房屋維修管理

    房屋維修管理的概念

　　房屋維修管理指物業管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。

　　房屋維修管理的主體是物業管理公司，物業管理公司受業主(如住宅區的業主委員會、作為國有房產代表的政府有關部門、企事業單位等)的委托開展相應的物業管理工作。房屋維修管理是物業管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業房屋維修公司(或物業管理公司內部的專業房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質量和實現合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處于受控狀態，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節約維修成本，實現更大的經濟效益、社會效益和環境效益。

　　從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協調工作。

　　從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂企業管理層次的維修管理是指物業管理公司的企業管理層為實現整個企業的房屋維修管理目標而開展的管理工作，包括組織開展對企業所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業的房屋維修工作所做的計劃管理、質量管理、編制維修工程預算、組織施工項目招標投標以及開展對技術、勞動、材料、機器等生產要素的管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業管理公司的項目負責人對維修項目施工過程實施監督管理，以確保施工過程處于受控狀態，從而實現企業預定的項目成本、質量、工期目標。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內部監理。



　　房屋維修管理的內容

　　為了做好房屋維修工作，物業管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內容如下：

　　1.做好對所管房屋的查勘鑒定工作

　　為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據房屋的用途和完好情況進行管理，在確保用戶居住安全的基礎上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經常性的管理基礎工作，為維護和修理房屋提供依據。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。

　　2.房屋維修計劃管理

　　計劃是企業管理的重要職能之一，它是在經營決策的基礎上，對企業生產經營活動的事先安排。計劃管理是企業管理的重要組成部分，是為了使企業的生產經營活動能夠達到預期的目標所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業的各項生產經營活動進行合理安排和有效協調，充分利用企業人力、財力、物力，調節好生產、供應和銷售的關系，使企業生產有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的重要內容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內容一般包括企業房屋維修計劃的編制、檢查、調整及總結等一系列環節，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。

　　3.房屋維修質量管理

　　保證質量是房屋維修管理的重要目標之一，為保證和提高產品質量而開展的企業管理工作即質量管理。房屋維修質量管理是指為保證維修工程質量而進行的管理工作，它是物業管理公司質量管理的重要組成部分。房屋維修質量管理的內容一般包括對房屋維修質量的理解(管理理念)、建立企業維修工程質量保證體系以及開展質量管理基礎工作等。

　　4.維修工程預算

　　維修工程預算是物業管理公司開展企業管理的一項十分重要的基礎工作，它同時也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預算工作可以在工程開工前事先確定維修工程預算造價，依據預算工程造價我們可以組織維修工程招投標并簽訂施工承包合同，在此基礎上，一方面物業管理公司可據此編制有關資金、成本、材料供應及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據此編制施工計劃并以此為標準進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預算造價的基礎上，依據施工承包合同及施工過程中發生的變更因素，通過增減調整后決定的。

　　5.維修工程招標投標

　　招標投標是物業管理公司對內分配維修施工任務、對外選擇專業維修施工單位，確保實現維修工程造價、質量及進度目標的有效管理模式。實現招投標制是我國建筑業管理體制和經營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務，要求各個施工單位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務委托方對工程質量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務能分配給具有最優表現的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術進步、改善經營管理和服務作風，促進建筑業的發展。組織招投標是物業管理公司的一項重要管理業務，一方面，通過組織招投標構建企業內部建筑市場，通過市場競爭來實現施工任務在企業內部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業外部專業施工單位參加公平競爭，充分發揮市場競爭的作用，實現生產任務分配的最優化，從而為提高整個企業維修工程的經濟效益、社會效益和環境效益打下基礎。

　　6.房屋維修成本管理

　　成本管理是物業管理公司為降低企業成本而進行的各項管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現形式，即構成維修工程的生產費用，把生產費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業管理公司的經濟效益及業務質量。

　　7.房屋維修要素管理

　　在房屋維修施工活動中，離不開技術、材料、機具、人員和資金，這些構成房屋維修施工生產的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業管理公司為確保維修工作的正常開展，而對房屋維修過程中所需技術、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協調工作。所以房屋維修要素管理包括技術管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務管理。

　　8.房屋維修施工項目管理

　　房屋維修施工項目管理屬于物業管理公司的基層管理工作。它主要是指物業管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準備、在施工過程中進行有關成本、質量與工期的控制、合同管理及施工現場的協調工作。

　　9.房屋維修施工監理

　　房屋維修施工監理是指物業管理公司將所管房屋的維修施工任務委托給有關專業維修單位，為確保實現原定的質量、造價及工期目標，以施工承包合同及有關政策法規為依據，對承包施工單位的施工過程所實施的監督和管理。房屋維修施工監理一般由物業管理公司的工程部門指派項目經理負責，其主要管理任務是在項目的施工中實行全過程的造價、質量及工期三大目標的控制，進行合同管理并協調項目施工各有關方面的關系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產生的信息進行處理。