麻城市物業收費現狀

　　近幾年來，隨著城市建設步伐的加快和城市品位的提升，人民群眾住房條件的改善、生活質量的提高，我市房地產開發異軍突起，帶動了相關產業的大發展，特別是物業服務管理應運而生。作為物業管理，按照中華人民共和國國務院《物業管理條例》的規定，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。由此，物業服務企業開展這些服務活動向業主所收取的費用稱為物業服務收費。根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。由物業服務企業管理的普通住宅的物業綜合管理服務、停車收費實行政府指導價，其他服務項目以及別墅區、非住宅區的物業管理服務實行市場調節價。因此，加強和改善物業服務價格調控管理，運用價格政策規范物業服務企業的健康發展，是縣級價格部門面臨的一項新課題、新挑戰。

　　一、物業服務收費現狀

　　據相關部門統計，我市從2002年開放房地產開發市場以來，目前市區內房地產開發企業已達25家，有實際開發投資的企業23家，占92%。經企業申報，黃岡市房地產管理局審批的物業服務企業有9家，均為3級資質。2006年，城區房地產開發項目32個，建筑面積63.7萬㎡，已建成并交付使用的有24個，建筑面積43.2萬㎡，共2085套住宅。實施物業管理的開發項目8個，占33%，管理面積19.1萬㎡，占79%。應收取住房維修基金364.5萬元，已收取住房維修基金173.5萬元，占47%。成片配套開發的福鑫商貿城、溫州商廈、融輝第一城等住房銷售率達80%左右，住房售價達1100～1700元/㎡，住宅戶型面積96～138㎡，形成了居住中心、商貿中心。

　　目前，我市的物業服務存在兩種形式。一種是集資建房形成的小區，前面辦公，后面住家，沒有相應的物業公司，房屋維護都是住戶負責。公共衛生打掃、車輛停放安全，單位有條件的由單位門衛負責，不需交費，這種方式還有不少單位沿用。另一種是開發商開發的商品房，按房地產開發的硬性規定，成立了相應的物業公司，提供服務需要收費。我市的物業服務收費主要采取包干制的形式，由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，按住宅面積每月0.20～0.30元/㎡。同時也存在單一的物業管理形式，如宋家灣小區只收取停車場停車費。

　　二、存在的問題

　　由于我市歷史原因，對住宅小區收費不習慣，加之物業服務收費剛剛起步，物業服務收費問題成了當前物業管理中矛盾比較突出的，業主和物業服務企業都十分關心的問題。

　?。ㄒ唬I主認識不到位

　　物業服務作為一種商品，其價格主要表現為改善和優化物業環境，保障物業區域良好的秩序，降低物業的折舊率。對此，不少居民對物業服務的性質、功能認識不到位，認為物業服務企業是以錢養人，在現實中造成了被動交錢，甚至造成了拒交、拖欠物業服務費的局面。

　?。ǘ┓慨a開發不配套

　　我市對老城區的改造力度加大，房地產開發勢頭強勁，但房地產開發呈點狀，規模小。開發商來自各地，對物業服務的意識存在不同的看法。部分外來投資者只熱衷房地產開發建設和銷售，對銷售后的管理并不感興趣。有的開發比較早，房屋維修基金也沒有繳納，現在繳納的也不足50%，造成了日后商品房的維修、維護沒有人愿出錢等弊端，給接手的物業服務企業增加了負擔；有的房地產開發商在開發建設時，沒有預留物業管理用房，物業企業只得租房辦公，無形增加了物業服務企業的管理成本；有的在開發時對水、電等沒有按規定進行終端報裝，視規劃預算為空文，獲取不合理利潤，物業服務企業接手后，只能按國家規定價格收取水、電費，企業只有承擔線損和變損，如果一分攤業主就反映抵制，也給物業服務企業帶來了不必要的支出。

　?。ㄈ┪飿I公司成立不規范

　　按照規定，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格。但已審批的9家物業服務企業只有2家具有獨立的法人資格，其他都是房地產開發商入股成立的，一班人馬，兩塊牌子，幾乎沒有招投標，自定一個人負責，管理上存在弊端。理由是目前物業服務企業收費虧本，靠開發公司保運轉。

　?。ㄋ模┪飿I管理人員從業資格不符要求

　　根據《物業管理企業資質管理辦法》的規定，取得三級資質的物業管理企業，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等專業負責人具有相應專業中級以上職稱。而我市目前的物業服務企業管理人員和從業人員有的不符合要求，有的沒有取得相應的資質等級，有的是借用挪用人員，素質跟不上物業管理服務的需要。

