嘉興市物業管理現狀

　　一、管理現狀
　　近年來，嘉興市住宅建設發展迅速，新建的住宅小區如雨后春筍般冒了出來，至去年底，市區住宅建筑總面積己達600余萬平方米。住宅建設的不斷發展，從根本上改善了嘉興市居民的住房條件，改觀了市容。同時，又為城市管理提出了一個新的課題。在市場經濟條件下，如何搞好現有住宅小區的管理工作，是各級領導關注的重點工作。一九九六年，嘉興市政府行文，在電子、清河兩個住宅小區率先開展物業管理試點工作，并以九六年為界限，要求九六年后建成的住宅小區一律實行物業管理，九六年以前建成的老住宅區由街道管委會實施管理，并逐步創造條件過渡到物業管理。圍繞這一工作目標，六年來，在有關部門和單位的共同努力下，嘉興市市區住宅小區的物業管理工作有了長足的發展。目前市區已成立各類物業管理企業41家，物業管理從業人員近千人，其中由街道興辦的物業企業5家，主要管理轄區的老住宅區；由機關、企事業單位興辦的物業企業10家，主要管理機關、企事業單位自管的辦公和生活用房；其余均由房地產開發公司興辦，主要管理本公司開發建設的物業。截止今年六月底，市區物業受托管理的總建筑面積達到了360萬平方米，其中一些實施物業管理的住宅小區還分別被評為國家、省、市級物業管理優秀小區?？梢哉f，嘉興市市區的物業管理企業數量、管理覆蓋面都已達到一定規模。但從深層次分析，嘉興市物業管理的發展尚屬初級階段，管理水平還不高，實施管理過程中暴露的問題也很多。
　　二、存在問題及其原因
　　嘉興市的物業管理要向縱深發展，目前面臨的問題還很多，但歸納起來，主要有以下幾個方面：
　　(一)物業管理覆蓋面不斷擴大，但發展仍不平衡
　　近年來，嘉興市市區物業管理覆蓋面已達60％以上，發展仍不平衡。從已實施物業管理的住宅小區來看，2000年后新建的小區，物業管理一般比較規范。原因是隨著房地產市場競爭的日益加劇，物業管理已逐步溶入開發商的開發理念，國家及地方政府對房地產開發項目的物業管理都有明確要求，開發商為打品牌、促銷售，搞好物業管理也是自身發展的需要。但是，老住宅區物業管理就比較滯后。在秀城區政府的積極努力下，結合老住宅區綜合整治，市區原有成規模的八大老住宅區，在電子、清河兩個住宅小區試點實施物業管理的基礎上，又有三水灣、文教、吉水三個住宅區實施了物業管理，另有王安里、真合里、松鶴里、西麗、越運里、毛紡新村、絹紡新村等住宅小區也已著手或即將實施物業管理。其它小區由于種種原因，目前仍難以起步。筆者認為，老住宅區推行物業管理，舉步維艱的主要原因是小區硬件設施嚴重不足。由于老住宅區建設年代早、規劃不統一、設計和建造標準低，客觀上形成“歷史欠帳”?！?br>　　再加上過去住宅建設一直是重建設輕管理，長期以來失管失修嚴重，道路、管線破損、下水道堵塞、化糞池滿溢經常成為群眾投訴的熱點問題。同時必要的物業管理辦公、經營用房也嚴重不足。上述問題在分散、插花建設的住宅區更為突出。所有這些都嚴重阻礙了老住宅區物業管理的推廣，導致嘉興市物業管理二極分化。
　　(二)物業管理企業經營狀況普遍不佳
　　從嘉興市市區物業管理企業的經營情況來看，凡承擔住宅小區物業管理的企業已全數出現虧損，究其原因是多方面的，主要原因如下：
　　1．物業管理企業管理規模較小。據統計，市區現有物業管理企業41家，管理面積在10萬平方米以上的有12家、5—lO萬平方米的有5家、其余均在5萬平方米以下，由于管理規模偏小，單位管理成本上升是企業虧損的主要原因。
