臨沭縣物業管理情況

加強物業管理工作  促進和諧小區建設
 
    ——關于臨沭縣住宅小區物業管理情況的調研報告
 
    物業管理與人民群眾的日常生活息息相關，涉及人民群眾的切身利益，關系到社會的穩定和發展。如何以科學發展觀為指導，做好物業管理工作，已經成為當前和諧社區建設的一項緊迫任務。為促進我縣各級進一步落實好國務院和山東省《物業管理條例》以及臨沂市政府辦公室《關于加強社區物業管理工作的意見》精神，促進小區物業管理行業健康有序發展，縣政協組織了部分政協委員和有關單位負責同志組成調研組，對全縣小區物業管理情況進行了一次調研，現將調研情況報告如下：
    一、基本情況
    我縣物業管理行業近10年來發展迅速，物業管理從無到有，從小到大，已逐步從房地產業中細分出來，形成一個獨立行業，物業管理規模逐漸形成，物業管理覆蓋面積不斷擴大，已滲透到各個領域，管理人員的整體素質也逐年提高。目前我縣有住宅小區26個，面積115.31萬平方米，住戶8000余戶，近30000人。已注冊的物業管理公司10家，其中三級資質的7家，暫定的3家，從業人數180人，參加物業經理崗位培訓40人，注冊物業管理師培訓2人。
近年來，縣房管局作為我縣物業管理工作的政府主管部門，逐步加大了對物業管理工作的宣傳、監督管理和執法力度，通過組織各物業公司赴外地考察學習、召開現場會、座談會、政策法規培訓等方式，努力探索物業管理工作的新路子，研究制定并下發了《臨沭縣物業公司考核辦法》，嚴格考核標準，加強規范管理，使我縣物業管理服務初步步入了正軌的發展方向?！　?br>    二、我縣物業管理工作存在的主要問題
    通過調研發現，雖然目前我縣的小區物業管理工作發展迅速，但物業管理水平依然較低，管理粗放，存在著不少問題，影響著小區居民生活質量的提高和社區的和諧。存在的問題主要有：
　  l、物業管理體制需要進一步理順。目前我縣的物業管理工作主要依靠房管局進行行業直管，物業管理行政管理體制的縣、鄉(鎮)、社區條塊結合、層層節制的行業監管網絡和矛盾協調機制、應急防御機制還不健全?！段飿I管理條例》規定：鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助鄉（鎮）人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。業主大會、業主委員會作為新型的居民民主形式，是與物業企業對等的、維系物業管理市場完整性的重要主體。由于管理體制的原因，導致目前我縣26個小區多數沒有成立業主委員會。已經成立了業主委員會的小區，由于缺乏對業委會有效的監督制約措施，業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，作用得不到有效發揮。居委會、業委會、物管企業三者之間相互促進、相互制約、有效協調、共建和諧小區的機制還不完善。
    2、對小區建設項目實施綜合驗收的機制尚未形成。綜合驗收制度的不完善是導致許多小區遺留問題的主要原因。我縣目前的工程竣工驗收僅以工程質量為主，沒有對整個小區實施綜合驗收，導致開發商規劃、建設、開發不規范，基礎設施不配套，嚴重影響了工程交付后物業管理企業的經營。主要表現在有的開發企業擅自變更規劃設計，不能按照原有規劃要求將小區交付給物業公司，如物業管理用房、社區活動用房不到位，公建配套設施產權不明晰，房屋及小區水、電、排污系統建設質量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區中，包括新建商品房小區的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區環境、困擾物業管理的一大難題，這在老舊小區表現得尤為突出。
    3、物業企業服務不規范。我縣的10家物業服務公司，其中6家是依附于房地產開發公司的，只有4家是市場化運作的物業服務公司。由于物業管理行業進入的門檻較低，相當一部分物業公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。大多數物業管理企業經營困難，企業職工大部分是下崗職工和農民工，由于工作環境或待遇低等問題，部分從業人員工作缺乏熱情和主動性，缺乏敬業精神、服務觀念淡薄、管理相對粗放，服務不到位、不及時、不精細、不規范的情況時有存在，制約了物業管理企業整體經營、服務水平的提高。
    4、部分業主觀念滯后，主動配合意識不強。部分業主往往片面強調自己享有的權利而忽視了應承擔的義務。往往片面強調服務水平的提高，而在及時交費、服從管理等方面表現不配合，不積極。物業管理企業除了保障物業管理區域的管理和服務外，還要維持小區設施設備正常運轉和維護，特別是在部分老舊小區，設備設施維修養護費用持續居高不下，業主又不愿意分攤，物業管理企業又無力承擔，影響了整體的服務水平，甚至引發業主的不滿。
       5、物業管理企業收費難的現象時有發生。一方面，由于生活水平和居民消費觀念的影響，我縣的物業服務收費標準比較低，收繳率也不高，目前我縣普通住宅區物業管理費指導價執行的仍然是2000年的標準，物業管理收費標準一直沒有隨著經濟社會的發展作相應調整。加上部分專營單位收費不實行終端制，使物業企業收費難，經營出現不同程度的困難，部分物業企業甚至無法正常運轉，更無法提供高質量的服務，形成了收不到費—服務不到位—業主不滿意—更加收不到費的惡性循環。另一方面，物業維修資金難籌集。我縣部分老舊小區，因質量問題引起的各類管線損耗嚴重，設備設施維修養護費用高，重新更換相關設施的費用較大，部分專業經營部門和開發單位不愿意承擔，業主又不愿意分攤，物業服務企業收取的物業服務費不含物業維修費用，不能用于維修基礎設施，沒有維修資金，公共基礎設施和住戶共用部分的維護無法進行，嚴重影響了居民的生活質量。
    三、做好物業管理工作的意見和建議
    針對目前我縣物業管理工作中存在的問題和不足，結合臨沭城市建設和發展的實際，提出如下建議：
