物業服務企業財務管理

“內扣法”在物業服務企業計稅中的應用


    近年來，物業服務企業財務管理的職能更加專業化和精細化，“內扣法”是一種常用的計算方式，在諸多行業中得到了普遍應用。但筆者發現很多物業服務企業的從業人員并不掌握這個方法，尤其是在涉稅事項的應用上。在此，筆者結合多年實踐經驗，對“內扣法”在物業服務企業計稅中的應用方法提出一些建議。


    在實踐工作中，物業服務企業的計稅種類包括營業稅、城市建設維護稅、企業所得稅、房地產稅、印花稅、土地使用稅、車船使用稅、增值稅以及教育費附加等，下面筆者介紹一下“內扣法”在各稅種中的應用。


     “內扣法"應用于營業稅


    物業銷售和管理費用都需繳營業稅，稅率均為5％，營業稅是價內稅，即營業稅的計稅基礎是全部營業收入。根據稅法的規定：物業服務企業的全部營業收入中有5％是營業稅金，有95％是企業擁有的不含稅收入(即扣除營業稅金后的收入)。所以，我們將營業稅稱之為價內稅，即包含在營業收入內。


    以“內扣法”計算則得出如下公式：

    營業收店不含稅收入／(1—適用稅率5％)    公式1

    在實際操作中，“內扣法”的計算方式往往容易被忽略，且很多人錯誤的使用“外加法”，即：
營業收入=不含稅收入×(1+5％)         錯誤公式


    那么，兩者的差異在哪里呢?我們可以舉個實例來說明：
    【事例1】
    “某物業服務企業采用酬金制項目向房地產開發企業報價，其中各項成本費用：50，000.00元，酬金：7，000.00元”，報價使用“外加法”，計稅結果如下：
    假設實際測算數據與報價完全吻合：
    實際支付稅金：59，850×5％=2，992.50元
    實際成本：50，000.00元
    即收入—成本—稅金=59，850.00—50，000.00—2，992.50=6，857.50元
    則該物業服務企業最終獲得的酬金僅為6，857.50元，而不是預算中的7，000元，其差異形成的原因就是錯誤地使用了“外加法”。不要小看這142.50元的差異，在本例中它占了整個酬金的2％，這對于利潤微薄的物業服務企業而言，并非可有可無。



序號  費用項目     金額(單位：元)    計算公式
l  各項成本費用    50，000.00
2    酬金           7，000.00
3    稅金           2，850.00      (500，000.00+7，000.00)/(1-5%)=60，000.00
     合計           59，850.00

 

    如本案例中采用“內扣法”計稅，則將得出如下結果：
    如實際測算數據與報價完全吻合：
    收入—成本—稅金=60，000.00—50，000.00—60，000.00 x 5％=7，000.00元
    則該物業服務企業最終獲得的酬金為7，000.00元，與預算完全一致。
在實際工作中，營業稅都有附加稅費，比如城建稅、教育費附加、水利基金等，且稅率各地不盡相同。因此，在實際運用“內扣法”時也要充分考慮營業稅及附加的實際綜合稅負。


序號  壹用項目    金額(單位：元)    計算公式
  l  各項成本費用    50，000.00
  2    酬金          7，000.00
       合計          60，000.00    (50，000.00+7，000.00)／(1-5%)=60，000.00



     “內扣法”應用于個人所得稅

    對于物業管理行業，大量的一線人員并不了解工資結構和相關規定，而更關注實發工資。按照國家稅法及其他相關規定，物業服務企業需要將實發工資、稅后工資折算為應發工資、稅前工資，再按規定進行扣稅發放。那么怎樣將稅后工資、實發工資折算為稅前工資、應發工資?在實際工作中，很多薪酬、財務人員往往會采用試算、湊數的方式來確定稅前工資，不僅效率低，數據也不準確。而“內扣法”在計算個人所得稅時，則可以發揮很大的作用。
    根據稅法的規定：
    個人所得稅=(稅前工資—法定扣除項)×適用稅率—速算扣除數    公式2
    稅后工資=稅前工資—個人所得稅    公式3
    將上述兩個公式進行普通的代數變形替換，可以推出稅前工資和稅后工資的關系：
    稅前工資=(稅后工資一法定扣除項×稅率—速算扣除數)／(1—稅率)    公式4
    根據公式4，我們可以直接將稅后工資折算為稅前工資。