　　2．管理服務收費標準偏低，且收繳率不高。物業綜合管理服務費是物業管理公司的主要經營收入，市區物業綜合管理服務費(住宅)目前最高標準為建筑面積每平方米0.60元／月，在0.35—0.50元／月的為絕大多數，按此標準收費的僅為近一、二年新建的、配套設施較為完善的小區；原有的老住宅區基本都是按戶收取6—12元／月的物業綜合管理服務費，這個標準與周邊城市相比較相對較低。由于部分業主的消費觀念未轉變，對物業管理缺乏理解與支持，拖欠或拒交物業管理費，直接影響了物業管理企業的主營收入。
　　3．物業管理服務延伸、拓展、創新不足，經營業務單調。目前大多數物業管理企業對物業管理的認識與服務仍停留在小區衛生、綠化、治安、維修四大項上，還沒有結合社區特點，開展信息、中介、便民、為民、家政服務等全方位、多層次、社會化服務。
　　4．物業管理行業壟斷，缺乏競爭機制。由于嘉興市的物業管理企業大多數是由房地產開發企業投資建立的，實際上是其的一個分公司或一個部門，而其成立物業管理公司的初衷也并非看中物業管理行業的經濟效益，而是著眼解決商品房售后服務問題。因此既不會因為虧損撤出小區，也不會讓其他物業管理企業接管自己開發的小區。筆者認為，這類物業管理企業雖長期虧本經營，但借助“母體”的非正?！拜斞?補虧)，仍能勉強維持，因而缺乏內在的提高服務質量，改進管理水平的盈利動因。加上目前大多數住宅小區均未建立業主委員會，有的雖已建立但仍未正常開展工作，選聘物業管理公司的競爭機制尚未健全，也使物業管理企業缺乏外在公平競爭形成的激勵機制，所以無法調動和發揮企業和職工的積極性和創造性。
　　5．缺乏宏觀政策扶持。物業管理作為一個新興產業，由于受這樣那樣客觀條件的限制，只能保本微利。但目前從國家到地方對該行業，在稅費等方面缺乏優惠扶持政策，也加重了物業管理企業的經營負擔。
　　(三)物業管理意識、組織不到位
　　當前物業管理發展后勁不足，業主觀念、意識未轉變到位，業主委員會未建立，社區共駐共建氛圍不強，扶持力度不夠直接相關。
　　1．業主觀念未真正轉變到位。由于我國長期實行住房福利制度，雖經十年房改，通過逐年提租，出售公房，建立住房公積金，到1998年底停止住房實物分配，逐步推行住房分配貨幣化新制度，人們的住房消費觀念已經有深刻變化。但在住房管理上仍習慣于住房福利享受，在管理服務上由國家單位包辦，只象征性繳點費用的傳統思維模式。對服務的商品屬性，對花錢買服務的觀念還不被多數人接受。同時對服務收費標準的認同也有偏差，往往期望以最低繳費標準享受最優服務，從而對物價局必要的收費管理和物業管理企業正常的收費不夠理解、不予配合，甚至產生欠繳、拒繳等抵觸情緒，導致收繳率偏低。
　　2．物業管理企業的服務不到位。在服務意識，服務與收費的透明度，與提供優質服務等方面還存在不少差距。由于目前市區所有物業管理企業沒有一家是由市場競爭機制形成的，因此物業管理企業尚未順應物業管理行業的“四化”要求，即“經營規?；?、管理社會化、分工專業化、服務多元化?！痹诳傮w上仍處于“小、窄、粗、少”的粗放型經營狀態。同時一些物業管理企業在服務項目、內容、量化標準上不夠透明，缺乏將服務與收費項目及時向業主溝通。個別物業管理企業服務與收費不匹配，存在只講收費標準，不重視服務質量提高的傾向，致使業主反響與意見較大。
　　3．業主委員會未建立到位。業主委員會是由業主代表通過民主選舉組成的，是業主與物業管理企業聯系的橋梁，起著保障業主利益與對業主進行自我教育、自我監督、實行自治自律的不可替代的作用。秀城區已有80％的社區建立了業主委員會，而住宅小區和那些分散住宅建立業主委員會的尚不到30％。筆者認為，現實中的物業管理是非常復雜的具體工作事務，社區區域廣大，往往包含若干住宅小區和分散住宅，而這些住宅小區和分散住宅由于自身情況的差別，對物業管理的要求也不盡相同，社區這個大業主委員會就難以代表他們具體行使權利了。使物業管理中無法確立業主作為物業管理人的市場主體地位，發揮應有的作用。
