汕頭物業管理行業現狀

一、 目前我市物業管理服務行業現狀 
(一) 行業規模 
　　全市目前共有物業服務企業178家（龍湖區95家、金平區63家、濠江區2家、澄海區13家、潮陽區4家、潮南區1家），其中一級資質企業5家，二級資質企業4家，從業人員近1萬人（其中經營管理人員約2100人）；已實施物業管理項目約六百個（其中住宅小區410個），在管物業總建筑面積達2300多萬平方米（其中住宅小區建筑面積2000萬平方米），中心城區物業管理覆蓋率50％以上，成立業主委員會53個；物業管理服務的范圍涵蓋普通住宅小區、高檔公寓、別墅、辦公樓、商廈、工業區、學校、倉庫、碼頭等多種類型。 
(二) 行業水平 
　　我市的物業管理水平與珠海、東莞、廈門等同等城市相比，處于較低的地位，行業的自律水平也比較低，于廣州、深圳等一線城市相比，相差就更遠了。原因何在？一方面受制于城市經濟發展的總量，另一方面，較低的收費水平也嚴重制約了行業的發展。 
(三) 行業經營情況 
　　一方面，企業經營大面積虧損。2008年上半年，協會對我市中心城區42家企業服務的156個住宅小區（總建筑面積879萬㎡）的物業服務收費情況進行了調查（詳見下表）。目前，新建小區的物業服務收費等級以一、二級標準為主，老市區及二二六補貼經濟適用房住宅區、安居工程則多數執行四級標準，業主總體上對物業服務接受程度、認同意識較高，有近75％小區收費率在九成以上。 
　　汕頭市中心城區部分住宅小區物業服務收費情況表 
　　一級收費 二級收費 三級收費 四級收費 合計 小區數（個） 15 52 69 20 156 
建筑面積（萬㎡） 136 315 310 118 879 
　　調查結果也表明，目前我市物業相關收費總體標準相對較低，由于近年物價的較快上漲，物業服務各項成本支出增長較快，行業虧損面逐步擴大，高虧損率、高風險運營困擾行業整體發展，同時也導致物業服務質量逐步降低。 
　　另外，根據市區128家企業填報的《2005年度物業管理統計報表》（見下表），有46.9％企業出現虧損，另有23.4％企業年營業利潤在1.5萬元以下、處于虧損邊緣，企業普遍經營困難。 
2005年度市區物管企業經營狀況表 
　　企業經營狀況 年度營業利潤（單位：萬元） 總數 虧損 0～1.5 1.5～3 3～10 10以上 
數量（個） 60 30 9 12 17 128 占總數百分比（％） 46.9 23.4 7.0 9.4 13.3 100 
　　2005年末汕頭市137家企業填報的《物業管理統計報表》顯示，物業服務企業盈利能力較低，行業銷售利潤率僅1.32％，遠低于2004年末全國、全省的6.04%、10％的盈利水平，有65家企業出現虧損，另有33家企業年營業利潤在1.5萬元以下，處于虧損邊緣。根據對全市196個物業服務小區2006年-2007年上半年經營情況和財務報表調查情況，有58個小區物業經營（包括停車費收入）略有盈利，另外有138個小區物業服務經營（包括停車費收入）虧損，虧損面達到70％ 
　　另一方面，在物業管理服務收費指導價定價方面，市政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的一般性消費能力，核定的收費價格往往低于物管企業市場運作的成本，而且近五年都沒有變動，物業管理服務服務企業也不能按市場經濟規律來調整價格；而物價的上漲，勞動力的工資福利水平和社會保障福利水平近幾年大幅度提高，造成大部分物業企業長期入不敷出，甚至虧損嚴重。這種市場經濟的物業管理和政府行政調控的運作機制，跟不上市場經濟的巨大變化和政府的政策變化，物業管理服務企業舉步艱難。 
二、 目前我市物業管理行業收費價格水平 
(一) 現行的收費價格 
