山東局部物業管理現狀

    一、現狀

    1、山東的物業市場還處在初級階段，有些地方政府部門的行為和市場有一段距離。特別是開發商“自建自管”的現象相當嚴重，使居民無法享受到高質量的物業管理服務。

    2、大型物業集團入住

　　目前已有相當一部分大型物業集團入住山東，如：世界一流物管集團--仲量聯行、深圳國貿物業、蓮花物業等，說明山東“城市居民正進入物業公司統治時代”，然而，正并不能表明山東的物業管理進入高速發展時期，相反，這是“由外而內”的變革，在看好山東物業市場巨大潛力的同時，現狀也讓人擔憂。

    3、費用難以收繳

　　物業管理企業要生存，就要營利，物業公司的收入主要依靠管理費的收繳，（多種經營目前很難成為主業）然而，現實告訴我們，物業管理費是很難收繳的，人們的思想不可能在一夜之間發生翻天覆地的變化，這需要“外來的和尚“灌輸先進的現代城市思想，讓繳納管理費成為理所當然的事情，這是一場沒有硝煙的“戰爭”，或者叫“思想上的圈地運動”。

    4、政府介入過深

　　最讓物業公司頭疼的是物業競爭“明招暗定”。目前物業管理方面的法律法規尚不完善，許多地級市則各自出臺了一些物業管理辦法，其中包括保障公平投標的若干規定?？烧娴酵稑酥畷r，往往形式上做得像那么回事，實際上早就內定了。

　　“明招暗定”最大的害處是使許多資質不夠的物業公司混入物業市場，特別是開發商“自建自管”的現象相當嚴重，使居民無法享受到高質量的物業管理服務?！白越ㄗ怨堋蔽飿I公司和房地產公司是“兒子”和“父親”的關系，常常交接不清，遺留下住宅質量等諸多問題。居民入住后，物業公司不是去維護消費者的權益，而是想方設法為房地產公司開脫，有時則“踢皮球”，讓消費者夾在中間受氣。

    5、民眾意識有待提高

　　除了物業費用的收繳外，民眾對物業管理的意義和價值的認識還有待提高，民眾只能看到“站崗的保安”、“掃地的清潔工”、“收費的服務人員”，物業管理的增值和潛在價值很難看到，這許多人認為不值得交錢，因為在他們看來“物業公司并沒有做什么”。

　　把物業管理的潛在價值有效地呈現出來，這是讓民眾接受的必然選擇，也是物業公司介入的前提，如果物業顧問能實現這個目標，那也是成功的保障。

    6、法律逐步完善

　　山東近幾年，比較重視法律的建設，隨著國家的《物業管理條例》的出臺，也制定了《山東物業管理條例》，各市、地區也出臺了細則，這是好的一面；但法律的執行是有其滯后性的，加上地方政府的干預，法律所能起到的作用相對減弱了。

    7、物業質量有待提高

　　房地產行業的發展，使物業管理出現了前所未有的熱潮，但房地產開發的粗制濫造，也影響了物業管理的健康發展，民眾經常把開發商的問題歸罪于物業公司，這也難怪，因為人家每個月交錢給物業公司，每天見到的也是物業公司，不找物業公司找誰呢？

　　由于給予把房子建好，沒有充分考慮到物業的位置、采光、隔音、綠化、交通的問題，物業本身存在“先天不足”，特別是公共設施的配套，也會存在一些問題。

    8、地方發展區域差異

　　山東的物業發展受地域影響，可以說是參差不起，比如青島、濟南、煙臺、臨沂等城市物業的發展要相對好一些，但物業管理費用標準相對也較低。全委物業公司運作經常受到管理費收繳難的影響，甚至，像蓮花物業公司（山東分公司）也面臨著虧損。我沒有詳細查閱資料，但直覺告訴我，作顧問比較劃算，省去了很多管理成本，或者駐場代管也可以，前提是一定要把品牌做好、打響。樹立一兩個形象工程還是很有必要的。

    二、未來發展

    1、把鞋子賣給“不穿鞋”的人

　　物業管理的不成熟，也正預示著潛在的巨大市場空間，誰能在這塊處女地上率先爭得一席之地，誰就是贏家。把鞋子賣給“不穿鞋”的人，把梳子賣給和尚，這些營銷策略都可以在山東這塊文化勝地施展手腳。說起文化，大家都知道，山東自古以來是文化勝地，孔子便是最好的代表了。這種文化底蘊，也許可以成為我們開拓市場的一個切入口。

    2、存在即為合理

　　存在有存在的道理，前邊說的頗具負面，但這些都是道理，都是我們可以發揮的空間；[山東]大連物業管理協會、聊城市物業管理協會、濟南物業管理行業協會都是在最近一兩年才成立（網上新聞查證），說明物業行業發展的薄弱，但反過來說，正是如此才更加需要權威的物業品牌介入，保利物業的成功介入，是一個良好的開端，以顧問的身份介入，更說明樹立專業品牌的必要和重要性。

    3、行業發展呼喚－物業顧問

　　正像中國咨詢管理行業的發展一樣，之所以如火如荼，是因為企業如雨后春筍般成立，卻不知道如何更好的運作，大家都想更快、更好的發展壯大，所以咨詢管理顧問應運而生。

　　同樣，在物業行業，成立、生存還不算特別難，但要想更好、更快的發展，樹立江湖地位就沒那么容易，贏得業主的青睞更是不容易?？拷涷灻罎L打的時代悄然過去了，現在人們需要的是能快速的復制成功經驗，最好能“克隆”，快速的呈現給業主一個完美的杰作，物業顧問的介入無疑是順應民意，順乎天意，物業模式的輸出、復制，是一個“教學相長”的過程，在教會了別的同時，我們也會相得益彰。

    4、打鐵還須自身硬

　　這有兩層意思：首先，對于山東眾多物業公司，自身的成長很重要；其次，對于物業顧問公司，要把經驗恰如其分的移植，要能相互“匹配”，根據實際情況的不同有所變通，而不能“刻舟求劍”。

　　我們要把自身的經驗加以總結，邊總結邊輸出，讓我們的模式成為行業的典范，成為行業的領頭羊！