　　4．缺乏社區物業管理氛圍。當前在社區建設中，還沒有將實行物業管理列為創建文明社區的必備條件，因而在社區共駐共建過程中，缺乏共同推進物業管理的社會氛圍，共駐共建單位對轄區內開展物業管理的支持、扶持力度明顯不夠。
　　二、發展對策
　　針對上述存在的主要問題，為全面推進嘉興市的物業管理水平不斷提高，促進物業管理市場的繁榮，進而為地方社會經濟的發展作出相應的貢獻，特提出以下建議：
　　(一)以老住宅區為突破口，推進市區的物業管理上一個新臺階
　　根據“十五”期間嘉興市城建新一輪發展規劃及今年的目標任務，要求在今年內物業管理的覆蓋面擴大到70％，新增物業管理面積80萬平方米以上，其中老區50萬平方米，綜前所述，實現這一目標的著力點在老住宅區。具體措施是：
　　1．加強宏觀政策導向。政府對城市的建設、管理，無論是宏觀導向還是具體規劃，都要扭轉重建設、輕管理的傾向，轉變為建管并重，立足長效的方針。財政在城市建設維護費的投入與安排上，要加大對城市維護管理的投入，在特定　階段實行傾斜政策。
　　2．創造物業管理“硬件”環境與條件。在當前老住宅區整治中，所存在的化糞池缺損、下水管道堵塞、道路破損等事關百姓切身利益的突出問題必須整治到位，同時應在規劃的可能范圍內新增物業管理必要的辦公、經營用房，切實解決由于城市建設的“歷史欠帳”而造成的老大難問題，為老住宅區推行物業管理提供“硬件”環境與條件。
　　3．整管結合，全面推行物業管理。區政府、區建設部門與各街道應結合老區整治，加強社區的自我管理，在整治中同步建立業主委員會，全面推行物業管理。做到整管結合，立足長效，造福于民。
　　(二)提高物業管理企業綜合素質，加快引入競爭機制
　　當前要擺脫物業管理普遍虧損現狀，提高物業管理整體水平和效益，其有效的途徑在于練好企業“內功”與創造良好的外部發展環境，因此，宜從以下方面著手：
　　1．加強源頭管理，練好企業“內功”。本著“管扶結合，寬嚴相濟”的精神，首先從源頭上加強對物業管理企業申辦資質的審核工作，保證達到相應的管理資質。同時做好人員上崗培訓，做到持證上崗。要建立與完善以崗位責任制為核心的內部考核獎懲激勵機制。積極推廣IS09001質量保證體系與ISOl4001環境管理體系，不斷促進物業管理企業素質的提高與資質的升級，為按質論價，逐步提高服務收費標準奠定內在的基礎。
　　2．聯合重組，培育龍頭企業。為了加強物業管理企業活力，要在全行業推進物業管理企業機制和經營機制的轉換。鼓勵物業管理企業聯合重組，建立現代化企業制度。扶優扶強，培育龍頭企業，樹立行業品牌。
　　3．拓展經營范圍。要充利用物業企業的人力、物力資源，努力擴大物業服務經營內容與項目，開展各種便民和利民、救助與福利、就業與保障等特色服務，通過服務不斷拓展收入來源渠道。
　　4．加快引入競爭機制。要逐步創造條件形成有競爭的物業服務市場，引入公開招投標機制。打破目前一家企業管理一個小區和自建自管的分散與壟斷狀態，優化資源配置、創造規模管理效益。
　　5．加強政策扶持。在當前物業管理企業普遍虧損，物業管理市場需大力培植的時期，各級政府及有關部門應研究出臺相應的扶持政策，為培育物業管理市場營造一個寬松的政策環境。如對物業管理企業開辦三年內予以免征營業稅或采取先征后返的方式減輕企業負擔，促使企業投入產出步入良性循環。