　　類型　 一級 二級 三級 四級 汕頭 無電梯 0.68 0.58 0.47 0.37 有電梯 第二層起點價 0.5元，從第三層起每層累進加收 0.05 元。 

(二) 與周邊城市比較 
　　類型　 一級 二級 三級 四級 
中山 無電梯 按優質優價確定 1 0.7 0.5 有電梯 2 1.5 1 ，江門 無電梯 0.9 0.6 0.4 0.3 
有電梯 1.5 1.2 1 0.8 ，湛江 多層 A 0.90 0.65 0.45 0.30 B 0.75 0.55 0.35 -------- 
有電梯 各等級相應增加0.5元 ，云浮 無電梯 1.5~2.5 0.8~1.2 0.35~0.6 -------- 
有電梯 2.5 1.5~2.0 0.6~1.0 -------- ，茂名 無電梯 0.9 0.7 0.55 0.35 ，有電梯 1.4 1.2 1 0.8 

三、 調整我市物業管理服務收費價格的必要性 
（一） 從法理的角度 
　　新的《勞動合同法》、《保安服務管理條例》等法律法規出臺，進一步規范用工制度，企業合理用工成本進一步加大。 
　　1、用工成本增大。依據新的《勞動合同法》，用工單位必須為勞動者購買社會保險和醫療保險。表一2是以一個擁有700名員工，在管面積268萬m2(2004年在管面積218萬m2)的企業為例，分別按2004年、2007年的社會保險基數、醫療保險基數和不同投保人數，計算出單位面積分攤費用(元／m2?月)： 表一 
年 份 社會保險基數 醫療、保險、基數、單位、負責、部分、投保、人數、在面積管、單位面積 
分攤費用 投保對象 元 元 元 人 萬㎡ 元/㎡?月 
　　2004年 670 670 174.2 200 218 0.016 管理員、機電工 
　　2007年 948 1212 264.96 200 268 0.020 管理員、機電工 700 0.069 管、機、保、清、綠 
　　備注：社會保險單位繳費比例19%，醫療保險單位繳費比例7%； 
社會保險基數、醫療保險基數三年來多次上調，預計未來將繼續上調，單位面積分攤費用也隨之上調； 
　　2、用工的間接成本加大。勞動密集形的物業服務企業的員工流動性非常大，特別是近年來更為突出，不單增加了招工、培訓的成本，而且每月的新增投保、中止投保、退保的工作量增加不少，間接增大了用工成本。其次除用人單位維持或者提高勞動合同約定條件續訂勞動合同，勞動者不同意續訂外。用人單位與勞動者勞動合同期滿后，用人單位要向勞動者支付經濟賠償金。 
　　3、《保安服務條例》的實施，增加了企業的投入?！侗０卜諚l例》從保安隊伍的資格、備案；保安員的培訓、發證；保安裝備的配備、使用；保安員的社保、意外保險；保安服務區域的技防裝備等方面都做了嚴格的規定，物業服務企業在執行《保安服務條例》是勢必增加成本支出。 
　　4、尚不健全的物業維修基金制度，增加了物業管理服務日常維修的投入。根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定：住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。而我市目前尚未出臺有關住宅專項維修資金收取、使用等管理辦法，所以物業管理服務區域內的所有共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造等都有物業公司從物業管理費中支出，增加了物業管理企業日常維修的投入。 
（二） 從物業管理服務經營成本的角度
2008年下半年至2009年9月，汕頭市價格成本調查隊對我市住宅物業服務成本和物業小區、醫院停車場車輛停放成本進行了成本監審（不含稅金、合理利潤等），分別出具了汕價成監告〔2009〕7號、8號、3號文（詳見下表）。據調查，我市中心城區大部分物業服務企業的稅金為7.35%，同時參照國內同行的合理利潤率在10%左右，兩項合計應當調整增加17.35%。 
