鄞州區物業服務現狀

　　■現狀


　　15年來，寧波市鄞州區物業服務企業不斷發展壯大，服務項目內容不斷拓展，逐步走上了社會化、專業化、市場化的軌道。全區現有物業服務企業40家，其中一級、二級資質企業各有3家。


　　物業服務行業是鄞州發展時間較短的新興行業，1995－1999年，以華泰耐森物業、永達物業為代表的物業服務企業應運而生，其間先后成立了6家物業服務公司，7個新建住宅小區實施了物業管理。15年來，鄞州物業服務企業不斷發展壯大，服務項目內容不斷拓展。目前，全區有物業服務企業40家，其中一級、二級資質企業各有3家，其余均為三級資質企業。


　　鄞州年房地產開發量占大市三分之一，物業服務行業也逐步走上了社會化、專業化、市場化的軌道。全區共實現物業服務總面積1388萬平方米，物業管理項目144個；實施前期物業管理的建筑面積為300余萬平方米，已有17個鎮鄉（街道）新建住宅小區實施物業化管理。近年來，分別有4個、1個小區榮獲全國、省級物業管理示范小區稱號，14個小區獲市物業管理示范（優秀）小區稱號。萬科、陸家嘴、金地、綠城、中海等一批在國內享有較高知名度的物業服務企業開始接管鄞州區內的中高檔物業。


　　雖然鄞州新交付的樓盤檔次不斷提高，小區環境優美、設備設施較為先進，但由于物業收費標準過低和物業管理體制上的問題，物業服務不到位、亂搭亂建、違規裝修、業主拖欠物業管理費等現象屢有發生，與廣大業主的要求還有差距。


　　據調查，目前中心城區內物業服務比較好的小區，如東湖花園、格蘭云天、金灣華庭等，物業服務公司都持續幾年虧損，虧損部分由原開發企業承擔。區內一些規模比較大的物業服務企業，如建國物業、耐森物業、永達物業等，因近幾年物業市場競爭越來越激烈，在經營上也面臨著諸多困難。而近幾年通過招投標形式引進的區外物業企業，由于對當地的情況了解不充分，缺乏和業主的溝通，被業主“炒魷魚”的現象也時有發生。


　　■政策解讀


　　獲得區級（含）以上物業服務優秀稱號的商品房項目，給予5萬至20萬不等的獎勵，對服務資質升級的物業服務公司給予現金獎勵。


　　我區最近出臺的《關于進一步加快物業服務發展的實施細則》對我區注冊納稅、資質上等級的物業服務企業，確定了一系列扶持獎勵政策。


　　《細則》規定：物業服務商品房項目年度獲區級物業服務優秀稱號的獎勵5萬元，獲區級物業服務示范稱號的獎勵7萬元；獲市級物業服務優秀稱號的獎勵10萬元，獲市級物業服務示范稱號的獎勵12萬元；獲省級物業服務示范稱號的獎勵15萬元，獲全國物業服務示范稱號的獎勵20萬元。本區域內拆遷安置和新村建設小區參照商品房項目同等級別上浮50%獎勵經費。物業服務公司在本年度內物業服務資質由三級升為二級的獎勵10萬元，由二級升為一級的獎勵20萬元。對于被評為區服務業“雙二十”的企業，其增長超過當年全區服務業平均增幅以上部分，按企業實繳稅收區可得部分的70%給予獎勵。


　　■前景


　　我區下一步將推廣“菜單式”物業服務，對一些中高檔品牌樓盤增加物業服務內容，推進“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，推行物業服務管理與作業分離的經營模式。 


　　“以往，我區物業管理存在的首要問題是機制不完善，體制需要進一步理順和重新構建?！眳^建設局副局長陳福祥表示，鄞州物業服務業正不斷創新管理體制，今年初步建立了物業主管部門、街道、居委會等二級政府三級管理的物業管理體制，實現了物業管理重心下移，較好地解決了單一管理的弊端。


　　加強物業服務品牌建設，不僅關系到普通居民的安居樂業，也是鞏固文明城區創建成果、構建和諧鄞州的一項重要內容。為優化物業管理環境，探索新的服務模式，我區下一步將推廣“菜單式”物業服務，對一些中高檔品牌樓盤增加物業服務內容，推進“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，推行物業服務管理與作業分離的經營模式。


　　同時，我區將樹強扶優，培育品牌企業，不斷提高區域物業管理整體水平。歸并、淘汰一批服務水平差、居民滿意度低、投訴多的物業服務企業，逐步完善物業管理退出機制和具體的監督措施。加強行業自律，提高隊伍素質，進一步完善保障物業管理發展的長效機制。


　　此外，鼓勵業主委員會創新機制，正確行使權利，加強業主的主人翁意識，引導業主大會、業主委員會支持、配合、監督物業企業搞好小區管理，維護業主的合法權益，促使物業企業樹立風險與憂患意識，按市場規律規范經營。