鄭州物業管理現狀

　　昨日，國家統計局河南調查總隊發布了《河南省物業服務業發展研究報告》。報告顯示，目前我省物業行業的經營狀況不容樂觀。而開發商在建設過程中遺留的房屋質量問題等原因成為業主與物業不和，業主拖欠物業費的主要原因。此次調查范圍是鄭州市區內的各類物業服務企業，共552家。采用了問卷調查的形式，最終收回有效問卷286份。
　　
　　業主、物業反目成仇
　　
　　跟物業結下仇，馬先生見物業人員一次罵一次
　　
　　“張老板，都說不能欠賬過年。眼看都新年了，您是不是先把欠的物業費清了？”29日下午，鄭州市一住宅小區的物業管理人員劉恒小心翼翼地攔住了一輛奔馳X5，對坐在后排座上的業主說?！吧稌r候把車庫漏水的問題解決了，啥時候我交錢，連欠費的利息都交！”張老板氣呼呼地數落劉恒，“收錢你們跑這么勤，漏水的時候叫多少遍都沒人來?！睆埨习咫S即搖上車窗玻璃，示意司機開車。
　　
　　劉恒無奈地看著他離開?！拔覀兾飿I也沒辦法啊，車庫漏水、暖氣不熱、變壓器總跳閘，這些問題是開發商在蓋房子的時候留下的，物業解決不了啊?！眲⒑阏f，小區里的200多戶人家，近30%拖欠物業費?！昂芏嗳硕疾徊钅莻z錢，就是賭氣”?！坝袝r候物業實在沒辦法也采取極端做法?！眲⒑阏f，小區里有一戶頂樓住戶馬先生，很少在這兒住。因為房子漏水，暖氣費、物業費、衛生費、電梯費什么費都不交。每到交費的時候住戶就躲著，今年甚至還說把房子賣給別人了?！懊髅魇钦f瞎話?！眲⒑阏f。
　　
　　后來他們也想了個損招，把業主家的電給掐了，想逼著業主來找他們，他們就好收費了。剛好趕上馬先生那段時間真沒在家，因為冰箱沒電，里面的東西都壞了。這下跟業主結仇了。業主馬先生見物業人員一次罵一次，還聯合其他房子有質量問題的業主一起不交費。
　　
　　四成矛盾源于開發商
　　
　　開發商建房時留下問題，交房后物業難解決，業主遷怒物業
　　
　　調查顯示，有近三分之一的物業企業認為與業主的主要矛盾是開發商的“遺留問題”造成的。
　　
　　開發建設企業與物業管理企業之間不能建立起有效的銜接，表現在：一是物業管理企業的提前介入不到位，使項目在規劃設計、施工階段留下諸多隱患，為后續的管理帶來困難，如質量問題、設施設計缺陷、配套設施不完善等。
　　
　　二是基礎資料不齊全，特別是沒有地下施工圖紙，給隨后的維修養護帶來困難。
　　
　　三是部分開發建設單位出于促銷的需要，在銷售過程中做出許多不切實際的承諾，交房時不能兌現，導致業主權益受損。
　　
　　四是由于有關招投標的法律法規不健全，一些小區在業主委員會成立后重新選聘物管企業時與原有開發商選聘的物管企業之間產生各種各樣的合同糾紛。
　　
　　據統計：開發商遺留問題占上訪投訴量的40%；供暖及供電、煤氣等相關問題占上訪投訴量的36%；物業管理服務不到位，占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
　　
　　近六成業主不滿物業
　　
　　30.6％的業主表示自己有拖欠物業費的情況
　　
　　房子質量等遺留問題已經讓業主怒氣沖沖，物業人員素質不高，服務意識不強更是激化了矛盾。
　　
　　物業人員劉恒說業主拖欠費用躲著物業，物業是實在沒辦法才掐了馬先生家的電。而馬先生在接受記者采訪時卻說：“我一年在這兒住不了兩個月。很多時候該交費我并不在鄭州，交不上。物業上的人往我車上吐痰，我見了兩次，礙于面子沒發作。這次更缺德，連家里電都掐了。冰箱里東西全臭了，還漏了一地水。物業的素質也太差了?！?br>　　
　　數據顯示，認為物業收費標準與服務水平相符的業主占42.6％，57.4%的業主認為收費標準與服務水平之間存在差距。
　　
　　而造成服務水平低下的原因之一是物業管理隊伍整體素質偏低。
　　
　　數據顯示，鄭州市被調查的286家物管企業中，2007年年末共有從業人員19075人，每個企業平均約合67人。以技術層次、學歷劃分，中級職稱以上人員1399人，平均約5人，占7.3%；中級技工1629人，平均約6人，占8.5%；大專以上學歷3035人，平均約11人，占15.9%；中級職稱、中級技工等技術人才所占比重均在10%以下。
　　
　　數據顯示，30.6％的業主表示自己有拖欠物業費的情況發生；而有接近九成的物業公司表示，受到過各種原因拖欠費用問題的困擾。
　　
　　七成物業企業虧損中
　　
　　全省共有物業管理企業1277家，數量不少但整體規模相對較小
　　
　　收不上費、收費低，物業的收入水平普遍較低，導致服務水平進一步下降。由此形成惡性循環，限制了物業行業的發展。
　　
　　國家統計局河南調查總隊有關負責人表示，物業作為新興行業，發展空間巨大，屬于朝陽行業。但是目前河南的物業企業卻有七成虧損。
　　
　　據介紹，目前全省共有物業管理企業1277家?！皵盗坎簧俚钦w規模相對較小?！痹撠撠熑苏f，在這1277家物業管理企業中，一級物業管理企業僅4家，二級物業管理企業29家，僅占物業總數的2.6%。
　　
　　通過對鄭州市物業公司2006年、2007年兩年經營狀況的分析，有近七成企業處于虧損狀況，僅三成公司盈利，全行業經營狀況不容樂觀，許多小企業由于長期虧損，已處于倒閉的邊緣。
　　
　　其中，2006年虧損企業183家，占調查企業的64.0%；共計虧損額為3416萬元，企業年平均虧損額為18.7萬元。2007年虧損企業190家，占66.4%；虧損額為3998萬元，企業年平均虧損額為21萬元。
　　
　　三種物管模式利與弊
　　
　　此次調查顯示，目前我省的物業主要以三種管理模式存在。
　　
　　一是“建管一體化”的管理模式。即開發商對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作。優勢是實現了“以建養業、以業促建”。目前鄭州市23.1%的物業企業符合這一模式。
　　
　　二是由當地房管部門或本單位自主管理的物業管理模式。這種模式還沒有完全擺脫行政型、福利型的運行模式，物業管理經費主要來自行政性補貼，個人支付的費用很少。
　　
　　三是按照現代企業制度建立的物業管理公司的管理模式。這些公司是按合法程序建立并具備相應資質的企業。通常是通過投標的形式獲得業務，收費偏高。目前鄭州市的物管企業僅有23.1%的項目是通過招投標方式獲取的。目前這些公司大多經營困難，處于非贏利狀態。