大同市物業管理現狀

    大同市物業管理自1997年前后起步，經過10多年的發展，目前正處于市場逐步形成、法規日益完善和從業行為不斷規范的階段，已肩負起小區建設環境綠化美化、公共衛生、安全保衛、共用設施、設備的日常維護保養等工作，涉及范圍逐步發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區。物業管理從根本上改變了新建小區面貌一年新、二年舊、三年破的狀況，成為與廣大人民生活、工作及社會經濟發展和穩定息息相關的相對獨立的新興行業?？傮w上看，中小城市物業管理的發展是健康有序的。但是，隨著房地產業持續快速的發展，住房二級市場的放開，市民生活水平的不斷提高，對物業管理活動提出了一系列新的要求，實踐中也產生了不少新的矛盾和新的問題，歸納起來表現在以下幾個方面：


    （一）物業管理的體制尚未完全理順。大同市住房制度改革和房地產業發展的進程很快，但物業管理還存在雙軌制，商業小區基本實行了物業管理，工礦企事業單位進度較慢，影響了物業管理整體發展水平。物業管理關系千家萬戶，涉及到居民生活的方方面面，是一項涉及政府建設、房產、規劃、民政、市政、綠化、公安、城管監察、市容環衛、通訊、供水、供電、天然氣等多個職能部門綜合性工作，要求政府各職能部門各負其責、齊抓共管。而目前的實際情況卻是，各職能部門并未按《物業管理條例》的規定進行落實，物業公司額外承擔了許多社會事務，為此不堪重負，矛盾頻發，使企業面臨生存危機。


    （二）規模效益差，企業發展后勁不足。目前物業管理企業絕大多數存在著管理規模偏小，規模效益差，嚴重虧損，發展后勁不足等問題。以山西電建一公司物業管理公司為例，該公司成立于2000年，到2008年底管理房屋面積為341848萬平方米，現管理6個物業小區，而大部分物業管理企業僅管理著一兩個物業項目，管理房屋面積為100000萬平方米以下。物業管理企業不得不靠主管單位、部門或開發企業的輸血來維持生存。 


    （三）建管銜接不到位，影響物業管理企業的形象。目前從物業管理發展來看，大多數是由企事業單位、房地產開發企業組建的物業管理公司，這種物業管理企業同企事業單位、房地產開發企業的近親繁殖關系，導致物業管理企業在管理上從屬于企事業單位、房地產開發商，經濟上依附于企事業單位、房地產開發商。房地產開發商為了賣房，又拼命壓低物業管理服務費，不負責任的承諾一些事，有的房地產開發商把開發項目在規劃、設計建設時造成的問題，遺留給物業管理企業。產權人入住后發現問題，全記在了物業管理企業帳上，給物業管理企業帶來了不應有的麻煩。


    （四）物業管理消費意識差，業主自治能力低。盡管業主普遍已知曉物業管理的必要性，開始接受物業管理。由于傳統的物業管理是不收費的，作為一種長期的消費，從心理上還沒有完全接納，從而使物業管理服務正常的運行受到很大的影響。國家《物業管理條例》已施行了兩年多，作為業主自治管理實現的基本保障機構——業主大會及業主委員會的建設與物業管理的發展相輔相成，現在建立業主委員會的還不足20%。即使已成立業主委員會，作用發揮也不很理想，人們對物業管理區域內的小憲法“業主公約”重要作用的認識不夠，在實踐中，對業主委員會的監督也缺乏有效的手段，使業主難以有組織的參加管理，委托管理與受托管理的責、權、利關系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。


    （五）物業管理服務質量低、收費難的現象普遍存在。據調查，有70%以上的業主只關心物業管理收費標準高低，而不太過問物業服務內容和質量，多數業主只愿意按較低物業服務收費標準付費，這往往與物業管理實際成本相去甚遠，過低的收費標準，導致物業管理企業難以為繼，發展困難，最終使業主的長遠利益受到損害，政府主管部門對物業管理的定價思路也是多考慮業主心理和經濟承受能力，少顧及物業管理企業的生存發展和實際虧損狀況。大同市目前70%以上企業虧損的狀況令人擔憂，極易形成物業管理服務低收費，低標準，低質量的惡性循環。物業管理企業和業主應在各自享受權利的同時，履行提供質價相符的服務和按時交納管理費的義務?，F在有些欠費業主在本身侵權的情況下，最終侵犯的是小區廣大業主的共同利益。


    （六）行業管理人員素質不高，管理服務難以到位。由于物業管理是新興行業，目前國家尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之近幾年來發展較快，從業人員大都是從房地產開發企業、建筑施工企業、單位后勤部門等行業及下崗人員轉到物業管理行業的，所學專業五花八門。因此管理隊伍素質良莠不齊，特別是一些物業管理企業忽視自身建設，對從業人員沒有建立嚴格的崗位責任制、工作標準，有的企業即使建立了責任制及標準，但沒有一套行之有效的考核標準和考核辦法，尤其是對職工不能經常進行專業技術培訓和職業道德教育，使管理服務工作很難到位。如果不改變物業管理人員素質偏低的現狀，不僅直接影響物業管理持續發展，而且難以適應新的挑戰。


    面對上述問題，我們一方面要進一步加強行業監管，推進物業管理市場化進程，修訂和完善物業服務收費辦法及服務標準，加強從業人員的資格管理，把好物業管理市場準入關，強化物業企業資質管理，在進行物業管理企業資質年檢中推行住戶滿意度的評價，全面推行物業管理招投標，有效整合物業管理資源，大力宣傳政策法規，提高居民的認識程度。另一方面物業公司要在服務理念、服務水平、服務模式上有新的突破，要給業主提供質價相符的服務，要在服務技能、服務技巧、突發事件的處理以及與業主溝通等方面下大功夫，要培養優秀的企業員工，要塑造有核心競爭力的優質品牌，全方位實施“品質建設工程”。