我市住宅物業服務成本監審結果 （單位：元/平方米*月） 
項目 成本監審結果 稅金和利潤 調整后成本 無 電 梯 一級 0.81 17.35% 0.95 ，二級 0.72 0.84 ，三級 0.66 0.77 ，四級 0.50 0.59 
單位面積電梯服務成本 0.31 0.36 
　　我市物業小區、醫院停車場服務成本監審結果 （單位：元/輛*天） 
項目 成本監審結果 稅金和利潤 調整后成本物業小區 汽車 一類停車場 3.12 17.35% 3.66 
二類停車場 2.74 3.22 露天，3.83 4.49，摩托車 一類停車場 0.78 0.92 二類停車場 0.68 0.80，普通蓋頂 1.16 1.36，露天 0.96 1.13 ，醫院、汽車 3.55元 4.17 ，摩托車 0.89元 1.04 
　　近年來，我市物管企業每年運營成本總支出以6％的幅度遞增，大大增加了物管企業的經濟負擔。這些開支增加主要來自五個方面： 
　　1、勞動力成本上漲。物業管理服務屬于勞動密集型行業，人員成本一般占到物管企業經營總成本六成。近年來，汕頭與其他經濟發達地區相比，操作層員工工資福利待遇普遍偏低，外來工不足，造成招工難、員工流動性大，特別是保安員、清潔工、綠化工，這個問題尤為突出，物管企業不得已只能有限的提高基層員工待遇以此來爭奪稀少的勞動力，經營壓力增大，特別是人員待遇偏低的情況，已導致員工整體素質下降，直接影響物業管理服務質量。 
　　2、水電費用上漲。市區水價于2005年由1.35元/噸調高至1.45元/噸，污水處理費由0.27元/噸調高至0.50元/噸，兩者合計調升0.33元/噸，升幅為20.4％；電價經過2004年、2005年、2006年三次調價，非普用電電價由0.846元/度調高至0.9326元/度，升幅為10.24％。這兩者的調價，導致物管企業日常運行成本的直接上升。而水費、排污費、電費在接下來還可能再漲。 
　　3、二次轉供水虧損缺口加大。由于尚未實現直抄到戶，在非普用電電價連續調價情況下，二次供水加壓費用卻未能同步調升，現仍執行汕價〔2001〕173號規定的“加壓費用15樓（含15樓）以下每噸0.32元，15樓以上每噸0.45元”，承擔由此而加大的虧損缺口。同時，如根據實際收取加壓費用的則必須與區內所有住戶簽訂相關協議，此做法也缺乏操作性。 
　　4、電梯檢測費上漲。2006年下半年開始，市質量技術監督局調高電梯檢測費，以單部電梯檢測費為例，07年電梯檢測費相對于06年，一下了提升了，升幅為51.7%。 
　　5、CPI的上漲導致物資采購成本增加。2005、2006、2007年汕頭居民消費價格總指數分別上漲2.5％、1.9％和6%；柴油升到5200元/噸，升幅近24% ；國際銅價升至60700元/噸左右，升幅近90%。柴油、五金、化肥、農藥、糧、油、液化石油氣等物資價格的全面提升，都直接影響到物管企業的日常物資采購成本增加。 
（三） 從提高行業水平，促進行業發展的角度 
　　隨著業主對物業管理服務要求的不斷提高，按目前企業運營成本，企業很難按照服務等級標準提供質價相符服務，收費標準低的狀況制約著企業和整個物業服務行業的健康發展，出現服務收費標準低、服務收入少、服務質量下降、服務費收繳率下降、服務收入更少、服務質量就更差的惡性循環。近年來，我市汕頭第一城、信德華廣場、珠池路某住宅樓、澄海光華園等小區就出現物業服務企業因無法維持經營，主動要求退出的情況，這些個別現象已嚴重影響社會的安定團結。 
　　為此，參照省內其他城市物業收費標準，充分考慮我市經濟發展狀況和業主實際承受能力，及時調整我市物業服務收費標準，有利于解決當前制約我市物業服務發展瓶頸問題，促進我市物業服務行業可持續健康發展，推動和諧社區建設。