大慶地區物業行業現狀

   物業管理在我國是一個新興的行業。本文僅結合工作中的體會，探討以下幾個問題。
　　
　　一、大慶地區物業行業的發展和現狀
　　
　　大慶地區的物業行業隨著改革開放的進程而產生，二十多年來，從無到有，從小到大，從弱到強，有了長足的發展，物業管理逐步走上專業化、規范化、法制化的健康發展的軌道。然而，我市的物業行業也存在著先天的不足。隨著國家房改工作的進行，由原來的福性房屋分配轉向市場化運作，出現了以大慶油田房產公司轉化而來的物業集團，以大慶石化公司，大慶煉化公司房產管理部門改制的物業公司，還有從房地產開發公司游離出來的物業管理企業，也有市屬各后勤部門轉化而來的物業管理企業及后來新注冊成立的物業管理企業。這些企業由于歷史的原因，不同程度地存在著經營理念的差異，市場競爭力不強，與我國先進的物業管理企業相比，還有一定的差距。
　　
　　二，隨著我國改革開放的進一步深化，房地產政策的變化，為物業企業的發展創造了良好的外部環境。同時，社會各方面也向物業管理企業提出了更高的要求。
　　
　　1、物業管理企業與房地產開發企業的關系：
　　
　　房地產開發與物業管理存在著不可分割的內在聯系，二者是產品銷售與售后服務的關系。實踐證明，有遠見的房地產開發商是十分重視物業管理的。把物業管理視為房地產開發的重要組成部分，只有物業管理規范化、標準化，才能反過來提高和促進房地產業的產出和銷售，進而形成房地產業的良性發展。隨著人們對物業管理的重要性的認識，人們在選擇購買房屋的諸多條件中，物業管理上升為一個不可或缺的重要條件。所以，房地產開發企業提出了對物業管理的更高要求。
　　
　　2、實踐證明，物業管理對房屋的保值增殖起到重要的作用。隨著我國的住房政策的調整改革的步伐加快，我國居民的住房產權關系進一步明晰，其結果是每一個房屋所有者擁有了自己的物業，每一個家庭對家庭的最大資產的價值要求更加強烈，在此情況下，居民愿意為了自己的物業保值增殖，拿出一定的資金對房屋進行維修和管理。另一方面，對物業管理企業也提出了更高的要求。
　　
　　3、政府和社會對物業管理和服務的標準進一步提高
　　
　　隨著社會物質的積累和文明程度的進步，政府和社會對物業管理和服務水平的要求也進一步提高。要創建和諧社會，首先要創建和諧小區；要創建文明城市、衛生城市，首先也要創建文明小區、衛生小區。于是，物業管理不僅是對“物”的單純管理，而是對建設小區的精神文明有一定的責任和義務。為創建文明小區、衛生小區、平安小區、和諧小區提供一個優良的環境和必要的條件。
　　
　　三．我們的物業管理企業經營能力不強。
　　
　　由于我市的物業管理企業是由上述各種形式轉化而來的，有一大部分的物業管理企業還存在著原有的管理方式，沒有實現真正意義上的市場化運作，企業的經營意識和經營能力不強。
　　
　　1我市中直企業的大型物業管理集團，由于歷史的原因，背有沉重的歷史包袱，長期以來靠與本系統的“關聯交易價格”和補貼維持經營，自身不具備良好的經營能力。
　　
　　2我市后成立的物業管理企業規模偏小，抗風險能力不足，市場競爭力差，標準化，規范化，專業化程度不高，經營措施不當，與業主糾紛不斷，制約著這些企業的發展。
　　
　　3有好多物業管理企業對本行業特點認識不足，缺乏對企業的經營意識。由于行業的特點和局限，無論是物業管理企業或享受物業管理服務的業主，都把物業服務看作物業行業的主要工作內容，實際上，經營才是物業企業自身發展的動力和源泉。隨著市場化進程的加快，物業管理企業單純強調管理和服務已經不能適應市場的需求和規律，在市場供給過程中，物業企業必須把自己的產品、服務推向市場，被社會所接受，遵循市場運作規律，提高自身產品的價值含量，塑造自身的品牌，不斷提高其附加值。這就涉及到企業的經營策略和企業的經營理念，提高企業的市場競爭力和生存能力的概念。企業要形成積累，實現良性循環才能發展，不能停留在“保本、微利和補貼”的層面上。物業企業有了效益才可形成發展能力，要實現這一目的，就必須認真經營，科學管理，提高服務水平，降低生產成本，規范操作，按市場規律辦事。
