物業租賃形式

   物業租賃的形式

　　(1)按物業租賃方式分。

　?、俣ㄆ谧赓U。房產的定期租賃是物業管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結束日期，租期可以是一個星期，也可以是99年。當期限屆滿，租約自動失效而不需要預先聲明，租用者必須把產權交還給物業所有者。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權益的歸屬形式不變。

　　因為固定期限租賃有確切的終止日，因此如果業主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　?、谧詣友悠谧赓U。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續約。租約按周、月、年的周期延續，中止通知應與周期對應。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動延期租賃可由雙方根據協議達成，也可依法建立。當物業所有者與租賃者之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時以相似的租賃條件自動延續時，協議就達成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續所規定的期限已經到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實際上租金的繳納周期就自動延續到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進行的。從物業管理者的權益角度考慮，自動延期的延長期限最好是在最初的租約中明確地規定下來，如按月自動延續等。

　?、垡庠缸赓U。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業租用權，意愿租賃的延續依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。

　?、軓娭普紦赓U。強制占據租賃是指租戶在租約到期時，在未經所有者許可的情況下強制地占用物業。此時，除非業主訴諸法律或租戶自動搬離，否則物業將被繼續占用。如果租戶在租賃合同規定期限內沒有將產權還給業主，所有者或其代理人(物業管理者)可以采取兩種措施：一是不通知占用者就直接向法院提出訴訟，二是默許占用者的租用行為。當所有者接受對方繳納的租金時，即表示默認對方在意愿租賃的模式下擁有對物業的租用權或租賃行為自動延續。物業管理者可以通過簽訂合法而詳盡的租約來避免這一復雜棘手的問題。

　　(2)按租金支付方式分。

　　物業管理者通常采用的毛租、凈租和百分比租賃三種形式，就是根據租金的計算和收繳的形式來分的。

　?、倜?。毛租有時又稱連續租賃，是租用者按期支付一筆固定的租金，物業所有者負責支付源于物業的其他所有費用。水電等耗費通常由租用者支付，當然也可由雙方預先商定。住宅租約通常采用毛租的形式。

　?、趦糇?。凈租租金要求租戶除了支付規定的租金外，要額外支付物業費用的一部分甚至全部。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達50年甚至更長。理論上凈租金還可以有三種形式。在第一種形式下，租戶除向業主支付租金外，還要負擔水電費、房地產稅和其他國家征收的費用。第二種形式下，租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付房地產保險費用。第三種形式下，凈租金內甚至要求租戶負擔物業維護和修繕等一切開銷。

　　實際操作中，三類凈租金形式可以交迭使用，因為它們的不同僅僅在于在多大程度上支付額外的費用。因此，物業管理者就要在租約中明確地定義租約形式的具體內容。

　?、郯俜直茸赓U。百分比租賃通常也稱為超出性租賃，常用于零售物業的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外，還要根據其超出預定銷售量的部分，按百分比向所有者繳納毛租金中的部分收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租約。大型購物中心或超市的物業管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進入購物中心或超市時，就會進入租戶的商鋪購物，這就構成了一個雙贏的局面。

　　雖然百分比租金每月會被提升或被要求支付，但該部分的分成通常按年度計算兌現。租戶支付的毛利潤百分比隨房屋的位置、性質以及經營種類和大的經濟環境的不同而不同，有時懸殊甚大。

　　業主的提成一般都要對租戶毛收入的下限作規定，很少情況是不作任何規定的。業主為了保證其物業在出租過程中獲得預期的經濟收入，常在租約中訂立有強制收回使用權的條款，該條款就確定了一個最低的租期內收入下限。當該限度在核算周期中未能達到時，所有者有權收回物業的使用權。另一種比較公平合理的做法是，當租用者未能完成條款中規定的最低租金時，可以另外追加費用以達到最低租金水平。