通州市物業管理現狀

一、基本情況。

1997年，隨著我市住房改革政策的落實和地產投資、商品房開發建設行業的興起，原先以“住房公有化、使用福利型、管理行政性”為特征的單位住宿區逐步轉變為住房私有化為特征的住宅小區。由于在住房制度改革的過程中，部分住宅小區的管理主體無法落實，p造成了管理真空，小區環境面貌臟、亂、差現象嚴重。同年9月，為適應創建衛生城市工作要求，改變城區管理不能有效落實的狀況，我市借鑒城市管理先進地區的經驗，決定推行以社會化、市場化、專業化、企業化、服務有償化為基本特征的物業管理工作。先后建立了專門的工作班子，出臺了相關文件，鼓勵社會力量組建物業管理公司，組織實施了小區綜合整治，然后交由物業管理服務和管理。由于整治力度大，管理跟進及時，城區相關小區內臟、亂、差的狀況得到了明顯改觀。

此后，在全市各界的積極參與和共同努力下，城區物業管理工作穩健發展，為維護小區良好區容區貌和創建文明、衛生城市作出了重要貢獻。市域物業管理服務區域由住宅小區逐步拓展到機關、學校、醫院等企事業單位。到目前為止，我市共成立具備資質的物業管理公司15家，外地物業管理公司進我市經營3家，物業管理從業人員750人左右，管理著180萬平方米的住宅小區，30萬平方米的商業辦公大樓。建立了66個小區業主委員會，籌集了4800萬元維修基金。在我市物業管理工作取得長足的發展的情況下，先后有建工大廈被評為江蘇省物業管理優秀大廈；佳苑小區、希望苑、佳樂花苑被評為江蘇省城市物業管理優秀小區；新亞公寓、金苑公寓、新怡花園、錦繡江南被評為南通市物業管理優秀小區。

二、現行政策及存在的問題。

客觀而言，這幾年我市物業管理工作，尤其是住宅小區的物業管理工作還存在許多矛盾和問題?！段飿I管理條例》明確，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。從這一概念可知，物業管理，是一種建立在合同基礎上的商業服務。業主與物業服務企業之間的責、權、利關系是通過合同的形式確定的。然而，社會許多方面在物業管理是合同管理的意識不強，許多小區業主脫離合同看問題，認為小區的一切事宜都應由物業服務公司承擔，什么房屋質量、配套不全、私搭亂建、亂停亂放、破墻開店、毀綠種菜、迷信活動、飼養家禽家畜等的問題均由物業服務公司負責處理。對此，物業服務公司力不從心，出現了管理難。有的小區業主據此片面認為物業服務公司服務不到位，拒繳物業服務費。還有部分居民對物業管理市場化運作、有償服務的意識不強，由于受計劃經濟福利觀念影響，認為小區公共環境的維護是公益事業，理應由政府“買單”，所以，小區物業管理出現了“收費難”。另外一方面，有些物業服務公司也存在服務水平不高，片面追求經濟利益最大化，社會責任心不強，遇到矛盾多、管理難度大的小區就“走為上策”。致使通州城區大小70個小區（組團）中有38個實行了物業管理，還有32個沒有實行物業管理。

