物業管理糾紛

     一、物業管理糾紛的含義
　　 物業管理糾紛，是指物業管理服務的消費者在消費物業管理服務之前及過程中，因對物業管理服務或與其有關的權利和義務有—定看法時，與提供物業管理服務的物業管理公司所發生的不同程度的爭執。
　　 二、物業管理糾紛的類型
　　 1．按不同的法律關系性質差異來劃分，可以將其分為三類：①民事糾紛，如服務合同糾紛(違約糾紛)、侵權糾紛等；②經濟糾紛，如物業管理企業與特定業主及業主委員會之間發生的經營管理權限糾紛；③刑事糾紛。民事、經濟糾紛如果不能得到及時的解決或不能得到公正、公平、合理的解決，就很容易升．級，使當事人矛盾沖突尖銳化，最后演變成刑事糾紛。
　　 2．按照糾紛的具體形式劃分，可以把物業管理糾紛劃分為管理權糾紛、合同糾紛、物業管理具體服務糾紛，以及物業管理收費糾紛等幾類。
　　 三、物業管理糾紛的原因分析
　　 物業管理糾紛產生的原因，歸納起來看，可從以下四個方面來分析。
　　 1．業主及業主委員會方面
　　 (1)物業管理消費觀念沒有適時、適度地改變。一方面，在傳統福利型住房分配體制下，個人只需交納水、電、氣費和少量的房租，其他費用均由國家或單位承擔，現在，社區開展市場化物業管理了，業主不僅要交納水、電、氣費，還要交納總數比房租高得多的小區綠化、共享設施維修保養、保安、保潔等一系列費用，一些業主的思想觀念一時還很難轉變過來，甚至對物業管理服務有一種反感情緒。另一方面，在交納比住公房時代交納的費用還多的情況下，多數業主對物業管理服務的期望值，亦即對服務質量的要求又不合理的奇高，有一種花1元錢就要消費10元錢物業管理服務的不正常心理，而這是不可能實現的。同時，由于中國物業管理企業起步較遲，大部分企業的專業水準和員工綜合素質不是很高，因而業主花1元錢消費1元錢物業管理服務的要求也不一定能夠實現。在這種情況下，供求雙方在處理一些具體問題時稍有不慎就會引起物業管理糾紛的發生。
　　 (2)物業管理方面的專業知識還相當缺乏。物業管理在我國產生的時間還不長，業主和住戶對物業管理專業知識的了解還相當缺乏。正是專業知識的缺乏，導致了業主及業主委員會與物業管理公司之間的糾紛。
　　 (3)部分業主民主法制觀念淡薄。有些業主并不缺乏一定的物業管理專業知識和相關法律知識，但其法制觀念卻相當淡薄，對購房時簽訂的業主公約、物業管理服務合同不認真履行，有的甚至故意侵犯物業管理公司的合法權益、無理取鬧，從而釀成糾紛。另外，一些業主有意或無意地把原本不屬于物業管理服務范圍的服務事項硬牽扯到物業管理企業身上，從而引發糾紛。此外，還有其他方面的一些原因。例如，有些業主因為經濟陷入十分困難的境地，因而拖欠應交的物業管理服務費，但收費方堅決不讓緩交，于是發生收費、交費糾紛等等。
　　 2．物業管理企業方面
　　 (1)物業管理公司從業人員的某些傳統觀念沒有改變。不少物業管理公司的工作人員還有著濃厚的官商作風以及封建的“主仆”觀念。他們沒弄清楚自己是誰，在為誰服務，或者沒弄清楚所追求的經濟利益或者目標，錯把自己當成管理者和領導者，把交費的業主當做被管理者和被領導者。為了自己的利益、為了展示自己的權勢，以及為了實現管理的高效率，不少物業管理公司自定收費標準，不與業主協商，不報物價局批準，強制收費，或是只收費不服務或少服務、劣質服務；還有一些工作人員特別是保安，在業主稍有不滿和反抗時，就動手打傷業主，導致嚴重糾紛的發生。
　　 (2)物業管理公司人員素質低，服務質量差。為了降低管理成本，一些物業管理公司大量招收農民工(有些物業管理公司甚至有50％的人員都是農民工)；還有不少物業公司是由原來的房管所轉變而來的，其中的某些人員服務意識薄弱；另外，不少單位認為物業管理不需要專業知識，把大量下崗、分流、年老、體弱的富余人員隨意安排到物業管理崗位，由此造成從業人員的低素質狀況。
　　 (3)物業管理公司與業主及業主委員會缺乏溝通。物業管理公司錯誤地對自己的角色予以定位，并在此基礎上從自己的立場出發，一切以下命令的形式實施管理，不去與業主及業主委員會商量，對有些敏感問題，不去做深入的思想工作和宣傳教育工作，導致業主既不理解也難支持，甚至產生反感情緒，這就難免會發生各種糾紛。
　　 3．政府管理方面
　　 (1)政府沒有制定健全、完善、操作性強的物業管理法律法規。從法律規范的角度來看，目前物業管理方面的法規制度不太完善，不太詳細，既存在盲區，也缺乏較強的可操作性。
　　 (2)政府行政管理工作不得力。首先是管理體制混亂，不符合市場經濟的原則。一個城市，建設管理部門、房地產管理部門、市政管理部門等都要對物業管理行業進行管理，結果是誰也管不了，誰也管不好，或者誰也不去管；其次，政府管理的有關部門在嚴格執法上還須努力。物業管理市場存在很多問題，需要行政執法機關嚴格依法執行，對違反規定的經營者一定要給予嚴格的行政處罰，只要這樣，才能保證物業管理市場的規范運行。
　　 4．監督機制方面
　　 在市場經濟的發展過程當中，一些參與者或經營者不按市場的規則辦事，在缺少完善的法律規范的情況下，如果又沒有好的監督機制，就很難避免糾紛的發生。物業管理的監督機制需要有政府的監管、行業自律、業主委員會的監督以及社會媒體的監督幾個方面，還需要這些方面良好的有機結合?，F實情況是，很多小區沒有成立業主委員會，很多糾紛媒體難以介入(拒絕采訪、毆打采訪記者)，監督機制既不健全，也難結合。這些情況都是導致糾紛不斷發生，難以從根本上解決的重要原因。