　　
　　4隨著我國改革開放的進一步深化，房地產市場存量的增加，一些外省市的物業管理企業已經進入我市的物業管理市場，國際上物業品牌企業的進入，也只是時間問題。我市目前的物業管理企業綜合能力與之相比還存在一定的差距。而房地產開發商為了盤活自己的資產，提高自身產品的附加值，愿意借助那些先進的、品牌的物業管理企業的力量。我市本土的物業管理企業整體上缺乏經營意識和競爭能力，我們必須看到這一點，不斷提升自身的經營能力，才能立于不敗之地。
　　
　　四，物業管理企業面臨的困境；
　　
　　1我們的輿論導向存在著誤導，對物業管理企業正面報道少，對“熱點”問題、投訴事件報道較多。對于一個新興的行業來說，輿論的導向是非常重要的，在輿論對物業企業進行監督的同時，也應該對物業企業和業主進行正面引導，使雙方都規范自己的行為，這樣才有利于物業行業和業主的不斷成熟，從根本上保證雙方的利益。
　　
　　2物業管理企業自身現狀是制約企業發展的一個重要因素。由于我市的物業管理企業有很大一部分是又原來的房產管理部門或后勤單位轉化而來的，這些企業轉制后帶來了原來企業遺留的各方面的問題，其中包括沉重的負擔和包袱，名稱改變而實質運作形式和管理體制、隸屬關系等內在的聯系都沒改變、企業領導和員工的思想還沒有真正轉變，無法按市場機制運作，使企業的發展受到限制。
　　
　　3業主對物業管理企業的投訴及糾紛增加，由于物業管理企業運作不夠規范，業主的物業意識不夠全面等原因，出現各方面的投訴和糾紛，近年來，這類問題呈上升趨勢，尤其是房地產開發商遺留的一些工程上的質量問題和設計上的缺陷問題，造成業主入住后無法解決而遷怒于物業管理企業的糾紛日益增加。
　　
　　4大部分中小型物業管理企業負責水、電、熱力費的代收代繳工作，供水、供電、供熱單位不直接向最終用戶收費，而是向物業管理企業按總表計量或按房屋總量收費，這給物業管理企業無端地增加了管理成本。物業管理企業除了無償地增加收費人員和收費成本外，還要承擔分戶計量與總表計量差額的損失。更有甚者，對居民供電要高價向供電部門繳費，低價向用戶收費。由于物業管理企業沒有經營水、電、熱力服務的營業內容，不能向消費者提供有效發票，造成收費困難和糾紛，并且稅務部門不允許無證經營，對物業管理單位進行罰款，長期以來物業管理企業在這方面處于非常尷尬的境地。
　　
　　5長期以來形成的“誰開發誰管理”的局面尚未打破，這種模式已明顯不適應市場化物業管理的趨勢，且容易造成物業所有者與房地產開發商之間的不愉快轉移到物業管理企業上來，物業管理企業代人受過。隨著人們對物業管理認識的提高和國家在物業管理方面法律法規的健全，物業管理市場的完善，“誰開發誰管理”的觀念已明顯落后，從房地產開發企業分離出來的物業管理企業，必須接受市場的選擇，這種“母子”關系不徹底打破，物業管理企業不真正獨立，甘當房地產開發商的附庸，必然造成業主與物業管理企業之間誤解的加深、矛盾的加劇、糾紛的升級，從而制約物業管理企業的發展。
　　
　　五，物業管理企業的發展和出路；
　　
　　物業管理企業必須按市場規律辦事，其運作模式必須適應市場運作模式，才能從行業發展的困境中解脫出來，走上健康發展的道路。
　　
　　1一大批專業的物業管理公司憑借高素質的人才及豐富的管理經驗、優良的服務，獲得房地產開發商和物業購買者的信賴，為房地產開發商承擔了物業管理和服務的重要環節，物業管理企業作為房地產開發的延續或廣義房地產產品的組成部分，無論是對消費者的吸引還是對房地產附加值的提高，都具有不可替代的作用，房地產開發商也都認識到這一點，所以他們從項目規劃開始到項目竣工的全過程，都邀請物業管理者參與，依靠物業管理來促進房地產開發業的發展，這是物業管理成熟的一種表現，也是兩者互相依存的必然。
　　
