綿陽市物業服務情況

綿陽市住宅小區物業服務成本有關情況調查報告

為了解我市普通住宅小區經營及收費開支狀況，進一步完善物業管理服務收費制度，規范物業收費行為，我局與市房產部門按照國家發展改革委、建設部《物業服務定價成本監審辦法》（發改價革〔2007〕2285號）規定，對綿陽城區范圍內具有一定代表性的物業服務企業開展了成本調查工作。


一、基本概況
（一）服務小區及物業公司基本情況
截止2007年底，綿陽市共有服務小區799個，服務小區面積2230萬平方米，其中：住宅面積1809萬平方米，非住宅面積421萬平方米。共有物業服務公司147個、服務人員2269人，全年物業服務總收入6659.21萬元，物業服務企業凈利潤－411.52萬元。照此計算，平均每個物業公司服務面積27910萬平方米、服務人員15.44人，每月每平方米服務費收入0.249元，每月每平方米凈利潤－0.015元。綿陽城區共有物業服務公司136個，其中：二級服務資質8個，三級服務資質102個，四級服務資質26個。從業服務人員1919人。
此次重點選取了四川綿陽富臨物業管理有限公司（西蜀名居、在水一方、陽光新城、）、綿陽電力物業服務有限責任公司（電力小區、21世紀）、綿陽市宏杰物業管理有限公司（宏杰花園）、綿陽市東辰物業管理有限公司（商業廣場、現代花園、學府花園）等4家物業服務企業經營管理的9個住宅小區開展物業服務收費成本調查工作。
此次調查的住宅小區共涉及住宅住宅面積667245.7平方米，非住宅面積29383.78平方米，物業服務人員244人。


（二）物業管理現狀
目前，我市物業管理服務企業的成立有兩種形式，一是由房地產開發公司派生出來的物業服務公司，屬“誰開發、誰管理”的形式，這類公司受制于房地產開發公司，依托開發公司的經濟支撐低價運行。目前我市大部分的物業企業均是這種類型，如四川綿陽富臨物業管理有限公司（西蜀名居、在水一方、陽光新城），綿陽市東辰物業管理有限公司（商業廣場、現代花園、學府花園）等；二是由獨立的、專業的物業服務企業進行管理，屬于完全市場化形式，綿陽電力物業服務有限責任公司（電力小區、21世紀）等。


（三）現行物業服務收費政策
1、物業服務費
根據綿陽市物價局、綿陽市房產管理局關于印發《綿陽市物業服務收費管理實施細則的通知》（綿價費［2004］56號）規定，我市“各縣（市、區）應當根據物業管理服務等級標準等因素，制定、調整物業服務收費指導價基準價及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定，但不得突破最高限價”。我市普通住宅物業服務費基準價如下（按每月每平方米建筑面積計）：（一）基準價。1、多層住宅（無電梯）：一級：0.85元-1.00元；二級：0.65元-0.80元；三級：0.35元-0.50元；四級：0.25元-0.30元。2、高層住宅（含帶電梯的多層及小高層）：一級：1.80元-2.00元；二級：1.30元-1.70元；三級：1.00元-1.20元。（二）浮動幅度。凡獲得獲得全國城市物業管理（示范）住宅小區或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮20％；獲得四川省物業管理優秀住宅小區或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮10％；獲得綿陽市物業管理優秀住宅小區稱號的可在政府指導價的基礎上上浮5％。
2、代收代繳費用
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內的手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。


二、物業服務支出的成本構成
物業服務支出成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。
通過將此次調查的九個小區的物業服務成本支出數據進行整理，得出2007年平均成本及各項開支占平均總成本的比例情況見下表：

