陜北物業管理現狀

　　俗話說，安居樂業。想安居，勢必與家庭生活中衛生清潔、安全保衛、維修安裝等等的瑣碎小活密不可分，而要長期高效完成這些小事對生活快節奏的現代人卻是太勞心費神。因此，無論當下各地業主埋怨聲再怎么一浪高過一浪，也無論物管人員委屈疾呼：“前世作了孽，今世干物業“，物業管理這個順應市場需求應運而生的朝陽產業，走下去是必然，關鍵是如何逆風而行？這對于物業管理起步晚、“花錢買服務“意識淡薄的陜北更是個難題。

　　2009年11月11日，延安寶塔區宏遠小區的業主因供曖問題，齊集大門口，欲與物業討說法，聚集的人群導致交通被阻斷，時間長達三個多小時……

　　2009年12月5日，榆林市區膚施路繡園小區暖氣管發生嚴重漏水，導致小區一樓的重慶小天鵝火鍋店內近20平方米的天花板突然墜落。當時，小區院內的暖氣管道井蓋一直往外冒水，眾人把井蓋打開后，井里的水注直噴上天，約有兩層樓高。小區業主因后怕，也欲與物業討說法……類似的糾紛在陜北隔三差五地上演，居民憤怒，物業喊難。事實上，能源經濟帶動整個陜北進入高速發展，陜北房地產業也伴之凸顯蓬勃。于是，應運而生的物業管理，也逐步在延安和榆林兩市艱難地生根、發芽。

　　收費難致惡性循環

　　2009年12月24日，榆陽區人民路與210國道十字西邊的農墾花園小區院內，生活垃圾露天堆放著，五顏六色的塑料袋“隨風飛舞”，與院內修建的精美小花園極不匹配。

　　“服務質量太差，收費太高，房屋質量不過關，維修不及時，難道還讓交物業費？“

　　“再也不交物業管理費了?！?br>
　　“不交物業費就不收垃圾?！?br>
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　　“物業費難收是困擾物業管理行業的最大的問題。特別是一到供暖季，物業費繳費率就會明顯下降，有時候僅有一半左右?！?br>
　　已經連續四年獲得“物業管理優秀企業”稱號的文昌物業管理有限公司萬剛頗有些無奈，“我們其實一直是在‘賠本賺吆喝’?！?br>
　　萬剛算了一筆賬，文昌物業主要承擔著由文昌集團開發的6個小區的物業管理工作，管理面積近65萬平方米。以榆林富康路文昌薈景家園小區為例，每月每平方米的收費標準是0.3元。那么，每月可收取物業費19.5萬元，關鍵是還收不齊，除去員工費用，公共設施、綠化景觀維護等成本需要，維持物業公司的正常運轉還要靠總公司支持。

　　“相比榆林高物價，物業管理費用確實比較低，但業主還是不買物業服務的賬?！拔牟飿I一位工作人員說。事實上，物業管理核心是管理，確保物業的保值與增值；本質是企業，量入為出、量出為入，追求利潤最大化。當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性怪圈—小區環境越來越差，住房跟著貶值。

　　從物業管理的角度來說，傷害業主們的是那些不交物業管理費的部分業主，他們在享受交了費的業主們的成果。本應8人抬的轎子，變成了6人抬，5人抬，那么惡性循環就此產生。

　　據業內人員分析，物業收費率平均僅為70%，大量小區陷入物業費收繳的“暗戰”中，當物業費收繳率低于75%時，物業公司將難以維持正常的經營管理活動。這就造成了“業主欠費—物業虧損—服務減少—更多業主不繳費—難收物業費“的惡性循環，最終損害的還是業主的利益。2009年3月，榆林航宇路福田家園就出現過因物業費糾紛物業公司半路“撤退”，226戶居民斷電的事實。

