巴城物業管理現狀

    背景

　　物業管理水平高低如何直接關系著城鎮居民生活環境質量的好壞，也反映出一座城市的管理水平和文明形象。隨著城鄉環境綜合治理的深入推進，居民小區的環境問題愈來愈引起市民的關注。巴城很多居民小區沒有物管，有物管的小區因物業管理服務不到位、業主拒交物管費，從而產生紛爭。

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　　現象

　　物業管理好壞“兩重天” 

　　物業管理好　業主很爽心

　　“物業管理、服務人群;業務繁瑣、謹慎細心;業主投訴、事必有因;巡視檢查、眼觀耳聽;樓宇環境、整潔干凈;……人車分流、暢順安寧;圍墻護欄、避患除隱;園藝草木、修剪翠茗;消防設施、專業保養;突發事件、切莫慌張;冷靜處理，安居無恙……”這是記者在巴城通佛路麗景天城小區門口的不銹鋼宣傳欄里看到的物業管理“四字訣”。記者在該小區內看到，休閑廣場、噴水池、兒童游樂場所、健身器材、電子監控、停車位等一應俱全。小區內綠草茵茵，環境優雅，整潔寧靜。

　　據負責該小區物業管理的新星物業管理公司負責人晏仕聰介紹，該小區實行封閉式管理，公司擁有各類技術人員14人，奉行“業主至上、服務第一”的宗旨，堅持“質量求生存、以信譽求發展”的經營理念，著力打造物業服務亮點。

　　江北大道東段“天通名城”小區物業管理也很到位。目前該小區共有住戶320余戶。據負責該小區物業管理的市利達物業管理公司負責人茍中爵介紹，該小區物業管理費按面積收取，低層建筑按0.6元／m2收取物業管理費，電梯公寓按1.00元／m2收取物業管理費。物業公司聘請了5個清潔工、園林工人和10個保安。茍中爵說：“就連樓梯扶手、過道的衛生都要求達到‘口吹無塵、手摸無灰’的標準?！?br>
　　小區沒物管 環境臟亂差

　　記者從巴中六中旁邊的大門直接進入“中鑫苑”小區后，見到數輛小車、摩托車以及自行車隨意停放在小區的消防通道上，底樓住戶的盆、缸、桶等生活用具隨意堆放在空地上，小區內的垃圾桶內不僅裝滿了垃圾，垃圾桶周圍也堆滿了垃圾。綠化帶內堆放有大量廢土、裝修廢棄物，臟亂差十分嚴重。

　　租住在中鑫苑小區的居民陳軍告訴記者，去年他剛搬進該小區時，前后兩道大門都有保安。由于物管費難收繳，現在沒有物業管理，導致整個小區長期無人管理?！叭ツ晡壹矣?輛摩托車停在家門口被偷了?！碧峒靶^的安全情況，陳軍的情緒頓時有些激動?！靶^大鐵門形同虛設，任何車輛、任何人都可以隨意出入！”

　　據了解，中鑫苑小區沒有物業管理，每戶業主每個月只給臨時清潔工支付6元清潔費用?！拔覀兯袠I主都希望有一個正規的物業公司來管理，我們愿意支付合理的物管費用?！痹S多居民說。

　　記者在“中鑫苑”小區大門通道處見到一張由巴中市金蟬物業管理公司張貼的告示。通過告示上留下的電話，記者聯系到了金蟬物管公司負責人張宗強。張宗強告訴記者，去年8月公司準備進入“中鑫苑”小區進行物業服務，但由于少數業主拒絕支付物業管理費，至今都沒有進場。如果業主繳費，他們一進場，將立即安裝路燈，聘請保安以及負責小區內清潔衛生。他告訴記者，整個小區現住業主約有250戶，但其中有20多戶業主始終強烈反對物管公司入駐小區。張宗強說，這20多戶里面，很多是兒女在外務工的‘空巢’老人，他們認為自己可以照看好自己的房子，不需要給外人拿錢請物管。

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　　問題

　　收費難 服務差

　　物業管理是一個新型的朝陽產業，具有廣闊的發展前景。我市物業管理起步于2000年。截止2009年底，全市有注冊物業管理公司49家，其中巴州區40家、南江縣2家、通江縣4家、平昌縣2家、外來物業管理公司（成都市）1家，多屬于三級資質物業管理企業;行業從業人員600余人，全市四縣區住宅小區(大廈、別墅區)小院多達500多個，住宅物業管理覆蓋率達20—30%，各縣（區）中心城區物業管理覆蓋率達到27%以上。許多小區物管人員普遍反映收費難，物管收費達到85%的不到10家，收費基本上都保持在60%左右。