　　(三)切實加強對物業維修專項資金的收繳、使用和管理工作。目前要做好下述二項工作。
　　1．落實好市城建委、財政局、物價局聯合印發的《嘉興市住宅區物業維修專項資金管理暫行辦法》。在對新開發竣工驗收的住宅必須按規定標準和要求歸集物業維修專項資金，由市房地產管理部門統一實行專戶管理，確保安全增值，對未建立(繳交)物業維修專項資金的住宅(特別是老住宅區中的住宅)，要逐步在小區實行物業管理的同時，做好補收補繳工作。市房改、財政部門應加快清理職工房改檔案，及時將職工在房改中個人交納與單位提供的住房共用部位、共用設施設備維修基金按照規定標準劃轉至市房地產管理處，實行社會化統一管理，按計劃撥付使用。市房管部門在歸集過程應會同物業管理企業按戶、按幢做好基礎數據的計算機登錄工作與相應的使用撥付與核算工作。
　　2．拓寬投資渠道、增強物業維修專項資金保值和增值功能。近年來，銀行利息一降再降，微薄的利息收益已經難以應付房屋公用部位、共用設施設備的修理費用開支的需要。為扭轉這一被動局面，我們建議在確保資金安全的前題下，拓展投資渠道，在原有的儲蓄、購買國債的基礎上，增加投資中國平安保險公司推出的《平安團體年金保險(分紅型)》，力爭讓現有資金獲取最大的經濟收益，讓有限的資金發揮更大的社會效益。
　　(四)加強社區建設、推進物業管理、是政府創建文明社區的重要組成部分，起著基礎性和綜合性作用，當前應從以下三個方面的工作：
　　1．加大宣傳力度，促進觀念改變。要通過新聞媒體和行業指導服務，促進物業管理市場主體雙方即業主與物業管理企業觀念的轉變。作為物業管理人——物業管理企業必須樹立“以人為本”的經營理念，堅持為民服務的宗旨，通過誠實服務取信于業主。同時作為物業所有人——業主必須意識到物業管理是使自己的物業保值、增值的行業，是有償服務行業，在市場經濟條件下服務本身是一種商品，企業按業主要求提供服務，業主就應交納相應的費用，以盡快轉變物業服務市場主體雙方在舊傳統體制下形成的行政性、福利型觀念。
　　2．必須建立與健全業主委員會，實行業主自治自律。由于小區全體業主對區內住宅共用部位、共用設施設備擁有共有權，因此必須要有一個能以少數服從多數原則，反映與行使所有業主權利，監督其履行責任和義務的群眾性自治自律組織一一業主委員會。沒有這樣一個組織既無法選聘物業管理企業，促進市場競爭機制的形成，又不能有效協助和監督物業管理企業。所以在加強社區建設，推進物業管理過程中必須不失時機建立業主委員會，市民政部門應予以社團登記支持，使其具備相應的法律地位，發揮應有的自治自律作用。
　　3．營造社區物業管理的社會氛圍。要以中辦發(2000)23號關于轉發《民政部關于全國推進城市社區建設的意見》的通知精神，推動社區共駐共建活動，全市的黨員、干部，特別是機關、事業單位的黨員、干部，要身體力行自覺做好群眾的表率作用。轄區單位應形成共識，各盡地主之宜，從人、財、物、行為、素質全方位支持所在社區建設和物業管理的推行，建議將實行物業管理作為創造文明社區必備考核條件。
　　總之，物業管理行業是生產力發展、經濟發展和社會主義文明建設的必然產物。改革開放以來，我國的物業管理從無到有發展迅猛，物業管理行業地位提高了、隊伍狀大了、物業管理覆蓋面擴大了，管理的整體水平也提高了、社會的影響力在逐漸增強，物業管理事業的興旺發達。只要我們在物業管理工作的實踐中，不斷地研究、探索、總結經驗，就一定能解決物業事業發展過程中的問題、困難、矛盾。開創物業管理行業的春天。