　　惡性循環，循環到循環不動，從循環不動到一走了之，物業管理公司可以撤離，房產卻跑不了。業主實在無法賣了房子跑，但小區爛了還是現實。

　　老小區成燙手洋芋

　　“小區里每天的外來車輛都把門口堵得水泄不通，而且過往的陌生面孔使人感覺住在這里沒有安全感?！凹易⊙影材详P街的吳先生擔憂。

　　“老住宅小區生活困難的人相比較多，管理費交不齊就停水停電，日子肯定沒法過?！凹易∮芰侄值耐跖咳缡钦f。

　　由于小區是開放式老住宅小區，且物業管理不規范，導致治安混亂，居民們都怨聲載道：路燈壞了沒人維修、管道堵了沒人疏通、小區沒有保安偷盜事件頻發、公共場所被私人占用……由于陜北物業管理起步晚，發展處于較低水平，榆林、延安兩市現有諸多老住宅小區中，或多或少都給缺乏規范的物業管理再扎上死結。

　　據陜北當地人介紹，這些老小區基本上都是在上世紀八九十年代形成的，一般由國家機關和企事業單位集資建造，當時尚未實行物業管理，很多是由單位的

　　后勤部門負責。因此，居民住慣了不花錢的房子，相對缺乏物業消費的意識，對花錢買服務存在一種抵觸心理。另外，老住宅小區普遍存在住房產權形式多元化的特點，特別是近年來二手房產權和出租房呈現增長趨勢，產權形式的多元化給小區物業管理帶來了一定難度。有的老住宅小區雖已由物業管理企業實施統一管理，但物業企業在物業收費等問題上難以協調，且容易產生推諉現象。記者從延安市城鄉規劃建設局了解到，對于老小區的物業管理，比較切實可行的還是走物業管理和社區管理相結合的道路。特別針對物業公司收費價格問題，社區應當和物業公司做好溝通，并協助居民與物業公司簽訂“質價相符”的物業物管合同，將老住宅小區的物業管理工作納入法制軌道。

　　雙方權責當需明確

　　在榆林官井灘紅山小區采訪時記者看到，整個小區的管理狀況可以說是亂到了極點：院內到處是隨意丟棄的垃圾，小區的大門口貼著供電局和自來水公司停電停水的通知。小區業主們告訴記者，自2008年開發商交房后就一直沒有物業公司介入管理，平時的水電費都不知道要交給誰，一直到2009年的11月底，連天然氣上戶和供暖還沒有著落。

　　當記者問起業主是否知道根據《物業管理條例》的規定，小區業主可以通過成立業主委員會，選聘、解聘物業管理企業時，多數業主表示不知情，更談不上合法維護自身權益，充分行使自己作為物業主人的權利了。

　　家住榆林薈景家園小區的高先生月平均收入在5000元以上，在榆林也算得上高收入人群。他現在的住宅面積是128平方米，物業費每年在460元左右。當記者采訪他對于物業的了解時，他表示不愿意接受物管公司可能會出現的物業費漲價?！盁o非就是打掃衛生、安保巡邏這樣的小事情?！八f。

　　榆林市房產管理局物業管理科科長白軍表示，《物業管理條例》、《物權法》和2009年5月1日《陜西省物業管理條例》施行以后，都不同程度地為物業雙方的權益提出明確的規定，但很多物業和業主目前仍不能夠真正意識到自己的權利并履行好責任。與此同時，《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《陜西省物業服務收費管理實施辦法(試行)》和《榆林市物業服務等級收費標準》至今仍不能嚴格執行。

　　其中，“業主不繳納物業費和物業不作為屬于違約行為?！毕嚓P法律界人士表示，業主和物業之間簽訂的服務合同，對每名業主也都是有效的，其中物業的服務對象則應是小區的所有范圍，業主要繳納相應的物業費。

　　同時，如果物業公司的服務不能達到雙方合同約定的相關標準，業主可以要求減少物業費的數額，還可依照合同要求物業公司承擔違約責任。此外，已經成立業委會的小區可依據業主大會的授權選聘、解聘物業。

　　將心比心求取雙贏

　　家住榆陽區元馳世紀城的79歲老人劉秀芳告訴記者，她對元馳的物業服務非常滿意，這里真正考慮到了業主的需求。有一次，整個小區因為市政檢修忽然停水，到做飯時間，物業公司組織員工從備用水箱取水，為每家每戶都送去兩桶水。

