租約

　　物業管理者應以書面的形式簽訂所有的租約，以保護業主的利益。租約也是一種合同，簽約雙方必須具備合法的身份以達成合約中的協議。一般來說，居住物業的租約要比工商物業或零售物業的租約簡潔。租約的基本組成部分包括：

　　1.簽約雙方的法定簽名

　　租約既是一份正規的合同，又意味著房地產權益的轉移，因此租約上必須注明出租者和租賃者的姓名，并且要由物業所有者或其合法代表簽名方能生效。當然，租約的簽署權可由業主在物業管理合同中授予其物業管理者。在實踐中，物業管理者應保證租賃一方在租約上簽字后方能行使其對物業的使用權。如果租賃方屬于公司或組織機構，租約的簽署者應為租賃方法人，并且應在租約上加蓋公章。

　　2.物業的具體描述

　　在簽定合同時對租賃場所做精確的法律描述是至關重要的。如果出租對象是樓宇或公寓的一部分，租約應明確其所占空間的邊界，如明確房間號和街道地址；但出租對象若是商業用房時，則需要在租約中附加所出租空間的樓面布置。為詳細起見，租約中還要注明租戶對樓梯、電梯、大堂、車道、道路享有的權限，以及被租房間的裝飾、器具等項目及其狀況和其他附屬空間，如車庫、儲藏室、露臺等的權限。在工商物業出租中，對物業描述的另一項內容是物業所有者將要為租戶而進行的物業改造。例如要指明改造項目和所需要的費用分攤情況以及由哪一方實施改造。

　　3.規定租期的條款

　　租約中應明確租用期及其開始與截止日期，如可以敘述為：“租用期30年，起始日期200*年4月1日，截止日期203*年5月31日?！?br>
　　很多租約中還包含續租條款，就租戶續租細節加以說明。續租細節包括租戶提出續租的最遲期限、方式、向誰提出以及續租條件和租金追加額等。如下例：

　　在第______條第______款規定的租用期限到期時，租戶可以根據意愿提出續租，續租期為______年。本租賃合同中除以下需要更新的各條款外，其余均在續租期間繼續有效。被更新的條款包括：續租期年租金為人民幣______元，自新租期開始的第一個月第一日起按月支付。租戶提出續租的請求必須在本租期到期的六個月以前以書面形式向物業所有者提出。

　　由于續租條款對租戶有利，業主一般在與租戶達成續租協議時要求續租租金有較大的提高，提高的幅度起碼要與物價漲幅持平。無限期續租必須在租約中寫明。

　　有的租約還允許租戶在繳納罰金的條件下提前中止租約。在工業租約中(尤其是在租戶自建廠房的情況下)，有時允許租戶在租約到期時購買物業的全部產權。

　　4.規定租金支付方式的條款

　　租約中應注明租戶租金的交付方式。無論毛租、凈租還是百分比租賃，支付租金的時間和總數必須說明。如果租金是按平方米計算的，在租金計算時必須注明“每平方米／每年”等字樣。

　　5.取得物業實際占有權的條款

　　在租約中，物業所有者必須保證租戶對物業的實際占有權。如果在新租期開始時，物業仍被上期的租戶占用，物業所有者或其代理人(物業管理公司)必須對占用者采取措施，且所有費用自負。若不注明，則如何實際獲得物業的權利就可能是租戶自己的事情，為避免日后發生糾紛，因此一般都要在租約中明確有關此方面的內容。

　　6.調整租價的條款

　　由于通貨膨脹、稅收等因素的影響，一般租約越長，業主的利益就越可能受到威脅，因此在原始租約中應規定特定的租價調節法，這一點非常重要。提高租金率的方法有以下幾種：

　　(1)漸進調整。

　　在毛租和凈租中，常見的調整租金的方法是用漸進調整(又稱自動升級租約)法，即規定租金定期提高。例如，一幢辦公樓第一、第二年的租金是100元／月平方米，第三年是150元／月平方米，第四年、第五年為200元/月平方米。

　　在租約中可以這樣描述：

　　“租用者立據保證上述租用期內向物業所有者的指定的代理人——××物業管理公司繳納租金，每租期人民幣62000元整；租金為按月在每月第一日以前向所有者指定代理人——××物業管理公司繳納。其中最初的六個月每個月人民幣4000元，以后的四個月每月人民幣6000元，最后的兩個月每月人民幣7000元?！?br>
　　(2)百分比租賃。

