物業合同糾紛

　　(一)意義不明是房產物業合同糾紛的主要原因
　　許多糾紛是由于購房合同對雙方權利、義務規定得不明確、不具體而引發的。如有的在合同中對交付期限規定為“暫定”、“待定”或“竣工后交付使用”。這實際上是沒有交付期限。開發商本意也許是在交期無把握的情況下以這樣不明確的條款來保護自己。其實這種做法不僅會引發糾紛，而也保護不了自己。因為履行期限是經濟合同的必備條款，如履行期限沒有約定或約定不明，買方可隨時要求對方履行。何況在有關的批準文件、規劃許可、開工報告中竣工期限是必須明確的。還有對付款期限、價格、面積、質量等條款也必須約定明確，不能使用易生爭議、概念模糊的語言。1995年底，建設部、國家工商局聯合發布了《商品房購銷合同示范文本》，該文本雖未被賦予強制使用的效力。但它是在總結多年商品房銷售經驗教訓的基礎上制定的，內容較全面、具體，并顧及到了買賣雙方的利益，比較公平。買賣雙方在簽約時可參照使用。
　　(二)對違反合同的責任的認定
　　經審查認定有效的合同，雙方當事人應當按照合同的約定或法律的規定履行。
　　在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續履行或繼續履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合同負擔。
　　當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
　　1合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。
　　2合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。
　　3合同一方有充分證據證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。
　　4合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數額支付違約金。約定的違約金數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
　　5合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。
　　6合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。
　　7合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。
　　8合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。
　　9違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予賠償；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的4倍賠償對方的損失。
　　(三)無效開發經營合同的處理
　　經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已取得或約定取得的財產。
　　合作建房合同被確認無效后，在建或已建的房屋，其所有權可確認為土地使用權歸作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：
　　1資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
　　2資金已轉化為建設中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償。
　　3房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估價或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償。
　　4預售商品房因預售方的錯成合同無效的，應根據房地產市場價格變化和預購方交付房款等情況，而預售方承擔返還財產、賠償損失的責任。房屋未建成或未交付的，參照簽訂合同時的房價和法院裁判、調解時的房價之間的差價，確定預購方的損失數額。
　　(四)物業銷售合同無效，置業者有權退房
　　1開發商的項目違法，沒有履行法律規定的手續，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規定或者違反社會公共利益，導致合同無效。
　　2開發商采取欺騙手段，誘使置業者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。
　　開發商故意告知置業者虛假情況，如竣工日期、裝修規格及質量標準等，或者故意隱瞞真實情況(很多情況下是其所開發項目的非法性)，可以認定為欺詐行為，合同無效。
　　(五)物業銷售合同顯失公平，置業者有權退房
　　從房地產購銷雙方的經濟地位來看，置業者明顯處于弱者的境況。開發商往往利用其優勢和置業者的毫無經驗，與置業者簽訂雙方權利、義務明顯不公平的合同。例如，某開發商與置業者訂立的房屋預售合同規定，置業者應按規定的日期分期付款，逾期未付，經開發商書面催告10日后，仍未付款即視為違約，所有已繳樓價款不予退還，開發商有權終止合同，并可將房屋另售他人；而對開發商的逾期交房卻規定了種種詳而不漏的免責事由。從這些條款中可以看出合同雙方的權利、義務明顯不對等，顯失公平。對于此種合同，置業者可以在訂立合同之日起一年內，請求法院予以撤消，法院判令予以撤銷的，雙方應恢復到訂立合同之前的狀態，即置業者有權退房，開發商應返還置業者所繳付的樓款和定金及其利息。
　　1逾期交房超過一定期限，合同中一般都有規定，開發商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定期限，仍未交付的，置業者有權解除合同，予以退房并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當然置業者也可以不解除合同，只追究開發商的違約責任，對此置業者有選擇權。如果開發商逾期交房沒有超過合同規定的期限，置業者則不能解除合同，予以退房，只能請求開發商承擔逾期交房的違約責任。
　　2房屋質量不符合合同約定的標準，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準，置業者有權退房。
　　房屋質量不符合合同約定的標準，主要表現是室內裝修不符合約定的材質、規格、布局、結構等，若經修復能夠符合約定的，置業者有權退房；如不能修復，或者經修復仍不能符合規定，則置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，并要求開發商賠償其他損失。
　　有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，那么，對此事項的認定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發商即構成根本違約，置業者有權退房，并追究開發商的違約責任。
　　3由于開發商的過錯，置業者不能依約取得房屋所有權證書。開發商的此種根本違約在房屋預售合同履行過程中表現得較為明顯。但無論是預售還是現房交易，若由于開發商方面的原因，使置業者不能依法取得房屋所有權證書，則開發商構成根本違約，置業者有權解除合同，并要求開發商承擔違約責任。