南通物業服務現狀分析

近期，南通市城南綠苑、錦繡苑等10余個住宅小區的物業服務企業張貼公告或向業主委員會提出書面辭呈，退出物業服務領域，在業內掀起了一股“管家”辭“東家”的風頭。對此，南通市房管局對幾個小區情況進行了深入了解與積極“撮合”，但是，“撮合”工作收效甚微。

在這些退出和擬退出的物業服務企業中，收費價格最低的有0.10元的標準（虹橋北村），并且近10年未作調整，而收費率最低的是22%的水平（狼山64號）。長期的虧損狀態下，企業用“靈活”用工的方式在維持著服務水平，而“靈活”用工已經讓一些企業受到勞動執法部門的處罰。面臨《勞動合同法》的實施和壓力，部分物業服務企業在與業主、業主委員會就物業服務費用不能重新達成協商一致的意見后決定退出。

 

業主委員會對物業服務企業退出的看法

對于物業服務企業退出項目，各小區的業主委員會觀點不一，主要有以下三種看法：

1.對物業服務企業的服務給予肯定，希望繼續服務。綠苑、錦繡苑等小區的業主委員會對物業服務企業的服務還是比較滿意的，只是認為物業服務企業提出的物業服務費提高要求不能接受，希望其他物業服務企業能夠接受邀請，進駐小區提供新的服務。

2.拆遷戶等業主不交費，物業服務企業收不到錢，誰來也沒辦法。讓物業服務企業煩惱的“部分業主不交費”問題，依然嚴重困擾業主委員會，尤其是拆遷戶等業主不交費的現象很難解決。業主委員會也很同情物業服務企業虧損的難處，希望政府部門想辦法解決“欠繳服務費”問題。

3.物業服務企業的服務并不理想，退出無所謂。個別業主委員會成員并不擔憂物業服務企業的退出，因為他們對原來的物業服務企業所提供的服務并不滿意，更多的是考慮原來維修資金、配套用房、物業管理用房的收益是否用于物業管理，希望物業服務費標準降低，但是服務標準要提高。但是，面臨物業服務公司撤出的情況，他們更多的是等待政府的對策。

 

社區居委會的意見

1.物業服務企業發展確實面臨艱難，企業應該提高服務水平，加強與業主的溝通。南通市唯一一家由社區居委會主任擔當物業服務公司法人代表的張美娟深有感觸。她所在公司管理的濠景園服務費標準是0.2元/平方米/月，由于公司員工與社區居委會工作職責的交叉，與業主居民的溝通較好，收費率較高，在用工方式上對社區聘請的員工有一定靈活性，但是物業服務公司也只能勉強維持。作為社區居委會主任，她的做法是對社區內的物業服務公司積極扶持，如業主水表出戶需要社區蓋章時，她讓物業服務公司簽署意見，請不愿意繳物業服務費的業主代表開座談會，了解他們的意見，主動協商解決辦法。

2.“欠繳物業服務費”問題確實讓很多物業服務企業難以支撐，需要政府出臺一些強制性措施。一些社區居委會工作人員建議政府能實現水電氣物業服務費一卡通政策，物業服務公司或其他管理單位只要做得好，就不必擔心物業服務費用的問題。

3.退出的小區，居委會可以接管，但是街道要進行協助。一些小區的物業服務企業退出后，小區存在后續接管的問題，綠苑小區的業主委員會多次向社區與街道提出申請，請求物業服務企業退出后交由社區接管。

4.物業服務公司是企業，可以撤出，但是社區如果接管想要撤出的難度就比較大。有些低價位商品房區域幾乎全部是拆遷戶，村民變居民，物業服務消費意識沒有形成，如果小區能成立業主委員會，還是讓他們當家作主，但是政府要加以扶持。

 

南通市物業管理行業的生存現狀與退出現象的深度分析

物業服務企業是市場經濟的一個細胞，作為企業可以自主選擇市場，市場應當優勝劣汰，所以物業服務企業的退出屬于正常的市場運作，說明市場的雙向選擇機制運行是健康正常的。另外，物業服務企業退出項目也存在體制機制等方面的原因。