　　業內人士認為，目前，我市物業管理整體水平不高，還存在諸多問題。

　　物業管理收費難。很多業主對物業管理服務不滿常常通過拒交物業管理費的方式來表達，從而抵制交費;部分舊城改造搬遷或回遷的低收入群眾經濟承受能力有限，抵觸交費;部分開發商修建的房屋存在質量缺陷、產權未辦等遺留問題影響收費。盡管物業管理費收費標準很低，但物業管理費收繳難度仍然相當大，形成“越是收不到錢，越是管不好，業主就越不愿交錢”的惡性循環。

　　物管企業服務不到位。部分物業管理服務企業的行為不規范，存在著收費后服務不到位的現象，損害了業主的權益;由于物業從業人員技術水平和業務能力參差不齊，大多是低薪聘請的臨時人員，流動性大，造成業主反映的問題不能及時解決，造成業主不滿意;部分物業公司缺乏服務理念，存在重收費、輕經營、輕服務的現象。

　　老舊住宅小區實施物業管理難度大。改革開放初期修建的老、舊住宅小區大多沒有建設配套設施，房屋及設施設備失修嚴重，更沒有車位，小區環境臟、亂、差，秩序混亂，違章建筑多，嚴重影響居民生活。居住的大多是低收入群體，人心不統一，很難成立業主委員會，致使長期沒有物業管理。

　　物業管理收費不規范。很多物業管理公司收費項目不明確，收多少錢，具體有哪些項目，業主不清楚。服務標準不具體，票據使用不規范，也很少有物業合同將之納入合同內容。

　　物業管理難度大。物業服務公司對于樓頂違章加蓋、違章搭建、住改商無權監管，放任自流，造成進出人員混亂復雜，無形中增加管理難度。

　　業主委員會組建難。部分小區業主數量較多、人員復雜，難以組織起來共同選舉業主委員會成員;業主參與意識不強，不愿承擔責任，大多還抱有“多一事不如少一事好”的心理;由于業主委員會的委員是義務的，沒有報酬及待遇，業主代表履責缺乏主動性，遇到問題時，沒人出面，從而造成業主委員會形同虛設;我市500多個小區中僅有40余個小區成立了業主委員會，占小區總量不到10%。

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　　原因

　　行業規范力度不夠

　　記者先后實地走訪了巴城新、老小區近10家，發現都存在物業收費難、管理難問題，究其原因在于：一，物業服務不到位、服務質量差，業主認為質價不符;二，物業公司占用屬于業主的共用區域，用作贏利經營，但業主對其支出情況卻知之甚少，財務沒有公開;三，小區內發生盜竊等問題，業主認為自己利益受到侵害而拒繳物業費。調查走訪表明，很多業主不知自己所繳納的物業費究竟用在何處，60%的業主不同意物業管理費按照面積來計算，認為應按實際開支的費用由居民公攤，因為同一小區的居民享受的服務是一樣的。四，物業管理監督管理體制不順。各街道辦事處、社區居委會等沒有專門的機構和專人負責轄區內物業監管工作，小區居民發生糾紛不能及時調解，從而造成物業糾紛投訴率高、調解率低，居民對物業服務意見大。

　　尤其是現在物業管理政策規定不配套、不完善，相對滯后。對于小區類別及服務標準、收費標準等缺乏規范的制度。各個小區物業收費各自為政，多少不等，有的收每平方米0.25元、有的收每平方米0.40元、有的收每平方米0.6元，有的收每平方米1.00元等等。

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　　經驗

　　分類指導推進物管

　　2009年，巴州區房管局采取措施擴大物業管理覆蓋面，積極推行“委托服務型、自建自管型、自主經營型”三種物業管理模式。第一種是“委托服務型物業管理模式”，主要針對近年來新建設的功能配套的小區，一律采取新的物業管理辦法，成立業主委員會，聘請專門機構負責物業管理，這類小區面積占巴州區建筑面積的10%;第二種是“自建自管型物業管理模式”，主要針對機關事業單位辦公區域的小區、職工集資建房、職工房改房等，由機關帶頭參與管理，負責小區環境衛生、保潔、保衛、綠化等;這類占全區建筑面積的20%左右;第三種是“自主經營型物業管理模式”，主要針對2000年以前修建的拆遷換房、集資建房小區，配套設施比較落后，沒有物業管理，由社區居委會或業主自己牽頭，臨時聘用退休人員、下崗職工看管，自己找人打掃衛生和負責安全、管理;這類小區占全區建筑總面積的40%以上。盡管如此，還有很多居民小區缺乏物業管理，這類小區占30%左右。