　　百分比租賃中租金的調整是按租戶經營收入的增長而增加的。

　　(3)指數租賃。

　　指數租賃是指以某種經濟環境的宏觀統計指數為依據，進行百分比租賃的調整方法，最常用的指數是消費價格指數和批發價格指數。指數資料應與租戶的經營項目有關，可以從可信賴的獨立機構中獲取。對于辦公樓宇、服務機構、經濟組織、經紀人公司等業務組織的租戶，可以用此方法。

　　租價的調整頻度和幅度由雙方在租約擬訂前商定。例如，租金數額可以確定為：基本租金4800元／月，調節租金與商品消費價格增長同步，即商品消費價格每增長1％，租金提高1％，依此，若第一年物價漲幅為6％，則下一年租金為5088元／月。

　　(4)價格收縮條款。

　　價格收縮條款是指租金價格的調整除了隨經濟指數變動外，還要考慮其他因素如工資水平、稅率、水電費價格和物業運行開支等的變動，有升有降。當考慮物業運行費用時，租戶僅增加負擔超出預先確定開支的部分。預先確定開支的部分稱為支出基點，超出部分被稱為運行超支，該條款常見于辦公租賃。

　　(5)重估定價。

　　重估定價就是在租約生效的一段時期(通常為5年)后，雙方同意由獨立評估人就當時的市場價格對物業的租價重新評估并確定。

　　7.承擔不可預見費的條款

　　一般來說，租約越長，出現無法預期的費用變化或其他不可預見的突發問題就越多。因此，租約中應該附有要求租戶分擔不可預見費的條款，以保護業主的利益。

　　此外，租約中還要有租約的附加條款。

　　8.規定物業用途的條款

　　物業所有者在租約中要增加對物業用途加以限制的條款。例如，在辦公物業租賃中可限制物業從事的業務類型，如“建議僅從事一般的保險代理業務，而不可涉及其他”或不得進行違法用途(如制假等)，在公寓租約中可填加“只供居住不供商用”。

　　此外對合租物業的，在租約中還要附加“物業管理公約”，各租戶要共同遵守。

　　9.規定轉租和分租的條款

　　轉租是指租戶將其對物業的所有權利轉讓給第三者，而分租是指租戶將部分權利進行轉讓。多數租約是禁止上述行為的，除非經過所有者事先允許。如果租約中沒有明確禁止轉租或分租行為，租戶就有權對其租用權進行轉租或指派他用。這樣可以確保業主對物業的控制權和對租戶的選擇權。

　　10.承擔災禍損失的條款

　　火災損失、毀壞資產及賠償等問題在租約中也應有明確的規定。任何由租戶造成的對物業的損毀都必須由租戶負責，對損毀的物業，業主有權中止租約，并保留對租戶追究法律責任的權利。物業的毀損若不是由租戶造成的，則租戶有權中止租約，租戶還可以讓業主對物業進行修復并在以后的一定時間內免交租金。租戶也可以空出不能使用的部分，并適當降低租金數額。

　　11.租戶責任條款

　　租約中要規定租戶的責任，包括要求租戶及時修復由租戶直接或間接造成的損壞；要求租戶對所有管道、電梯和其他設備進行規范操作；不得故意毀壞物業的任何部分并防止他人破壞；不得妨礙其他租戶對安靜環境的要求等責任。

　　12.租戶對物業改造的條款

　　租戶在未經業主或其代理人(物業管理公司)書面允許的條件下，不得對物業結構作任何改動。多數租戶自行進行的對物業的改造將被作為物業的附屬物而成為所有者物業的一部分。但商業和工業物業則一般容許租戶為了生產經營的需要而進行自行改造，這些改造部分就屬于租戶自己的資產。因此，在租戶能夠恢復物業本來面貌的條件下，可以在租期結束時將其移走。但要注意，在租約中對租戶移走自有改造部分的措辭的微小差別就可能造成不同的后果。例如，一個長期租用的租戶在初次租賃時做了部分裝修，在第三個租賃期他搬走了，而條款現在只要求恢復到租賃初期的狀態；此時，租戶只要恢復到上一次租賃時的裝修情形即可，而第一次租賃時的裝修他可以不管，可不再恢復，這時業主不得不承擔再裝修的費用。