　　“物業人員對待我們像照顧家人一樣周到，將心比心嘛，對他們也會不自然的就包容、熱情起來了?！皠⑿惴祭先说膬鹤优d奮地說。如今，老人的兒子、女兒也都在元馳世紀城買房安了家。

　　其實，元馳小區的物業費在榆林目前是最高的，每月每平方米1.2元。榆林市元馳物業服務有限公司經理李相庭自豪地說，他們小區的物業收費從來沒有難度，因為業主們都覺得是物有所值。公司名字之所以叫“物業服務公司”而不是“物業管理公司”，就是要告訴每一個員工，公司的根本宗旨就是服務，永遠以業主為本，為業主提供最需要、最及時的服務，為業主營造一個安全、整潔、和諧、舒適的居住環境。

　　對于一些物管公司，自身管理本身混亂，為業主創造一個良好生活環境當然是無效承諾。農墾花園小區的業主李先生告訴記者，說起物業管理，他們小區的業主都難說滿意。承擔該小區物管工作的農墾花園物業管理服務公司的經理一直在換，平均一兩個月就要換一任經理。公司自身的管理如此混亂，更不要說管好小區了。

　　榆林市房產管理局物業管理科科長白軍認為，物管企業要加強自身建設，提高物業管理從業人員的服務意識、專業技能和服務水平，在物業管理中充分運用科學管理技術，不斷優化服務質量，物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，要形成好的管理模式和管理理念，要懂得有付出才有回報。

　　在規范中促進和諧

　　“陜北人‘花錢買服務’意識本來淡薄，加上像陜北沒有出臺具有地域性特色的物業管理及統一收費標準，在無規范中生存的行業就是打亂仗呢?！把影舱晃还ぷ髡f。

　　其實，物業管理行業是城市現代服務業的一個特殊“窗口”，管理規范是否健全直接關系到整個行業的形象。像供水、供電、供熱、有線電視等單位應向最終用戶收費的，卻讓物業管理企業代收費的現象普遍存在，期間的水電費差額部分還讓物業管理企業承擔；而規劃、公安、工商、城管、環保等部門在物業管理具體事務中職責不明，有的是各自法規相互交叉，都可以管都可以推托不管，有的是管理范圍尚未涉及，管理出現真空，致使物業管理在處理違章搭建、破墻開門、車輛亂停放、快餐經營時得不到政府部門的有力支持和及時解決，而業主卻將矛盾都集中到物業企業身上，這些現象直接影響人們對城市現代文明的質疑。

　　1994年4月建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理“。

　　榆林市政府調查研究室主任李懷珠建議，要進一步推進陜北榆林甚至陜北的物業管理行業向社會化、市場化、專業化的方向發展，加強對物業管理行業的領導、宣傳和管理。要大力倡導“花錢買服務”的理念，引導全社會盡快形成物業管理商品化、社會化服務的意識，樹立物業管理的消費觀念。他說，關鍵是要建立適應市場規則的物業機制，要進一步健全和完善物業管理行業的市場機制，建立優勝劣汰的競爭機制，面向市場進行規范化經營。同時，應鼓勵并引導業主管理委員會創新機制，正確行使權利；建立健全各項調解機制，建立和完善相關規章制度，理順管理體制。

　　鏈  接

　　延安物業管理工作起步于上世紀九十年代末，經過多年的發展，

　　截至2008年底，全市注冊的物業服務企業有58家，物業管理從業人員 2400余人，其中具有物業管理人員上崗證書的390人，具有物業管理經理上崗證書的61人。全市已實施物業管理的小區49個，總面積達43 2萬平方米，其中住宅物業404萬平方米(這次調研重點)，城鎮物業覆蓋面積達28%，已成立業主委員會的22個。

　　榆林，2002年第一家物業公司注冊成立。截至2009年底，全市共有物業公司98家，其中，一級資質的物業公司2家，二級資質的物業公司7家，三級資質的物業公司89家。物業從業人員2300多人，已納入物業服務的小區141個，物業服務建筑面積629萬平方米，全市物管覆蓋率達30.1%。在實行物業服務的區域中，組建成立業主委員會的有56個。