　　1、要進一步規范物業管理體制。住宅小區物業管理是一項關系民生的系統工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質和文明程度的具體體現，也反映了一個城市經濟、社會的發展水平。要堅持以人為本、從構建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強小區物業管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網絡，構建高效規范的物業管理新體制。按照《物權法》和《山東省物業管理條例》的規定，建議按照“重心下移、屬地管理、條塊結合、以鄉（鎮）為主”的原則，明確縣、鄉(鎮)兩級政府職責分工，落實行政監管和公共服務責任，建立“縣行政主管部門監督管理、各鄉（鎮）政府屬地管理，具體組織、社區居委會協助落實、相關職能部門密切配合”的責任體制，形成“業主自治、專業服務、社區管理”的工作機制。社區黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關口，要充分發揮社區的一線作用，強化居委會的職責，在業主委員會與物業企業之間充當組織者、監督者和協調者的角色，強化其在發動業主委員會的設立、指導業主委員會工作、協調解決業主與物業的矛盾方面的作用。要充實鄉（鎮）和社區工作力量，健全管理網絡，理順管理機制，落實工作經費，為推進物業管理工作提供組織保障。
    2、要加強公共基礎設施配套建設與管理，做好小區的綜合驗收工作。要健全并嚴格實行房地產開發項目綜合驗收備案制度，對新建住宅小區，建議規劃、建設、房管等部門和單位要以《房地產開發項目建設條件意見書》和審批項目規劃為依據，嚴格把關，跟蹤監管，做好綜合驗收，嚴禁建設單位在新建項目中違規設計開發建設，確保新建住宅小區基礎設施配套齊全，設施產權明晰、建設高質量高標準。開發項目竣工經綜合驗收合格備案后，方可交付使用，對驗收不合格的，堅決不予備案。
    3、要加強監督管理，不斷提高物業管理企業服務水平。物業主管部門要加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。要進一步完善物業服務招投標管理辦法，規范物業企業進退出機制。建立物業服務企業信用評估報告制度，促進行業自律和企業有序健康發展。繼續完善優秀物業項目評選、激勵機制，重視物管人員培訓工作，加強從業人員職業道德、服務技能培訓，不斷提升從業人員素質，從而提升物業服務的水平，逐步提高廣大居民對物業服務的滿意度、認可度。
    4、要實行質量保證金和物業專項維修資金制度。按照《山東省物業管理條例》的規定：“住宅小區物業維修在小區交付使用后的前五年，實行質量保修金制度，由建設單位承擔物業的保修責任，一次性向物業主管部門設立的賬戶交存一定比例的物業質量保修金” 。物業保修期滿后，實行物業專項維修資金制度，維修費用由業主和物業按責任共同承擔。到目前為止，我縣還沒有實行收取住宅質量保修金和物業專項維修資金制度，建議有關部門要學習其他縣區經驗，盡快出臺我縣住宅專項維修資金繳存管理使用辦法，按照國家規定的保修期限和范圍承擔相應的物業保修責任，同時負責處理在開發建設和銷售過程中造成的遺留問題，為物業管理解決后顧之憂。住宅專項維修資金收取后要加強管理，縣房管、財政部門要按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規范，為長期物業管理提供保障，切實維護廣大業主的權益。
    5、要實行終端直接收費制度，減輕物業管理企業的負擔。根據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》都規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用”、 “專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用，專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務”，因此我縣要按照縣政府辦公室《關于認真貫徹落實山東省物業管理條例的通知》的規定，逐步實行終端收費制度，減輕物業和業主的負擔。
    6、要加強部門協調與配合，形成齊抓共管的新格局。物業管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責任制，加強部門間的協作配合，提高行政執法的效率，依法對小區內各類違法、違規行為及時、從嚴查處，為物業管理營造良好的外部環境。要構筑起社區物業管理新框架，涉及物業管理工作的相關單位和各專業經營單位要嚴格按照《山東省物業管理條例》的規定，積極履行好自己的職責，并密切配合，及時協調解決工作中遇到的問題，形成齊抓共管的良好局面。
    7、要盡早成立物業管理協會，規范物業管理市場。為更好地服務廣大社區居民，由物業管理行政主管部門牽頭，各物業服務企業積極參與，成立臨沭縣物業管理協會，其目的是：加強行業管理，協調各物業管理企業關系，完善服務項目、規范收費標準，建立健康有序的物業服務良性競爭機制，整體提高我縣物業管理水平和服務質量。
    8、要加大宣傳力度，轉變廣大市民的物業服務消費理念。導致物業管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位，對物業管理有償服務缺乏應有的認識。有很多業主習慣于過去長期的政府福利性服務，對物業管理需要交納相應的服務費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業主、業主委員會、物業管理企業三方主體做好有針對性的宣傳工作，強化輿論引導，使其充分認識各自的權力和義務。一方面要強化物業服務企業的服務意識，從而千方百計地改進服務的方法，提高服務的質量；另一方面要強化業主的共同參與意識和消費理念，以主人翁的姿態自覺維護全體業主的共同權益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發展物業管理方面形成共識，促進我縣小區物業管理水平的共同提高。