　　2物業管理企業之間的兼并、聯合、重組將成為趨勢，品牌企業的特許經營、連鎖經營模式將會出現，那些社會化程度低、管理規模小、管理水平差、業主投訴高、魚龍混雜、管理資源浪費，經營能力欠佳和房地產企業附庸的物業管理企業將被市場淘汰。物業管理企業必然朝著規?；?、品牌化、規范化、標準化、集約化的方向發展。那些管理水平高、服務態度好、經營規模適當、經營理念先進的物業管理企業必然得到發展和壯大，其市場競爭能力和生存能力必然提高。
　　
　　3經營模式的轉變，物業管理企業由單一服務型向多元化和專業化方向發展，物業管理企業在做好原有業務的同時，向相關行業延伸，辦中介代理、家政、租賃、搬家公司、房屋裝修公司等業務，利用這些收入來彌補企業的資金的不足。有些物業管理企業走向專業化道路，成立自己的專業公司，除承接自己企業的業務外，還向社會拓展或把自己的物業管理中專相工作委托給專業公司進行管理，如綠化、保結，保安、電梯、房屋維修等，這種方式可以節約物業管理成本，提高服務質量。
　　 
    4物業管理要以情管理、人性化管理與法制化管理相結合。我們的物業企業面對的是千家萬戶，是社會服務的窗口，與人們的生活息息相關，容易引發矛盾，所以物業企業不可避免地承擔著一定的社會責任，物業服務的好，可以化解矛盾，促進和諧。反之將給社會帶來麻煩，所以說“物業管理無小事”。隨著我國法制化進程的健全和完善，尤其是《物權法》的頒布實施，進一步明晰了物權，使我們的物業管理者和物業所有者都有法可依，明確各自的權利和義務，我們依法維護各自的權益，保證了物業企業的順利發展和物業所有者的合法利益不受侵犯。
　　
　　5物業管理企業要加大對專業人才的培養和投入。物業管理企業是一個新興的行業，從業人員大部分是由搞建筑的、后勤的、管理的等人員轉行過來的，這些人缺乏物業專業知識和系統的培訓，對物業管理不熟悉或認識不足。在幾年的工作實踐中，大家越來越深刻地認識到物業管理除了專業技術外，還要學習多方面的知識，如社會學、經濟學、心理學、哲學、法律等相關的知識。物業企業的全面提高，不具備知識全面的人才是不可能實現的。在物業管理方面，我國目前尚缺少系統的，指導性的理論，原因一是這方面的高層次研究人才短缺，二是很多高層次人才對物業領域認識不足，沒有引起足夠的重視。實際上，一個新興行業的發展壯大十分需要理論的指導。我國的物業行業發展至今必然引起社會各階層越來越多的關注，這方面的理論和規范的出現已成必然。
　　
　　六、物業管理企業和物業所有者逐步成熟。自物業管理企業產生之時，兩者之間的矛盾隨之產生。從客觀上講，兩者利益和目標是一致的、相互依存的、統一的。從微觀上講，二者由于既得利益的原因而不可避免的產生矛盾。在工作實踐中，這種矛盾是經常發生的，為化解矛盾，達成一致，我們本著求同存異、具體問題具體對待、堅持原則和靈活掌握相結合的態度，化解了諸多矛盾，使兩者達到對立的統一。
　　
　　1業主之間的矛盾和糾紛，由于業主之間利益取向的不同而經常發生矛盾，作為物業管理企業，應該為業主之間的溝通創造條件、提供平臺，引導矛盾的的緩和，達到和睦相處。
　　
　　2業主及業主委員會與物業管理企業之間的矛盾和糾紛，是物業管理中最普遍和主要的矛盾，作為物業管理企業，應本著大事講原則，小事講風格，分清事情的本質，一是采取協商的辦法，可向業主協調部門和上級物業管理部門尋求解決，二是通過法律程序得到解決。
　　
　　在工作實踐中，區、市物業主管部門組織成立的業主協調委員會可發揮重要作用，這對物業管理企業和業主及業主委員會起到協調工作，化解矛盾，制約行為創建和諧，促進發展的積極作用。
　　
　　解決實際工作中的矛盾的最好方法就是物業管理企業規范行為，端正工作態度和工作方法，以情動人，以誠感人，以優良的服務贏得人們對自己的理解和支持，達到創建和諧社會的目的。在市場化運作中，使兩者都得到收益，使我們的物業行業健康發展，更好的服務與業主和社會。