　　位于西城街道辦事處草壩社區供銷街中段的“富豪小區”是由國家糧食儲備回風大庫家屬院和鄰近散戶組成，共有14棟樓21個單元297戶居民，是巴城建筑較早的居民小區。

　　“一年前，小區內垃圾遍地，給人的感覺是臟亂差，更別提與‘富豪’兩個字相稱了?！痹诖司幼?年多的居民賴永秀告訴記者，自從去年3月，小區業主委員會和草壩社區服務站簽訂了物業管理合同后，徹底改變了小區的面貌。

　　“滿意得很！物業服務工作做得好，所有住戶從不拖欠費用……”當記者問及賴永秀是否滿意物管服務以及是否樂意支付物管費用時，賴永秀樂呵呵地說?！懊總€月每戶只收7元物管費，老、弱、病、殘戶還不用交錢?！彼f，小區大門口保安24小時在崗，規劃、建設了綠化帶，安裝了路燈，設置了停車位，搭建了遮雨棚。

　　據草壩社區支部副書記、“富豪小區”物管負責人王國林介紹，針對零散住戶較多的實際，社區居委會牽頭組織，對該小區實行自主經營型物管模式。物管人員在小區內設立了門衛室、辦公室和文化娛樂園。組建了專業清掃隊，全天候對小區進行清掃保潔。制定了業主公約及車輛管理、安全保衛、環境衛生、小區綠化、水電氣使用規定等大量管理制度。王國林說，經過近一年的服務管理，“富豪小區”面貌徹底改觀。

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　　聲音

　　建立健全市場競爭機制

　　巴州區政協常委、工商聯副主席米糧川對我市物業管理行業作了專題調研，她認為，物業管理好壞直接反映著城市人居環境狀況，拆射一座城市的管理水平。她就引入市場機制，提升物管服務水平提出了以下建議：

　　加強宣傳引導

　　主管部門要加強對國務院《物業管理條例》的宣傳力度，要有計劃、系統全面地開展物業管理的宣傳工作。通過各種形式、多種途徑的宣傳教育，倡導“花錢買服務”的消費理念，讓更多的業主了解物管、相信物管、接受物管、支持物管，形成全社會共同關注、參與、重視物業管理的社會氛圍。

　　提高從業人員素質技能

　　加強對物業服務行業的業務培訓和指導力度。物業管理行業主管部門要指導物管企業或協會組織開展統一的從業人員培訓工作;要針對各種崗位的工作特點確定培訓的內容和方式;要重點做好高素質人才的培訓，培養出更多優秀的物業注冊管理師，提高從業工作人員的服務技能，建立起一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物業服務隊伍。

　　強化老舊住宅物業管理

　　要加強對老、舊住宅小區的管理及整治。對老、舊住宅小區的環境整治尤顯突出，針對各老、小、散差住宅小區的實際，進行分類指導，一區一策。在城鄉環境綜合治理中，由社區居委會牽頭，組織業主協商同意，聘請人員實行衛生、秩序、維修等專項服務，或實行自治管理，本著“誰受益、誰承擔”的原則，將小區管理服務直接發生的成本費用按居民擁有的建筑面積均攤，實行以自我管理、自我約束、自我監督、自我發展的小區管理新體制。這種管理方式成本相對較低，相應地減少了業主的負擔。待條件成熟時，再過渡移交給物業公司管理。

　　引入市場機制規范收費

　　政府應加大對物業管理行業的支持和管理力度。要進一步完善物業管理政策體系，根據《物權法》和《物業管理條例》等法規盡快出臺適合我市實際的物業管理辦法。要根據我市新、舊小區實際，制定分等級、分項目的物業管理服務質量標準，規范物業服務行為，促使物業管理服務質價相符;物價部門要根據城市不同區域和規模盡快制定物業管理收費等級細則，對物業服務收費進行合理調控，既要讓業主要承受得了，又不讓物業公司虧本經營;要嚴格按照國務院《物業管理條例》的規定，嚴格住宅物業出售前的物業管理招投標制度，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，引導優秀企業進入我市物業管理市場，打破物業公司“終身制”。引導業主、業主委員會對物業服務的進行監督，促使物業企業真正面向市場，按市場規律規范經營，從而形成優勝劣汰的物業管理市場機制。