物業管理的法律關系

物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規范的核心內容。之所以法律、法規被稱為法律規范，就在于它授予人們一定權利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當的、合法的，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。

　　物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整的社會關系在物業管理法律上的直接表現。如果僅有物業管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發生物業管理法律關系。因此，物業管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

　　物業管理法律關系包含七個方面的內容：一是業主、住戶的權利與義務，即建筑物區分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務；二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務；三是作為區分所有建筑物管理服務人的物業管理公司，依據物業管理服務合同的規定所確立的權利與義務；四是作為建筑物的開發建設單位在物業管理活動中的權利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業管理活動中作為政府主管部門的行政監督和管理的基本權利與義務；六是政府相關部門的基本權利與義務；七是物業管理協會的基本權利義務。

　　物業管理法律關系中最主要的主體是物業建筑物業主及使用人（住戶）與物業管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規政策為主要調控手段的指導關系。

法律關系是指法律規范在調整人們行為過程中所形成的一種特殊的社會關系——法律上的權利和義務的關系。物業管理的法律關系是法律關系中的一種，即法律規范在調整人們在物業管理行為過程中形成的權利和義務的關系。
一、物業管理法律關系的三要素
法律關系由主體、客體、內容三要素構成。
(一)主體
物業管理法律關系的主體就是法律所規定的物業法律關系的參與者，具體說就是物業管理者，物業所有者或使用者，政府業務主管部門及相關單位、個人等。
(二)客體
物業管理法律關系的客體是指物業法律關系的主體的權利、義務共同指向的對象，即物(物業，含房屋及其他附屬設備、公共配套設施)、行為。至于非物質財富，即精神、文化財富，在物業管理法律關系中比較缺乏，個別的如某管理單位、小區或大廈的榮譽稱號、發明專利等，可以列入物業管理法律關系的范疇，但同時也屬民法、專利法等范疇更寬、更準確的法律規范的調整范圍。所以，物業管理法律關系的客體一般為物和行為兩種，這也是物業法律關系區別于其他民事、經濟法律關系的特點之一。
(三)內容
物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體之間依據法律、合同而享有的權利和所承擔的義務。
物業管理權利是指物業管理公司或物業的所有者、使用者依照法律規范或物業管理合同所規定的主體所享有的，作出某種行為的可能性。它既可以表現為享有權利的人有權自己作出一定的行為。例如，物業的所有人或使用人可以合法使用物業及其附屬的公共配套設施；也可以表現為享有權利的人有權要求他人作出或不做一些行為。例如，物業所有人或使用人有權要求物業管理公司不得在休息時間視察房屋、維修房屋；同樣物業管理公司有權要求住戶不得拒絕或干擾管理人員的合理入戶巡查等。
物業管理的義務是指物業管理公司或物業的所有者、使用者依照法律規定或合同約定的主體所必須承擔的某種行為的必要性或責任。它表現為負有義務的物業管理公司或物業所有人、使用人必須按照物業所有人(或使用者)的要求作出一定的行為，如按時交納管理費、糾正違章并賠償已造成的損失等。
在物業管理的權利與義務的關系中，權利主體一般是特定的或者是管理者，或者是物業所有者，或者是物業使用者，或者是主管部門等。義務主體有時也為特定的，如交費者，某裝修施工者等；有時是指不特定的人，如維護公共設施(房屋樹木花草，公共水電設施)的外觀統一、結構安全，或維護住宅區的公共衛生、環境安寧的人等。凡是有可能對上述物業及狀態造成侵害的行為人都是義務的承擔者。物業管理的法律關系縱橫交錯，權利的主體和義務的主體經常處于交叉混合的狀態，如住戶在享有使用物業權利法定權利的同時，又負有維護物業完好的公共秩序的義務；物業管理公司在行使法定權利同時，又負有不侵害住戶的合法權利，為住戶熱情服務的義務。
二、物業管理公司的法律地位
(一)物業管理公司是合法的企業法人
