湛江市物業管理狀況

    ——記者對話湛江市物業管理行業協會秘書長武志成


　　核心提示：

　　湛江市物業覆蓋率達82%%，經登記備案的物業管理企業有76家。

　　房地產開發商遺留下來的問題較多，導致各物業管理工作難開展。

　　大部分小區業主委員會的成立，有助于業主和物業管理之間的溝通。

　　物業管理還是要走專業化道路，不然會出現很多問題。

　　近日，廣東省新物業管理條例開始實施，小區物業管理也引起社會較大關注。湛江市的物業管理情況怎樣？該如何解決物業管理過程中的難題？對此，記者專門采訪了湛江市物業管理行業協會秘書長武志成。  

　　記者：武秘書長,請問湛江市物業管理的現狀如何？

　　武秘書長：改革開放以來，湛江市開發的新舊樓盤建筑面積900多萬平方米，列入小區管理的約740多萬平方米，物業覆蓋率達82%%。湛江市經登記備案的物業管理企業有76家，其中一級企業有2家，二級企業有4家，三級和暫定資質的企業有70家。

　　湛江市物業管理企業具有分散、點多面廣的特點，上規模上檔次專業的物業管理公司還是非常少，主要原因是開發商的實力還不強，收費低、面積小、"量"還不夠,因此在未來還要不斷擴大與發展。但近年來新建的小區一般都已經上規模，對物業管理也越來越嚴格。

　　記者：湛江物業管理方面存在一些什么主要的問題、難題？

　　武秘書長：房地產開發商遺留下來的問題多，導致各物業管理工作難開展。目前，市區商品房小區的物業管理基本上是開發商包攬，開發商"既是父子又是兒子"，萬一開發商資金出現問題，就會直接影響業主。

　　此外，有的開發商開始以相對低的物業價格來吸引業主來購房，但真正實施的時候卻缺少維護小區建設的有效資金，物業管理只有向業主收取一定的小區建設費，因此導致業主對物業管理工作產生不滿?，F在物業公司的人工成本高，但物業收費較低，因此虧損嚴重。

　　小區內部出現的糾紛也不可避免，包括小區內公共部分的使用、維修和安全方面，小區居民裝修問題如上下樓之間滲水等問題。 

　　記者：小區停車問題怎么解決？

　　武秘書長：自從物權法出臺之后，小區的停車問題倒不再是件難事。物權法明確規定，小區公共場所屬于業主共同所有，業主在小區停車不得收費。但是小區對車輛的管理是要收取一定的管理費的。目前小區對車輛管理還不是很規范，因此小區物業管理要對小區內車亂停放負責?，F在，一些小區內的陽光車位也已經取消，因為車輛的停放也損害了全體業主的利益，目前陽光車位已經改為綠化場所等。

　　記者：湛江目前有多少家業主委員會？作用怎么樣？

　　武秘書長：我們非常歡迎小區成立業主委員會，目前湛江市一共成立了58家小區業主委員會。大部分業主委員會的成立有助于小區物業管理工作的開展，并在業主和物業管理之間起到溝通橋梁的作用。同時業主委員會成立后，也會慢慢理解物業公司的工作。

　　但也有些業主委員會的管理方式不太正規，不能起到引導與支持小區物業管理的作用，因此再次給物管工作帶來很大的困難。  

　　記者：小區的管理一定需要物業管理公司嗎？

　　武秘書長：物業管理還是要走專業化道路，不然會出現很多問題。譬如某小區將原有的物業管理公司解雇，由業主委員會直接管理物業問題。但是運營了一段時間后，小區內出現了更加混亂的局面。

　　由于業主委員會對物業管理知識化的缺乏和對管理業務的不熟悉，導致與房產商更大的矛盾，業主委員會不僅內部出現問題，并且與小區居民也產生了矛盾，目前業主只能出面請物業管理行業協會幫忙另覓新的物業管理公司。

　　記者：近日，安康·金海灣成為世界"金鑰匙物業聯盟"的成員，您怎么看待？

　　武秘書長：金海灣的理念很超前，在湛江首家引入金鑰匙管家服務。金鑰匙管家服務是一個世界品牌，全面提供居家、商務、房產、旅行、24小時迎送等高端服務，如及時送業主去醫院或機場，這是普通的小區做不到的。金鑰匙物業管理引入湛江是好事，為高端住宅人群提供了優質的服務，標志著湛江物業豪宅管理開始進入新的階段。 

　　記者：在法律法規的學習上，湛江的物業公司是怎么做的？

　　武秘書長：與周邊的地市相比，湛江物業管理在法律法規的學習方面做的還是比較好的。此次廣東省新的物業管理條例出臺，我們準備在月底舉辦培訓班，請各物業管理企業的經理來集中學習培訓。今后還將成立專家組，在市里循環講課，提高物管人員的認識。作為物業管理行業，法律法規的學習很重要，我們主要學習國家和廣東省的物業管理條例，以及《物權法》、《勞動法》等相關法律知識。  

　　記者：作為物業管理行業協會，你們主要做了哪些工作？

　　武秘書長：物業管理行業協會04年成立后，不定期的舉行物業管理培訓班，請專家對各個物業管理公司的經理進行培訓。包括前期合同的整理，如何管理物業公司，如何很好地與業主進行溝通。我們還創辦了會刊《湛江物業》，積極宣傳和學習優秀的物業管理經驗。

　　四年來，市房管局委托湛江市物業管理行業協會進行省、市示范小區的評選。經過八大指標的評比，目前湛江市已有省示范小區5個、市示范小區6個。

　　湛江將來也將借鑒深圳招投標的模式進行規劃性管理，以招投標的方式來讓專門的有經驗的物管公司進行管理，消除開發商"既是父子又是兒子"這種做法的弊端，提高管理效率，使湛江的物業管理更加規范化。