項       目 平均成本 占平均總成本%
一、人員費用（元） 2729432.66   64.35
  （一）工資 2056400.13 48.48
  （二）社會保障費482830         11.36
  （三）其他支出 190202.53 4.48
二、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費（元）784142.24  18.49
  其中:（一）電梯日常運行及維護費（元） 549723 12.96
        1、電費   330410 7.79
        2、維護費 112400 2.65
        3、設備保險費 0 0
        4、年安檢費 50550 1.19
        5、其他支出 56363 1.33
      （二）二次供水設施日常運行及維護費（元）133203 3.14
        1、電費           118362 2.79
        2、日常維護費 12841 0.3
        3、其他支出 2000 0.05
三、綠化養護費（元） 89257 2.10
四、清潔衛生費（元） 31537 0.74
五、秩序維護費（元） 55450 1.31
六、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費（元）10000  0.24
七、辦公費（元）          61980 1.46
八、管理費分攤（元） 202826.20 4.78
九、固定資產折舊（元） 49403.75 1.16
十、其它費用（元）         227808.52 5.37
支  出  合  計        4241837.37 100
注：根據上報數據整理。
重要成本項目說明：
（一）人員費用支出
包括工資、補貼、社保醫保費、意外保險、伙食費、住宿費、保安培訓費、年檢費、服裝費等，約占物業服務總支出的64.35%。
綿陽城區物業管理服務企業從業人員平均工資水平為8428元/人﹒年、702元/人.月。而綿陽市在崗職工平均工資19741元/人﹒年、1645元/人.月。
（二）電梯費（含電梯檢測、保養費）
所調查的住宅小區共有電梯46部，電梯日常運行及維護費11950.50元/部.年，主要是電費和日常維護費用。
（三）二次供水費用
所調查的住宅小區共有增壓水泵11臺，設施日常運行及維護費12109.36元/臺.年，主要是電費和日常維護費用。對用戶既有按用水量每方加收二次供水費的（從0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按戶數收取定額費用的。
（四）綠化養護費
綠化養護費0.128元/立方米.年。
（五）清潔衛生費
清潔衛生保潔費0.045元/立方米.年。
（六）程序維護費
程序維護費0.080元/立方米.年。
（七）辦公費
辦公費0.089元/立方米.年。
（八）管理費分攤
管理費分攤0.291元/立方米.年。
（九）固定資產折舊
固定資產折舊0.071元/立方米.年。
（十）其他費用
包括除“四害”、防雷檢測、對講機頻率占用等其它費用，0.327元/立方米.年。


