巢湖市物業管理現狀

    物業管理是業主的“管家”，這個“管家”怎么樣？有沒有缺位？記者就此進行了采訪，發現這個“管家”目前不僅面臨很大的困難，而且有的小區居然沒有“管家”……相關政府主管部門表示：物業管理期待聯合執法機制。 


　　■　老舊小區物管日漸減少


　　老舊小區的問題一直困擾很多業主，由于大多數業主不愿意繳納物業費，使得小區的配套服務質量跟不上，而服務質量的降低又促使更多的業主不愿意交納物業費，在如此的惡性循環下，大多數物業公司入不敷出，物業公司不愿意進入老舊小區服務，從而，老舊小區的物業管理公司越來越少。


　　市房產局物業管理科負責人何光金表示，出現這樣的情況，主要是由于現在老舊小區的物業管理難度很大，老舊小區多建于上個世紀90年代，小區整體規模較小，多是不封閉小區，監督手段不嚴格，配套設施不全，使得小區內存在的問題較多，對此，業主就不愿意交納物業管理費用；另外，現在老舊小區的物業管理費是90年代核定的10元每月的標準，雖然費用不高，但是老舊小區仍有大量業主不愿意交納費用，使得物業的服務標準越來越低，隨著服務標準的降低，老舊小區存在的問題就越來越多，業主的投訴增多，房產公司不斷給物業施加壓力，物業公司一方面拿不到錢，一方面備受指責，使得物業公司不愿意繼續在老舊小區實施物業管理；由于現在新建小區的業主在拿房時，需要事先交納物業費，才能拿到自家房屋鑰匙，很多物業公司管理人員認為，新建小區的物業費比較容易收齊，這樣物業公司就更愿意承擔新建小區的管理，老舊小區的管理就更乏人問津。諸多原因導致老舊小區出現沒有物業公司管理的現象，據了解，現在全市已經有30多家老舊小區（建筑面積1.5萬平方米以上）沒有實施物管，且還有日趨增多的趨勢。


　　■　新建小區問題頻露


　　花園、假山、溪流等景觀與小區的完美結合，越來越多市民搬進新建小區，提高住宅質量，但當人們在享受新建小區良好環境時，新小區的問題也逐漸被暴露出來。


　　何光金表示，新小區的問題也逐步顯現出來，小區內違章搭建開始出現，物業、房產沒有執法權，物業管理公司只能勸說，而不能強制，小區違章搭建問題從根本上得不到有效遏制；現在新建小區大多配有車庫、儲藏室，大多數業主私自改變了車庫、儲藏室的用途，有的甚至在儲藏室堆積危險物品，導致很多業主不滿；另外，小區內養狗問題，種菜、養雞問題，燃放鞭炮，小區景觀形同虛設等問題正成為新建小區普遍存在問題；同時，由于新建小區各種問題的暴露，不少業主已經開始拒繳物業費，如果任由這種現象長期發展，新建小區可能重蹈老舊小區覆轍。


　　■　呼吁建立聯合執法機制


　　我市小區擁有物業管理的時間并不長，面對小區物業存在的問題，如何才能更好地促進物業的發展呢？何光金科長介紹，要推進物業管理招投標制度，盡可能創造條件，使新建住宅小區的前期物業管理全部實行招投標，實現市場化運作，逐步把物業管理納入市場化的軌道，同時建立和完善市場化的物業管理服務收費體系，并建立收費聽證制度，公開聽取業主們的意見，便于雙方溝通交流，化解矛盾。


　　一方面推進制度的建設，另一方面加強對物業管理行業的監管力度。促使物業嚴格按照規范開展服務，接受業主監督。加強物業的資質管理，加快物業管理誠信體系建設，將業主滿意與否作為物業資質升降和物業管理優秀小區評選的依據加大物業管理費的征繳力度，促進物業進入良性循環。建立物業經理持證上崗制度，凡住宅小區物業管理服務不到位、維修不及時、收費不合理，導致大部分業主不滿意的，經查實確不稱職或經考核不合格的，注銷其上崗資格證書，并在全市范圍內不得再任職。


　　我市舊城改造區域和城市建設規模的不斷擴大，城市規劃區內各居住小區內違章建筑、野蠻裝修現象愈演愈烈。由于市房產局沒有房地產執法隊伍，很多工作需要多部門聯合才能開展，因此，作為行業主管部門建議，建立聯合執法機制，由市公安、建委、規劃、市容、工商、環保、房產等部門聯合執法，各部門協調配合，形成工作合力。 


　　■　物業收費標準分五級


　　很多業主不知道自己所繳物業費是否過高，是否通過物價核定，具體收費標準是如何規定的？對于城區物業服務，市物價局和房產局出臺了具體收費標準。


　　據介紹，住宅物業綜合服務標準，以管理服務內容和等級評定標準，實行考評定級，按級收費，等級收費標準為：按房屋建筑面積每月每平方米，一級0.56元至0.8元；二級0.39元至0.55元；三級0.26元至0.38元；四級0.16元至0.25元；五級0.08元至0.15元。具體收費標準，由物業管理企業與業主大會或業主委員會在等級收費標準范圍內約定。高層、高檔公寓、別墅區等物業綜合服務費，按核定的相應等級收費標準在2倍以內由雙方協商約定收費標準。獲得“優秀住宅小區”稱號的住宅區，經確認后可按規定，在原定的收費標準基礎上上浮相應幅度?！皟炐阕≌^”稱號被取消，停止上浮收費，恢復原約定收費標準。