為了推動物業管理工作向前發展，提高物業管理覆蓋率，克服物業管理“收費難”的矛盾，我市分別于2000年、2003年，進行物業服務收費改革試點，即將物業服務費從職工工資中扣繳和將物業服務費與水費捆綁繳交。但由于諸多因素的制約，最終放棄試點。2005年市委、市政府為了加強城區住宅小區管理，優化人居環境，因地制宜出臺了《關于進一步加強城區住宅小區管理工作的意見》，該文件針對城區住宅小區不同的現狀，將建設時間不久、小區居民物管意識較好、配套水平較高，已建立了維修基金的26小區列為一類小區；將建設時間較久、小區居民物管意識一般、配套水平一般，部分建立了維修基金的25小區列為二類小區；將建設時間很久、小區居民物管意識較差、配套設施不全或破損嚴重，沒有建立維修基金的19個小區列為三類小區，不同的小區實行不同的管理方式：一類小區嚴格依據《物業管理條例》規定，實行市場化物業管理，由業主與物業服務企業進行雙向選擇，簽訂物業服務委托合同，合同各方認真履行合同約定，物業服務公司提供質價相付的服務，業主按時足額繳納服務費；對二類小區進一步完善基礎設施，加強管理，促使其發展為一類小區；將三類小區作為工作重點，加大扶持力度，暫由市物業管理中心派出保潔隊員，實行大環境的基本保潔。為了調動小區業主委員會的工作積極性，采取以獎代補的形式，對小區業主委員會主任、副主任分別給予200元/月和100元/月的補貼。文件同時要求城管、公安、環保、工商等部門依法對損壞房屋承重結構、亂搭亂建、毀綠種菜、違規開店、迷信活動、飼養家禽家畜等行為予以查處，并適時開展集中整治活動，維護小區的正常秩序。這項政策的貫徹實施，對改變無物業管理小區的管理真空狀態，維護小區的正常秩序發揮了積極作用。但我們也應看到政府包攬無物業管理小區基本保潔做法的負面效應，由于無償享受到保潔服務，越來越多的居民愿意選擇依賴政府型小區管理模式。

三、推動小區物業管理的思考。

物業管理工作出現了“管理難”、“收費難”的問題，其根本原因是相當一部分居民的自治意識和物業管理意識較差，業主自治機制和老小區物業管理利益機制沒有真正建立。按照國務院頒發的《物業管理條例》規定，業主在物業管理活動中，享有權利的同時應當履行義務，全體業主應當以民主表決的方式決定物業管理的重大事項，以民主投票的方式組建業主委員會。這些都是小區推行物業管理基礎性的工作，僅僅依靠物業管理行業指導是難以勝任的，必須多部門主動參與，共同協作配合。因此，我們對推動老小區物業管理工作提出如下建議：

　﹙一﹚、明確職責、理順關系，增強物業管理工作的整體合力。物業管理工作既是政府部門的行業監管工作，又是構建和諧社會的基層政權組織基礎性工作。加強住宅小區物業管理，既要積極發揮主管部門的行業管理作用和其他行政部門的協助管理作用，更要發揮街道辦事處（鎮政府）、社區居委會（村委會）的管理協調作用。遵循“重心下移、屬地為主”的原則，形成行業管理部門指導，各部門主動配合，街道辦事處（鎮政府）、社區居委會（村委會）屬地管理協調、職責明確的物業管理工作新機制。

市物業管理中心作為市政府物業管理行業主管部門的執行機構，要進一步加強力量，加強對物業市場的監管,圍繞規范物業企業的服務行為提高服務質量。要加強對街道（鎮）物業管理站的工作指導和監督，制定住宅小區物業管理的工作措施和服務標準，抓好物業管理招投標工作，牽頭組織住宅小區物業管理工作考評工作。

按照屬地管理原則，鎮政府、開發區管委會及其街道辦事處要認真履行好轄區內住宅小區物業管理工作的管理協調職能。將住宅小區物業管理工作作為社區建設和農村社區化管理的重要內容，主動將住宅小區物業管理工作融入到創建愛心社區、文明社區、平安社區工作之中，排上重要議事日程。要落實物業管理專職人員，配好街道物業管理站人員。物業管理站負責人須由街道辦事處工作班子的成員或中層領導擔任。街道物業管理站要加強對住宅小區物業管理工作的指導和監督，及時指導各住宅小區成立業主大會和業主委員會。及時協調處理住宅小區物業管理中的矛盾和問題，及時調解業主投訴。積極開展物業小區達標創優活動，組織對物業小區的考評。監督管理小區物業管理專項經費的使用。

社區居委會（村委會）要發揮物業管理工作中的綜合協調作用。負責住宅小區業主委員會籌建，監督業主委員會民主決策；協調物業服務企業與業主委員會之間的矛盾和問題；牽頭建立由社區居委會、業主委員會和物業服務企業共同參與的小區物業管理聯席會議制度，做好住宅小區日常管理工作；參與對物業服務企業的考評,提出意見和建議，并協助收取物業管理費。

住宅小區業主委員會要切實履行好職責，維護業主的合法權益。代表全體業主與物業服務企業簽訂《物業管理委托服務合同》，了解和反映業主的意見建議；監督物業服務企業履行合同、搞好服務，監督房屋共用部位維修費和停車費收益的使用；督促業主按時繳納物業管理費用。