三、經營狀況
就物業管理服務而言，量入為出，保本微利是企業經營運作的基本原則，然而由于企業剛性成本逐年增長，經營風險日益加大，企業效益普遍較差。


四、存在的主要問題及原因
隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）物業服務費
參與調查的企業普遍認為，現行物業服務價格水平較低，而影響企業成本的人員工資、物價水平等各種因素都發生了重大變化，如果僅靠物業服務費根本入不敷出，為了維持經營，只能通過降低服務標準、裁減人員、壓縮人工成本和收取停車費、公共配套設施租金等途徑來彌補。
另一方面，現行的物業服務收費標準是與物業企業提供的服務等級相掛鉤的，企業服務等級劃分受到小區硬件條件的制約，企業認為應以服務質量為等級標準，即以小區的綠化面積、智能化配備、人員配備、配套設施等指標為標準劃分等級收費，才能更充分地體現質價相符、等價交換的市場規則。
再者，個別企業反映：原來的物業管理服務費是一個小區一個價，隨著物業服務收費政策的調整，規定“向業主分攤的公共水電費，需單獨設立計量表”。有些小區建樓之時沒有單獨設表，開發商移交給物業企業時也沒有留下改造資金，業主便以沒有單獨設表為由拒絕交納公共分攤水電費，這無疑是給物業企業增加了負擔。
（二）代收代繳費
調查顯示，代收代繳費用問題主要集中在水、電費，居民用電、用水已部分抄表到戶，但商業用電、用水仍未實現，還是以小區作為一個用水、用電單位，按總表讀數來收費，而一個小區內存在著不同用戶、不同性質的用水、用電，收費基本上只能由物業企業代收代繳，企業不僅沒有收取任何代收代繳手續費，且占用企業資金，增加了企業成本。而這中間實際發生的滴、漏、跑、冒和變損、線損等，則由各物業企業對小區住戶分攤，而水、電費的損耗分攤也是五花八門，基本上由企業操作，水、電的損耗和本應由供水、供電部門承擔的人員工資等費用全部轉嫁到住戶或由企業承擔，導致業主與物管公司的矛盾，造成企業對水電費的代收虧損。
（三）住房維修基金
住房維修基金是用于公共部位和物業公共設施設備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下問題：一是未設立住房維修基金。由于歷史原因，部分房屋當時售房時沒有收取住房維修基金，尤其在老小區更為普遍，使得后來出現的必要的維修管理得不到保障，給物業管理工作造成困難，引發一系列問題。二是現行住房維修基金使用管理辦法相對死板，依照規定，在小區業主委員會成立前，這筆專項資金是不得使用的，這就造成了有些小區雖有維修基金，受限于沒有成立業主委員會，在確實有必要動用的時候卻不得動用的尷尬局面。
（四）人工成本及其費用
物業管理行業屬于勞動密集型服務行業，勞動力成本及其費用占企業成本的60%以上。近幾年，員工工資待遇逐年提高，即便如此，企業還是難以留住人，員工隊伍相當不穩定，直接原因首先是工資待遇低，只占綿陽市在崗職工平均工資19741元/人﹒年的43％，認同感弱，與此不相符的是工作勞動強度大，每天工作至少8—12小時，因此他們一旦找到待遇更好的工作就會立刻跳槽，造成崗位人員經常缺崗，直接影響到小區的正常管理。
（五）老舊小區問題
老舊小區基礎條件不配套，當初興建之時建設標準低、規模小、基礎設施不配套，在道路、綠化、用電、污水排放、垃圾處理、路燈照明、安全防范、消防設施、車輛停放等方面，普遍存在設施不到位、不完善等問題，且公建配套、公共秩序、居住對象的弱勢群體性及收費管理等方面的矛盾也很突出，又缺少資金投入和相關政策支持，所謂的物業管理基本上只是進行維持型管理。
（六）業主委員會未能充分發揮作用
我市中心城區部分小區都沒有成立業主委員會，部分小區雖然成立了業主委員會，但都沒有形成和發揮業主與物業企業之間橋梁與紐帶作用，服務質量的監管沒有真正開展起來，對物業服務與公共財務的收支疏于監管。業主委員會的建設不規范，導致其作用發揮不夠，沒有實現真正意義上的自治管理，業主和物業服務企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而難以解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。


