邢臺市物業管理現狀

一、我市住宅小區物業管理現狀
    物業管理是隨著住房制度改革和房地產市場的迅速發展而誕生的一個新興行業，它對改善居民的生活環境、維護社區穩定、促進經濟增長、提高城市整體管理水平發揮著重要的作用。
    我市物業管理自1997年起步以來，經歷了一個從無到有、從小到大、從不規范到有序發展的艱難過程，物業管理對象也從單一的住宅發展到行政辦公樓、工業區、廠礦、醫院、學校、集貿市場等全方位的覆蓋。2003年6月8日，國務院《物業管理條例》的頒布實施以及與之相配套的我省、市各種規范性文件出臺，標志著我市住宅小區物業管理步入了一個市場化、專業化、法制化規范發展的軌道。截止2009年6月底，我市物業服務企業達到86家，管理人員達到700多人，從業人員有3600多人，管理服務項目170多個，新建小區的物業管理覆蓋面達到100％，全市住宅小區物業管理的總面積累計達到1000多萬平方米。其中有40多個住宅小區被評為“市級優秀住宅小區”，26個住宅小區被評為“省級優秀住宅小區”，6個住宅小區評為“國家優秀住宅小區”。
    二、我市住宅小區物業管理的突出問題
    近年來，我市的住宅小區物業管理總體水平得到了很大的提升，但物業管理行業仍呈現市場不規范、矛盾糾紛多、經濟效益差、苦中有憂的狀況。具體體現在：
    （一）行業盈利水平低，大多數物業服務企業生存困難
    調查結果表明，我市86家企業中處于盈利狀態的只有28家，僅占企業總數的30%。其余大多處于虧損狀態。主要原因有：
    1.開發樓盤的遺留問題累及竣工后的物業管理。一系列的房屋質量問題如墻體裂縫、水管漏水、外墻滲水等，不能很好的為業主維修解決，業主把矛盾轉嫁到住宅小區物業服務企業身上，拒交物業服務費；
    2.小區公共配套設施不健全。如：綠地不達標、路面硬化不完善，健身器材不健全、未按合同承諾修建超市、幼兒園等配套項目等原因，業主也因此拒交物業服務費；
    3.小區安全環境差。業主發生丟車，財產被盜等民事案件，業主得不到賠償，業主拒交住宅小區物業管理費；
    4.企業經營不規范。個別企業巧立名目，多收費，以押金、罰款等不正當手段對業主進行強制管理，引起業主不滿；
    5.居民普遍存在物業有償服務的消費意識淡薄。既希望得到更好的生活環境和服務享受，但又不太愿意支付物業服務費，導致物業服務企業收費難；
    6.經營成本高。如人力成本、運行成本及物價的上漲，而收費標準未能根據市場行情適時調整，導致物業服務企業入不敷出，經營舉步維艱。
    （二）住宅小區物業管理市場競爭機制尚未形成
    我市住宅小區物業管理招投標管理不規范，基本是誰開發誰管理，沒有形成市場競爭機制，主要表現在：小區竣工交房階段業主入住較少，都是開發商自行選聘物業，在業主入住達到一定規模后，小區成立業主委員會難度較大，所以業主很難選聘自己滿意的物業服務企業。
    （三）物業服務企業規模普遍較小，整體管理水平偏低
    我市住宅小區物業管理企業規模普遍較小，資質等級較低，在我市86家住宅小區物業服務企業中，二級資質的物業服務企業僅有1家，三級資質的76家，臨時資質的9家。企業管理隊伍良莠不齊，魚龍混雜，缺乏規模效應，公司物業管理的專業人才奇缺，管理水平較低，服務領域狹窄，服務理念滯后。
    （四）業主委員會的工作力度不大，沒有充分發揮好橋梁和紐帶作用
    目前，我市部分小區成立了業主委員會，但是在實際操作中，業主委員會的維權、監督和協調的作用并沒有體現出來，沒有真正發揮業主與物業服務公司之間橋梁和紐帶的作用。由于有責無權、沒有報酬、吃力不討好等多種因素，部分業主委員會維權意識差，工作人員的工作積極性不高，力度不大，自然對住宅小區物業管理行業發展起不到積極的促進作用。
    （五）住宅小區物業管理的相關問題需要政府協調解決