物業服務企業要經常聽取社區居委會、業主委員會和業主的意見，增強服務意識，改進服務措施，按《物業管理服務合同》約定的內容和標準，向業主提供“質價相等”的物業服務，不斷提高服務質量，并按有關規定向業主大會或業主委員會報告工作和財務情況。

鎮、區有關部門要按照各自分工，密切配合，履行好住宅小區物業管理中的相關職責。積極受理業主和物業服務企業的投訴和舉報，及時依法調查處理；主動將管理職能延伸到社區和住宅小區，努力形成各部門齊抓共管的良好局面。

城管部門負責住宅小區內違反城市管理方面法律、法規和規定的違法行為的查處工作,發揮住宅小區綜合執法的牽頭協調作用。行使好有關部門劃轉給城管部門的執法職能。

公安交通管理部門負責指導住宅小區內的停車位劃分和合理的行車路線。要對住宅小區內嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型車輛、?；奋囕v等行為采取強制措施，予以拖離。要對擅自飼養家禽家畜、搞迷信活動行為的查處。

工商部門負責查處住宅小區內非法設置的戶外廣告行為和無照經營、異地設立經營（辦公）場所等行為。對利用住宅或車棚（庫）作經營（辦公）場所的原則上不予核發營業執照。

規劃部門負責住宅小區建筑外立面、搭建的審批工作，配合城管部門查處破壞房屋外立面、違章搭建和擅自改變房屋使用性質的行為。

環保部門負責依法處理住宅小區的噪聲、油煙、廢氣等超標行為。

物價部門負責制定物業管理收費辦法和標準，查處物業服務企業違規收費行為。

應由政府職能部門承擔的小區路燈、生活垃圾清運等費用以及城市管理、規劃管理、治安管理等監管職能，不得轉由物業服務企業承擔。

各級各部門要教育好本單位干部職工提高文明意識，做文明業主，自覺繳納物業服務費用。

﹙二﹚、突出重點、分類指導，逐步提升各類住宅小區的物業管理水平。由于小區存在的情況不同，應根據小區不同的情況采取不同的管理模式，不宜采取政府大包大攬的“一刀切”的管理模式。具體是：

進一步規范新建住宅小區的物業管理工作。從維護業主利益出發，各房地產開發項目要按有關規定配足配好小區物業管理用房、經營用房和社區用房。對分期建設的房地產開發項目，要從有利于今后管理的要求，整體規劃安排物業管理區域的各類用房配置，并配置好過渡期的物業管理用房。經營用房暫未按期配置的，須以相應的租金補貼給物業服務企業。房地產開發企業要按規定繳納初期物業管理費、房屋保修費等費用。其中民營、區外、首次開發和原開發項目維修不及時的房地產企業和多家公司聯合開發的項目必須繳納房屋保修費。為保證今后住宅小區電梯的正常使用，房地產開發企業按每臺五萬元的標準，為業主向市物業管理中心繳納部分電梯專項維修費，列入項目開發成本。

進一步完善拆遷安置小區和經濟適用房小區的物業管理工作。按屬地管理原則，將拆遷安置小區和經濟適用房小區的物業管理納入社區化管理工作范疇。及時兌現該類小區物業管理費補貼政策，促進物業企業正?；\作。形成一定規模、符合條件的拆遷安置小區，有關鎮政府、開發區管委會及其街道辦事處要抓緊建立社區居委會，納入規范的社區管理工作。對目前未達條件、尚不能單獨建立社區居委會的拆遷安置小區，要按每500人配備1名社區工作者的要求，落實好物業管理專職人員。各社區居委會（村委會）班子中要明確分管物業管理工作的領導。鎮政府、開發區管委會及其街道辦事處要將物業管理工作列入對社區居委會（村委會）干部的年度考核。為推進拆遷安置小區和經濟適用房小區物業管理工作的可持續運行，其物業經營用房再增配地上建筑面積4‰。

