提高服務質量的動力不足。 
 
      3、專業人才不足，行業管理人員素質不高，服務難以到位。銀川市現有的物業管理企業，多數承擔著為上級主管單位安置人員的任務，5,000多名從事物業管理的員工中，相當一部分來自企事業單位下崗分流人員、轉業軍人，以及農村剩余勞動力，多數文化水平不高，缺乏必要的文化知識和專業技能，只能做一些諸如收費、衛生管理和公共設備的基本維修等簡單勞動。物業管理企業大部分員工身兼數職，沒有形成專業集團化的管理隊伍，導致其管理不夠專業化，服務難以到位，服務的質量也不能得到保障。物業管理是以提供服務為產品的行業，其服務質量的好壞直接影響物業管理企業的競爭生存能力。這種人才匱乏的局面，己嚴重影響了銀川市物業管理的進一步發展。
 
      4、業主委員會并未真正在物業管理方面發揮應有的作用?，F階段，銀川市業主委員會行使招投標的權力處于虛無狀態，致使物業管理的需求主體不能成立，物業管理的買方市場不能形成。同時，物業管理法規對業主委員會的義務以及運作方式未能明確規定，導致業主委員會的成立與運作困難，銀川市還有相當一部分住宅小區沒有成立業主委員會，而已經成立的業主委員會，多數沒有辦公場所、辦公費用，主任、委員文化水平都不高，專業知識不足，業主委員會只是掛個名，什么事也不管。按他們的說法“我們只是開會、匯報工作、參加學習，沒起到什么作用，真的遇到問題和物業公司交涉，我們也不管用，人家是單位，還有法律顧問，我們什么也不懂，能說過人家嗎？”
 
      二、 物業管理持續健康發展的對策
 
      1、加快完善物業管理政策法規，擴大監管范圍和力度。建議加快制訂和完善相關地方性法規和配套政策，使銀川市的物業管理工作盡快納入有法可依、有章可循的軌道。通過對物業管理企業的資質審查、查處違規行為，規范物業管理企業行為和物業管理消費行為；通過對住宅小區竣工綜合驗收、房地產開發項目審核等方式，加強對物業的前期介入管理；通過全面啟用物業管理企業及從業人員的信用檔案系統，將業主滿意與否作為物業管理企業資質升降和物業管理優秀小區評選的依據，建立物業管理企業誠信制度；加強對物管企業的監督，取締或規范沒有取得資格認證的物管公司。
 
      2、實行物業管理規?；洜I，建立市場的有序競爭機制。物業管理行業的特點注定了物業管理企業的生存和發展必須建立在規模經營的基礎上，規?；?、品牌化將也是今后物業管理發展的必然趨勢，所以塑造品牌、經營品牌、依托品牌和拓展市場，必須成為物業管理企業的共識。引導品牌物業管理企業，積極開展社區物管連鎖經營，使物業管理與社區管理有效結合，提升社區物管水平。有關行政主管部門要加快指導住宅小區組建或換屆成立業主委員會，并盡快完善物業管理招投標制度，全面推行物業管理項目的招投標制度，將物業管理企業推向市場，實現物業管理市場的有序競爭。只有將公平、公開的競爭機制引入物業管理行業，物業管理行業才能得到進一步的規范和發展。
 
      3、提高業主的物業管理消費意識。人們對物業管理消費觀念的轉變有賴于對物業管理重要性的認識，要通過開展形式多樣、豐富多彩的教育活動，大張旗鼓地宣傳物業管理知識，著力培育物業公司的服務意識、業主的市場意識，使物業管理企業、業主之間建立對物業管理的科學認識和正確理解，明確自己在物業管理中所處的地位、權利和義務，以便各方更好地履行自己的職責，保障物業管理費的良性循環。
 
      4、提高物業管理人員的素質，實現管理手段現代化。物業管理是以提供服務為產品的行業，其服務質量的好壞直接影響物業管理企業的競爭生存能力。發達完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專業人才，人員素質提高了，物業管理意識以及質量也就會提高。要重視人才戰略規劃，采取多種形式，加大培訓力度，努力培養一支懂經營、善管理、通技術、精業務的人才隊伍。同時，還應積極引進、借鑒國外物業管理的先進手段和管理模式，重視現代化和高科技管理手段在物業管理中的應用，拓展服務領域，增加服務深度，滿足業主不斷增長的需要。
 
      5、努力提高業主的參與能力，充分發揮業主委員會的作用。應該通過宣傳，提高業主對物業管理的認識，增強業主對物業管理活動的支持，調動業主參與管理和消費的積極性。加強業主委員會的組織建設和行為指導，使業主委員會真正起到業主與物業公司之間的橋梁作用。