    我市房地產市場長期形成的“重開發、輕管理”的現狀，造成了住宅小區物業服務企業被忽視，游離于城市管理者視野之外，他們的艱難處境需要各級政府領導的重視、關心和支持，對物業管理行業中自身無力解決的問題及困難，需要政府干預協調。
    三、完善我市住宅小區物業管理的對策及建議
    （一）加強房地產市場監管，規范住宅小區物業管理行為
    一是政府相關職能部門要嚴查開發企業及施工建設單位偷工減料、“短斤缺兩”以及擅自改變規劃等違法違規行為，從源頭上杜絕房屋質量等一系列遺留問題，給后續的住宅小區物業管理打下一個良好的基礎。二是加大住宅小區物業管理市場的整頓和規范，對無資質或無證經營的住宅小區物業服務企業，堅決予以取締，并嚴查管理不規范、制度不健全、“質價不符”等違法、違規企業，凈化市場環境。三是建立和啟動物業服務企業信用檔案系統，規范物業服務企業行為，如實記錄企業在物業服務活動中的不良行為，并通過各種媒體向外界公示，使物業服務企業接受社會公眾監督，大力推廣誠信服務、誠心服務、稱心服務，培養以質取勝、以質盈利的行業風氣。
    （二）大力推行招投標，加快住宅小區物業管理市場化進程
    政府有關部門要依照《前期住宅小區物業管理招投標管理辦法》，責成開發商開發公司做好前期住宅小區物業管理的招投標工作，選擇具備相應資質、企業信譽好、管理水平高的企業實施住宅小區物業管理，徹底打破過去“誰開發誰管理”的發展格局，同時鼓勵開發企業積極引進外地優秀物業服務品牌企業，使我市住宅小區物業管理向市場化、規?；?、品牌化的方向發展。
    （三）政府應加大協調力度，給物業服務企業創造一個寬松的發展環境
    住宅小區物業管理由于行業特點，涉及范圍廣，管理機構多。市場問題亟需政府及各職能部門的協調、解決。如：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照《物業管理條例》的規定維修到戶，向最終用戶收取有關費用，不應當讓物業服務企業擔負起相應的代收責任，以減輕物業服務企業的負擔；政府根據住宅小區物業管理市場發展行情，合理適時調整住宅小區物業管理收費標準。隨著我市近年來企業人員工資、社保以及物價的上漲，企業經營成本不斷增高，而收費標準卻未能根據市場行情及時調整，國家也沒有相對減免稅收政策，導致物業服務企業入不敷出，虧損經營。建議相關部門加強對房地產市場的整體調控，根據市場情況合理、適時調整住宅小區物業管理收費標準；物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府切實按照《物業管理條例》的規定，加強住宅小區業主大會和業主委員的召開和組建工作，并加強監督，規范運作，充分發揮業主委員的橋梁和紐帶作用。
    （四）加強對物業服務企業從業人員的培訓，提高整體管理水平
    企業要勤練內功，加強從業人員的培訓，通過崗前培訓、在崗培訓、脫產培訓，不斷提高從業人員的整體素質，造就一批住宅小區物業管理人才，使住宅小區物業管理上檔次、上水平，以適應行業競爭和企業不斷發展的需要。
    （五）建議成立住宅小區物業管理行業協會，增加解決住宅小區物業管理問題的重要渠道
    住宅小區物業管理成立行業協會有助于提高本行業整體業務管理水平，協調好業主或業主委員會與物業服務企業之間的矛盾和分歧，鼓勵物業服務企業之間的合作和經驗分享，以及向政府部門提供專業意見，同時制定行業解決住宅小區物業管理問題的制度，通過行業協會及時處理住宅小區物業管理問題，解決紛爭大有裨益。
    （六）加強宣傳，轉變觀念
    住宅小區物業管理與廣大人民群眾的生活息息相關，相關部門要采取多種形式，多措并舉，加大宣傳力度，使住宅小區物業服務深入人心，讓廣大群眾和業主了解住宅小區物業管理、支持住宅小區物業管理，積極配合物業服務企業，自覺履行業主職責。