    【事例2】
    “某員工與所屬物業服務企業談定了待遇要求，即月薪稅后6，000元，那么財務人員每月制表發放該員工工資時，其稅前工資應是多少?”
    對照九級超額累進稅率表，稅后6，000元，可以確定稅率為20％，速算扣除數375，法定扣除項為2000元，引用公式4，得到該員工稅前工資：
    稅前工資=(6000—2000×20％—375)／(1—20％)=6，531.25元
    可以檢驗—下結果的正確性：
    該員工的個人所得稅=(6，531.25—2，000.00)×20％—375=531.25元
    稅后工資=6，531.25—531.25=6，000.00元
    結果準確無誤!公式4的核心就是利用“內扣法”確定稅前工資的比率。同樣需要注意的是，法定扣除項并不僅僅局限于2000元的固定扣除額，還包括個人承擔的社會保險、住房公積金等。如果員工享受社會保險，那么我們還需要考慮稅前扣除的社會保險金額。由于個人承擔的保險金額通常是和其稅前工資相關聯的，這樣的折算相對比較復雜。
    “內扣法”在個人所得稅里的計算運用是比較多的，例如：稅前年終獎的折算等，相對來說也比較復雜。這一方面是因為個人所得稅采用的是九級超額累進稅率，相比營業稅和企業所得稅都要復雜；另一方面個人所得稅的計算涉及稅前扣除，稅前扣除的多樣性也決定了計算的復雜性。



     “內扣法”應用于企業所得稅
   
    目前內外資企業所得稅統一稅率為25％。它綜合性較強，其復雜性主要集中在應納稅所得額的確定上，在計稅時仍少不了“內扣法”的應用。

    企業所得稅=應納稅所得額×適用稅率
    企業凈利潤=利潤總額—企業所得稅


    【事例3】   
    “某物業服務企業管理層根據近幾年的經營情況以及公司的發展規劃，制定了新年度的經營目標，即收入達到2000萬元，凈利潤達到150萬元?！?br>    上述目標需要在財務部門分解為各項具體經營指標和經營計劃，首先要確定的是年度總費用，錯誤的方法是用2000萬元直接減去150萬元，因為150萬元是企業凈利潤，即稅后利潤。正確的計算方法應該是：
    第一步：用“內扣法”確定利潤總額，即稅前利潤
    150／(1—25％)=200萬元
    第二步：計算營業稅金及附加，假設是5.5％
    2000×5.5％=110萬元
    第三步：確定總的經營成本及費用
    2000—110—200=1690萬元
確定了總的經營費用，就可以再進一步細化預算，層層分解以達到可以操作和落實的程度。這個過程中，最關鍵的是用“內扣法”準確確定目標利潤總額。



     “內扣法”應用于租賃環節的計稅

    目前許多物業服務企業開展跨地域、跨區域經營，從業人員流動也越來越頻繁，企業需要解決員工跨地域工作的住房問題，而涉及房屋租賃，同時企業在多種經營的過程中也會涉及到房屋租賃業務。由于房屋出租方大多是個體小業主，不具備直接開票的資格，而雙方洽談租賃條件時，往往是由出租方配合承租方去稅務部門開具發票，稅費均由承租方承擔。


    【事例4】
    “A物業服務企業為其管理人員租入房屋一套，與業主B簽定合同，月租金為2500元，B配合A去稅務部門開具發票，各項綜合稅負為8％?！?br>    第一種做法：繳納8％的綜合稅費：2500×8％=200元，開具2500元的租賃發票，以2500+200=2700元入賬。
    這種做法是使用“外加法”的又一常見錯誤!事實上，200元的稅費從法律上來說其承受人是業主B，相關單據其抬頭也是業主B，并不能作為A公司入賬的依據。正確的做法應該是將A公司承擔的稅費用“內扣法”折算為租金。
    第二種做法：“內扣法”折算租金額：2500／(1—8％)=2717.39元，繳納8％的綜合稅費：2717.39X8％=217.39元，開具2717.39元的租賃發票，根據租賃發票2717.39元入賬，繳納217.39元的稅費單據交予出租方或另行保管。
    第二種做法不僅計算準確，操作也十分規范、合理。
    實際上，“內扣法”在物業管理行業中的運用遠不止于此?！皟瓤鄯ā焙汀巴饧臃ā笔莾煞N不同的計算方式，結果存在明顯差異，且各自有著不同的適用范圍和使用前提?！巴饧臃ā备铣Ｒ幍乃季S方式和邏輯，因此，現實中人們經常在該使用“內扣法”的時候錯誤地運用了“外加法”，而這種計稅方式的糾正與轉變，是企業經營管理中需要重視的問題，更體現了企業管理者思維方式的轉變。