1.起步階段誰建設、誰管理的政策導向。在物業管理的初級階段，基本上是新建小區的開發建設單位組建物業服務公司承接物業管理，這種“建管不分”和“誰開發，誰管理”的現象是全國性的普遍做法。這種市場壟斷性一方面不利于提高物業管理水平，在發生矛盾時往往導致物業服務公司向開發建設單位“一邊倒”，業主權利較難得到合理保障。另一方面物業服務公司成為開發企業的“擋箭牌”、“受氣桶”，業主對開發單位的怨氣只好撒在物業服務公司身上。

2.物業服務企業的全面改制。2003年以來，大規模的經濟體制改革在物業管理行業得到了廣泛落實，到2005年底，南通市大多數物業服務企業從開發企業“剝離”了出來，成為了真正自負盈虧、自主經營的法人實體。失去了開發企業的貼補和扶持，物業服務企業經理以及所有人員的工資必須依靠收取的物業服務費，原先的虧損必須由股東自己承受。

3.推行的物業管理新事物還缺少群眾基礎。市場上，物業服務企業所提供的物業服務都是“有償服務”，與原來計劃經濟中的“房管”存在本質區別。但是，目前仍然有不少業主習慣于過去長期的政府福利性服務觀念，對物業管理需要交納相關服務費不理解，不情愿，甚至持抵觸態度，拒交物業服務費。他們從舊觀念出發，總是希望得到優質服務，享受“免費午餐”。

4.物業服務對象廣，管理難度大，眾口難調。物業服務面對的是千家萬戶，本身具有很強的公共性。但在實際運作中，卻要面對個別業主和眾多業主的私權和不一致目標，表現出各自的個性要求，很容易引發矛盾。我國目前的小區狀態，是將不同生活水平、價值觀念、文明程度、社會地位的人群歸納在一個居住區里，提供給他們相同的服務，也難免眾口難調。

5.物業服務企業缺少直接監督，物業管理行業監管網絡未建立。物業開發范圍在不斷增加，物業管理市場成為不斷擴大的“在建工程”。目前，南通市物業規模在逐漸擴大，物業服務企業的數量也在逐漸增加。但是，這些物業服務企業的水平良莠不齊，業主群體龐大，業主還很難形成與物業服務企業對等的監督主體。同時，龐大的物業管理隊伍，也需要市、區、街道、社區相結合，建立行業監管網絡，扶持、幫助業主監督、指導物業服務企業的日常工作。

事物的發展變化有內因與外因兩方面，物業服務企業的退出，有物業服務企業自身的原因，也有業主意識與機制、體制等方面的問題，如果這些問題得到解決，物業管理市場的發展一定會更加健康有序。

 

物業服務企業退出的應對措施

1.尊重市場，讓業主自行選擇管理方式。

《物權法》第八十一條明確規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換?！币虼?，業主采取什么方式管理自己的居住區、工作區，是業主自己的權利，要充分尊重業主的自行管理權。

2.全力協助，扶持業主建立合理的管理模式。

街道、社區要扶持尚未建立業主委員會的住宅小區，盡快成立自治組織，整合全體業主的意愿，通過市場選擇適合小區的管理方式，選擇優秀的物業服務單位或者其他管理單位（管理人）實施管理。

3.行業要加強對物業服務企業的監督管理。

行業主管部門一方面要嚴格要求退出項目的物業服務企業合法有序地交接，不得侵害業主的利益；另一方面要繼續加強對物業服務企業的監督管理。 

一是完善準入制度。就是嚴格執行物業服務企業資質申報標準，加強企業資質管理，對新建物業服務企業的資質進行嚴格審核把關。二是加強后續管理，將管理水平差、人員素質低、業主投訴多的物業服務企業進行逐步梳理淘汰，促進物業服務企業提高服務水平。三是加強日常監管，建立企業信譽檔案，督促企業提高服務水平。四是繼續培育健康的物業管理市場，加強對物業管理招投標工作的指導和監督，引導業主與物業服務企業之間雙向選擇機制的建立。

任何事物的發展都有利有弊，物業服務企業的退出一定程度上會造成住宅小區階段性的混亂和茫然，但是業主當家作主的熱情也在很大程度上被激發，物業管理的市場化程度將進一步提高，促進更先進的、具有中國特色的小區物業管理模式的產生。