根據我國法律規定，企業法人要有獨立的財產，有辦公的地點，有自己的名稱，并有明確的經營宗旨以及有相應的管理機構和人員，能以自己的名義享有民事權利、承擔民事責任和經濟法律責任等。物業管理公司應是獨立的企業法人。因此，在市場經濟中，其市場地位、經濟運作、法律地位等應與其他企業一樣有相同的權力和義務。同時由于行業的自身特點和服務對象的經濟承受能力以及我國的國情，企業在追求利潤時，絕不能一味地只考慮利潤，而要受到一定的約束。
(二)物業管理公司屬于第三產業的服務性企業
物業管理公司與物業業主或使用人之間的關系，是服務與被服務，受委托人與委托人之間的關系，雙方之間的關系是平等的。經濟法律主體之間的關系，不存在領導與被領導、管與被管的關系。隨著住宅商品化的普及，住房制度的改革，業主產權關系明確，將逐步形成一種以業主或使用人委托形式為主，政府指定或產權單位自管等形式為輔的物業委托管理模式。
這樣，物業管理公司與業主(使用人)之間的法律關系就會更加明確、具體，雙方的權利、義務的內容、形式主要靠法律法規或合同的形式予以確定；小區管委會(業主的代表機構)可以根據擬定的法規、合同內容公開招聘物業管理公司，競爭擇優上崗。
(三)物業管理是一個特殊的服務性行業
物業管理是現代化城市建設和管理的重要組成部分，它反映了一個城市的文明程度。由于目前我國城市建設管理體制正處于改革發展階段，政府缺乏足夠的人力物力，因此物業管理公司在向業主(使用人)提供服務的同時，還承擔著政府對城市管理的部分職能。其內容有：建筑物外觀、區域內的市政設施、區內的環境、區內的保安等社會管理工作。一個小區的落成和使用意味著新的居民群體的形成，必然存在著每家每戶的社會管理、社會公益問題。物業管理公司應和各級政府、醫療、政法等部門加強聯系，隨時傳達新政策、新法令、協助開展工作。
三、業主管理委員會的法律地位
業主管理委員會由業主代表組成，并代表業主利益，有權向社會各方反映業主的意愿和要求，并監督物業管理公司的管理行為。各業主在業主管理委員會中權利的大小，取決于他在該物業中所擁有的業權份額的多少。
(一)業主管理委員會的權力
業主管理委員會的權力基礎是它對物業的所有權。業主管理委員會代表該物業的全體業主，對與該物業有關的一切重大事項擁有決定權。其擁有權力具體包括以下幾個方面：
(1)選聘或改聘專業管理公司。由于物業開發時，房地產開發商可能已聘請了物業管理公司，或是房地產開發商下屬的物業管理公司或行政部門已經在管理。在物業正式運行一年，其間業主管理委員會已經產生后，業主管理委員會有權根據一年來的管理情況決定是否續聘或改聘該物業管理公司。業主管理委員會與物業管理公司正式簽訂聘用合同，是物業管理公司今后開展工作的依據。
(2)審核物業管理公司測算的各種費用。物業管理是有償的服務，因此物業管理公司有權制定各種服務收費標準。但是否合理，是否符合國家有關政策的規定，業主管理委員會有權要求物業管理公司對計算收費辦法進行說明；如果不合理的，業主管理委員會可與物業管理公司一起討論、協商、修改，使費用標準更趨于合理，使全體業主樂意接受。
(3)對涉及到全體業主利益的一切重大事項，業主管理委員會有權行使自己的權力。
(4)審批物業維修基金的使用計劃。
(二)業主管理委員會的義務
權力與義務在法律上是相輔相承的。業主管理委員會的義務有以下幾點：
(1)業主管理委員會一旦聘用了物業管理公司，就有義務嚴格履行聘用合同，協助和支持物業管理公司開展工作。
(2)業主管理委員會形成的決議，全體業主都應執行。物業管理公司在執行決議、進行管理遇到阻力時，業主管委會有義務出面調停。
(3)業主管理委員會有義務聽取和接受業主的意見、建議和投訴，并與物業管理公司協商解決這些問題。
(三)業主管理委員會的產生和組成辦法
為了代表全體業主的共同利益，并能反映各業主所占的物業比例及其自身利益，業主管委會產生的辦法是按物業比例(如果全部是分散的個人，則可按業主比例)來選舉產生代表，而不應以單位來決定。這樣才能保證業主管委會所形成的決議具有代表性、公證性和權威性。業主管理委員會成員數占全體業主的比例目前還沒有一定的規定，但代表性原則是必須堅持的。從實踐來看，這個比例數應在業主數量的20%～30%之間。當然參加管委會的代表，要有較強的參與意識，要有熱心為大家服務的精神。
業主管委會成立之后，首先要討論擬定管委會章程。這一章程也可以由物業管理公司事先代擬好，只要在管委會上審議、修改、最后表決通過即可。
管委會應設主席、副主席、秘書等崗位，具體職責可以在章程中予以明確。
每當物業管理的重大事項需要全體委員討論決定時，由物業管理公司或業主管委會秘書召集全體委員和物業管理公司的有關領導開會，經過討論表決，形成決議，然后由物業管理公司具體執行。這時物業管理公司應把會議決議印發給所有業主，使每個業主都能知道會議的內容以便配合物業管理公司開展工作。
(四)業主委員會章程
要成立業主委員會，必須要有一個章程。制定一份業主委員章程，應考慮以下幾個方面：
(1)業主委員會成立的目的；
(2)業主委員會成立的宗旨；
(3)業主委員會的權利與義務；
(4)業主委員會成立的方法；
(5)業主委員會的任務；
(6)有關補充說明。