進一步提升老小區物業管理整體水平，把改善老小區物業管理質量作為“城區提升工程”的重要內容。加快對老小區的物業改造、整治步伐,爭取用三年時間，完成現有封閉小區的物業改造任務。為提高老小區的物業管理水平，增強物業服務企業的競爭意識，促進老小區物業管理的市場化運作，根據各物業小區管理用房、經營用房的實際缺額、小區規模、小區門崗數量等因素，結合實際管理成本進行測算并實施補貼，所需資金由屬地鎮政府、開發區管委會及其街道辦事處承擔。補貼辦法由市建設局、財政局會同相關鎮政府、開發區管委會及其街道辦事處制定。擴大老小區管理規模，形成新的管理組團，試行老小區物業管理公開招標方式，引進物業服務企業，提高管理效益和服務質量。市財政每年要安排一定的資金為老小區配置物業管理經營用房。對不具備物業管理條件的住宅樓，可以在社區居委會指導下，以安全防范、衛生保潔為重點實行庭院式自治。

為鼓勵社區居委會和物業服務企業提高物業服務水平的積極性，大力開展老小區物業管理達標創優活動，對三年內被評為市級以上優秀小區（且未被摘牌）的老小區，由鎮政府和街道辦事處各獎勵5萬元給所屬社區居委會（村委會），用于該小區設施改善、環境優化和對物業服務企業的獎勵。

﹙三﹚、依法成立、規范運作，充分發揮業主委員會的自治作用。不斷增強廣大業主的自治管理意識，是住宅小區物業管理逐漸走上良性循環的基礎。按照一個物業管理區域（小區）成立一個業主大會、業主委員會的要求，各鎮政府、開發區管委會及其街道辦事處、社區居委會（村委會）要及時督促并指導符合條件的小區成立業主大會、業主委員會。業主大會、業主委員會的成立要按照有關規定操作，廣泛動員業主積極參與業主委員會的選舉工作，從而提高業主委員會的公信度。業主委員會要經常聽取業主的意見和需求，聽取社區居委會（村委會）的建議，作出重大決策要征求社區居委會（村委會）的意見。根據《物業管理委托服務合同》，監督和協助物業服務企業改進服務質量，提高服務水平，及時做好業主與物業服務企業矛盾糾紛的化解工作，并協助做好物業服務費的收繳工作。

業主委員會要加強對物業服務企業利用小區停車位、公共房屋的經營行為、租金收入的監管，但業主委員會不得自立帳戶，自行經營。規范住宅小區停車費的收取與管理，嚴格執行物價部門批準的停車收費標準。停車費收益的使用由業主大會（業主委員會）決定，主要用于補助房屋共用部位專項維修資金不足，或彌補物業服務企業的經營虧損，并在《物業管理委托服務合同》中予以明確。

業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內由街道辦事處（鎮政府）委托社區居委會（村委會）監督、指導物業服務企業的服務行為。

﹙四﹚、加強監管、提高質量，不斷規范物業企業的服務行為。物業服務企業要根據有關法律、法規，認真履行投標承諾和《物業管理委托服務合同》約定的服務內容和服務標準。對小區的門崗執勤、治安巡邏、停車管理、衛生保潔、設施維修和便民措施等環節要制定具體的服務規范和標準，并接受業主委員會和業主的監督，不斷提高服務質量。加強對物業服務從業人員的業務培訓和禮儀教育，逐項提高專業服務水平。物業服務企業應當主動為業主及其他部門提供服務合同外的有償服務項目，擴大服務范圍，提升社會、經濟效益。

大力培育物業市場，積極引入市場競爭機制。規范住宅小區物業管理招投標行為，達到規定建筑面積的住宅小區必須通過招投標程序選聘物業服務企業。在一個管理區域內分期建設的項目，要以整個項目實施物業管理招投標。

建立健全物業管理退出機制。將業主滿意率作為物業服務企業資質升降和評優評先的重要依據。對管理水平低、收費不規范、業主滿意率低、社會形象差的物業服務企業，經半數以上業主同意，業主大會（業主委員會）可以對其解聘。街道物業管理站在物業服務企業退出過程中要加大對業主共有財產的監管力度。督促業主委員會對其退出小區后的業主共有經費進行審計，監督物業服務企業將物業用房和剩余公共經費、管理資料移交給業主委員會，業主委員會未成立的移交給屬地街道辦事處或社區居委會（村委會）。