五、對策與建議
實施社會化、專業化、市場化的物業管理服務勢在必行，其表現出來對城市管理、社區建設以及和諧社會建設的巨大作用不可低估，物業管理搞好了，人們安居樂業；搞不好，將引發大量社會問題。
（一）加強對物業服務行業的扶持
1、理順物業服務行業與相關行業之間的關系
物業管理服務與水、電等公共事業單位的責任區分不明確，物業企業承擔了很多份外責任。水、電供應部門應盡快實現抄表到戶，將分戶收費工作落實到位。委托物業企業代收代繳的，應支付代辦費用，給予相應經濟補償，避免增加企業負擔，但不得向業主收取手續費等額外費用。
2、政府及各職能部門給予適當扶持
一是本著合情、合理、合法的原則，在政策、稅收等方面提供支持，加大政策傾斜力度，減少企業管理成本，如保安人員業務培訓避免重復培訓、重復收費，質檢部門電梯檢測費適當優惠，地方稅收在一定時期內適當減免或調整企業所負擔的稅費等，創造一個有利于企業發展的環境，逐步使企業做大做強，最終促進整個行業的健康發展。
二是政府應出臺鼓勵物業公司之間的資源整合，壯大物業公司服務規模，有利于降低物業管理和服務成本，從而提高物業公司經濟效益。
（二）探索建立與物價水平相掛鉤的聯動定價機制
就目前我市普通住宅小區物業管理服務費收費標準而言，從各項收入對成本的貢獻情況看，單純的管理服務收費不足以支付全部規定項目服務成本的開支，也就是說，僅靠收取物業服務費是很難維持按規定提供服務所需成本的，中間的缺口只能通過開發商補助和其他的市場拓展收入（如電梯廣告收入、出租公共場所收入）來加以彌補，導致物業服務質量難以提高，依然停留在收費、保安、保潔的基本管理層次。
盡管政府規定確定物業服務費具體標準時，可在相應等級基準價的范圍內確定，但具體標準必須取得業主大會的同意，實際情況是部分小區沒有成立業主委員會，同時絕大部分業主都不愿意取高限，甚至還低于最低物業服務費標準。也就是說，由于物業管理服務對象的多樣化，且大部分是普通大眾，政府在其價格方面采取了政府指導價與協商機制相結合的模式，可在實際執行中，協商機制形同虛設。
近幾年，社會物價水平高漲，勞動用工價格持續攀升，但物業服務費卻基本維持不變。導致一些企業難以為繼，只能采取減員、減服務內容、降低服務質量等不規范的行為來壓縮成本求生存。物業服務收費具體標準應與社會物價水平相掛鉤，每經過一個周期便根據物價指數、勞動力成本增長指數等因素進行科學、客觀地調整，使物業服務收費標準更為符合市場實際。
（三）提高業主意識，加快業主委員會制度規范化建設
業主自治是搞好小區物業管理的根本出路。業主們應當加強主人翁意識，盡快成立業主委員會，選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，發揮其在物業企業與業主之間的橋梁作用，建立雙方的信任關系。企業也應當創新服務理念，優化服務質量，為業主提供更細致、更周到的人性化服務，定期公布物業服務費的收支情況，增加透明度，使業主知道自己交納的費用花在什么地方，明明白白消費，消除過去那種認為物業公司收了很多錢，卻沒有用在業主身上的誤解。相信在雙方相互溝通、相互理解、相互信任的基礎上，協商機制將可得到充分發揮。
（四）加強老小區的配套改造，進一步完善維修基金管理制度
通過物業企業投資，政府支持等多種方式更新、改造老舊小區的配套公共設施，改善小區環境，促進物業管理服務實施到位，提高群眾居住環境，共同創建平安小區。
同時，進一步完善、規范住房維修基金制度，幫助沒有維修專項資金的小區盡快建立，逐步健全維修基金收繳、使用管理的各項制度，提高靈活性，并加強監管，增加透明度和使用效益，使資金做到有效歸集、合法使用、保障有力，把每一個小區都建成“基金依法交、問題有人管、故障有人修、設備有人換、物業質量優、生活環境好”的和諧小區。
（五）加大宣傳力度，形成輿論氛圍
相關部門要加強對《物權法》、《物業管理條例》、《價格法》和有關法律法規的宣傳，一方面，可以規范物業企業的服務行為，提高服務品位，樹立企業形象，鼓勵和推行企業通過質量體系認證，以高素質的隊伍、嚴格的管理、優質的服務獲得市場競爭優勢；另一方面，能夠使廣大業主了解自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業服務費不僅損害了物業企業的利益，也損害了廣大業主的利益。同時要不斷總結和推廣物業服務的先進經驗，大力宣傳先進典型，使物業管理的觀念逐漸深入人心，提高廣大業主接受服務和自覺交費的意識，奠定物業管理服務行業健康良性發展的民眾基礎。


綜上所述，城市物業管理作為市場經濟條件下逐步發展起來的一種新興服務產業，是當前建設城市、管理城市和經營城市的重要環節，已成為衡量社會發展和城市管理水平的重要標志，在促進城市協調發展和構建市民群眾和諧生活中，發揮著日益重要的作用。但從目前的情況來看，該行業尚處于一個相對艱難的境地。希望通過政府、企業、業主及社會各界的共同努力，促進我市物業管理服務行業向市場化、社會化、專業化發展，并形成良性的充分競爭機制，為業主創造并保持舒適的環境，提高居住質量，為構建和諧綿陽、文明綿陽打下物質基礎。