　　13.規定保證金的條款

　　租約還應該包含租戶繳納保證金和保證金歸還條件等內容。保證金可以是現金、支票、轉讓的票據等。在租期結束，業主或物業管理者應歸還租戶保證金，若需要扣留，必須指出租戶對自己物業造成的損失。

　　14.規定業主職責的條款

　　(1)賬單與通知單的及時送達。

　　租約上應注明業主或其代理人(物業管理公司)通過郵寄或遞送的方式在適當時間及時向租戶發送有關通知或賬單。

　　(2)保障租戶的隱私權。

　　保障租戶的充分隱私權是業主的職責，為此租約條款中應注明：限制業主和物業管理者隨便進入租戶所租用的物業內，緊急情況、必要的維修需要以及臨近租賃期滿除外。如果物業被拍賣，條款中就應允許購買者參觀物業。

　　對商業與工業物業，為保證所有者對物業監督的合法性，物業管理者應保留隨意出入并巡視物業的權利，以便隨時發現對物業的濫用行為和未經允許的增建或改建。精明的物業管理者還可以從巡視中發現租用公司的經營情況。

　　(3)物業的維護。

　　租約中還應該規定業主對物業維護所負的責任。一般要求業主負責所有必須的維修事務，業主一般通過物業管理公司來維護電梯系統、水電設施和排污系統等設施的良好狀態，以保證使用。此外，業主還要通過物業管理者提供諸如公共區域的管理、保潔等一系列服務。

　　如果業主對提供物業維護和其他服務確有困難的，物業管理公司在草擬租約中應盡量減輕業主在這些方面的責任。當然如果業主將物業變賣，則除了將保證金交還或移交給新業主外，其對該物業不再負任何責任。

   15.關于索賠的規定條款

　　(1)業主失責時的租戶索賠。

　?、贅I主違約。租約中應注明如果業主或物業管理者未能履行租約規定的責任，租戶可以因違約造成的損失中止租約并提出賠償的訴訟請求。

　?、谖窗雌诶U納被租用物業。有時業主由于前租戶未能空出物業或因維修、改建工程未能及時完成等原因，而拖延交付物業使用權。在這種情況下，如果租戶未能在租期開始時獲得所租物業的相應權利，可以拒付租金或中止租約，也可通過法律手段獲得相應的權利，要求業主賠付由此造成的損失和律師費用。因此，物業管理者在簽約時應留有余地，在租約中寫明允許業主在必要時推遲交付被租物業，以使租戶在容許的推遲期限內不中止租約或采取其他行動，容許租戶在實際租用開始后再計算租金等。租約中可以這樣表述：

　　“在租期開始時，業主可能因不可控制原因而未能實質地向租戶交付物業的使用權。這種事件的發生并不對租戶造成損失，也不能影響租約其他條款和租約的有效性。但業主要放棄租金直至租戶獲得對物業的實際使用權?！?br>
　?、畚茨芴峁┳饧s規定的服務。如果業主未能向租戶提供必要的服務，如不能正常地供熱、供水或提供其他設施，以及沒有對物業提供必要的維護而使物業無法正常使用等，租戶有權要求中止租約，放棄對物業的租用。因此為了業主的利益，租約中應要求租戶在業主的服務未提供時，向業主提出書面通知并給予一定的恢復被中斷服務的時間。

　　(2)租戶過失時的業主索賠。

　　因租戶過失而引起的業主索賠情況如下：

　?、僮鈶暨`約。若租戶違反租約合同，租戶將失去租約權利，還要賠償業主的損失。一般租約中規定業主應在規定時期內書面通知租戶，責令其修正。如果租戶對所造成的損失未采取必要的手段加以修復，業主或物業管理公司有權自行對物業受到損害部分進行必要修復，所需的材料與人工費應由租戶承擔，并在下個租金繳納期一并繳納。如果租戶選擇中止租賃，租戶應立即支付所需維修費用。

　?、隍屩鹪V訟。如果租戶拒交房租和租約中規定的分攤費用、利用物業從事非法活動以及租約中止后不搬出或實施破壞等，業主可以給予對方通知后，提出訴訟要求并收回物業，這個過程就叫驅逐訴訟或執行驅逐行為。

　?、凼?。這一條款是指如果租戶不繳納租金，業主或物業管理者可以中止租賃。

　?、芷飘a。業主在簽約時就要確定租戶如宣布破產時應采取的措施，并寫入租約條款中。

　?、葸`法行為。租約中應明確列入禁止租戶違法行為的條款。