　?。ㄎ澹┪飿I服務企業政策觀念不強

　　目前，有一半物業服務企業沒有報批收費項目標準，自行協商收費，報批了的部分物業服務企業為了自身發展的需要，往往在填報企業成本時增加了一些不合理的費用，如：不可預見費、通訊費（保安、保潔、維修人員）等，以提高服務成本，從而達到提高物業服務費收費標準。還有的批了綜合服務費后，又臨時自立收費項目，強行收費，強行分攤水、電損耗，引起業主向“行風熱線”投訴。

　?。┏杀靖?，收費偏低

　　從目前報來的審批收費標準的5家公司成本測算看，3家在0.52元/㎡以上，最高達0.75元/㎡，最低0.33元/㎡。因管理面積小，必要人員不能少，如保安人員24小時最少要4人換班。但麻城實際情況收費不能太高了，只收綜合服務費0.25～0.30元/㎡·月，難以補償成本。

　　三、建議

　　針對以上問題，筆者建議：

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　　鑒于物業管理服務是一個新事物，是一項新業務，是一次新挑戰，所以，加大宣傳力度十分在急。要充分利用一切宣傳手段，一切公共場合，散發宣傳資料，宣講發展趨勢。特別是在業主購房之前，要反復宣傳《物業管理條例》及收費規定，物業服務的性質、功能等，提高業主對物業服務的認識、理解、支持、配合。

　?。ǘ┩晟扑捻椫贫?。

　　首先要完善物業從業人員資質資格制度。物業行政主管部門應對物業服務企業的資質審批嚴格把關，防止假法人、假資金、假文憑、假合同、假人員，對不符合要求的企業，一律不發證，使之不能接手物業管理區域的物業服務。對從事物業服務的物業人員應建立從業資格檔案，規范管理，必須持有職業資格證書才能上崗就業。并應不斷學習培訓，提高各種素質，適應新形勢的需要。做到服務主動熱情，到邊到角，應急處理能征善戰，手到難除。

　　其次要建立完善業主委員會制度。我市所有的物業小區在物業企業進駐后，都沒有及時成立業主委員會，一切由物業管理企業說了算。應在房地產行政管理部門的指導下，盡早完善和建立業主委員會制度。召開業主大會，選舉產生業主委員會，切實履行職責。業主大會有權選聘、解聘物業服務企業，業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同等。

　　再次要推行物業招投標制度。國務院《物業管理條例》規定：“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業”?！白≌幠］^小的，經物業所在地房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業”。目的是鼓勵物業服務企業誠信履約，開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。要做到應招盡招，真招、招好。符合大多數業主意愿，符合法定程序，符合各種條件。即使是協議方式選聘的，也應得到招投標管理部門、房地產管理部門認可、批準，避免唱假戲。

　　最后要完善收費管理制度。要自覺申報收費項目標準，增強政策觀念，一經審批，不得隨意變動。要按規模、規定配置設施和人員，減少成本開支，從源頭上防止亂收費苗頭。要明碼標價，在住宅小區醒目位置公布收費標準、服務內容；要簽訂服務合同約定，服務了才收費，不得減少服務項目、服務頻次。

　?。ㄈ娀O督機制。

　　一是房地產行政主管部門的監督。房地產行政主管部門不僅有責任、有義務監督物業服務企業認真執行收費政策，從嚴把好第一道審批資質的關口，組織開好第一次業主成立大會。而且有權利、有要求監督房地產開發公司為物業服務企業具備應有條件，創造有利條件，順利移交物業服務企業，順利開展服務工作，防止馬后炮，不必要的補救措施、爛尾工程。還要協同物價部門做好物業服務成本測算、收費標準審定等工作，用好維修資金。

　　二是價格主管部門的監督。價格部門要站在經濟發展的高度，群眾利益的高度，科學細致測算物業服務成本，準確分開普通住宅和商鋪面積，綜合服務和特約服務內容，防止擴大普通住宅服務成本。標準太高收不到位，執行政策不嚴肅，標準太低，企業虧本，不是想辦法亂收就是降低服務質量，再不就是難以為繼自動撤消。要加強日常檢查監督，落實收費公示制度、臺帳制度、財務制度，防止不服務少服務收費，自立項目收費，轉嫁負擔。

　　三是業主委員會監督。在業主大會選聘了物業服務企業后，要代表業主提醒公司履行好服務合同職責，建議公司改進工作，提高服務質量、檔次，聽取業主反映意見，有組織地向公司反饋，化解矛盾，共同建設一個文明和諧的家園。