物業管理的立法

　　當前物業管理在發展中，非常需要建立行之有效的法規和各規章制度。管理工作中各方面之間的關系、權利、義務，必須有明確的規定。例如，目前違章裝修已是住宅小區管理中最普遍的問題，特別是在房屋產權多元化的格局下，業主在室內進行裝修時，任意而為，破墻開門，改變平面布局的現象時有發生，有的影響房屋的立面觀瞻，情節嚴懲嚴重的造成房屋裂縫，影響房屋安全，危及鄰里。因此，物業管理必須有相應的法規和有關行政規章，并將管理與服務、管理與教育相結合，以法律的形式在最大的限度上，實現國家對人們居住行為的規范引導，使之達到秩序化、合法化，以制止各類違法違章事件的發生，推動物業管理工作

物業管理與房地產開發是緊密相聯的，所以在制定各項房地產開發的法規時，也要考慮制定物業管理的法規。由于物業管理是改革開放、社會主義市場經濟制度下的產物，對于這個新生事物人們在認識上出現了滯后性，使得物業管理的法規建設未能跟上房地產發展的需要，致使物業管理在實際運作中，物業管理公司與業主的權利與義務的法律關系不明確，管理問題層出不窮。隨著住房制度改革力度的加大，住宅商品化步伐加快，物業管理已成為一個十分重要的社會問題?，F在許多地方的老百姓對買房的積極性不高，其主要原因之一就在于現有住在公房的房屋修理都不到位，若購買房產，房屋屬于私有之后，房屋需要修理找誰呢?擔心物業管理落不到實處。這些不僅影響著業主對物業的使用，而且還直接影響著房地產業的開發。所以，加快物業管理法規建設，應是當務之急的大事，已引起各方面專家、學者以及國家有關領導的重視。物業管理立法的重要性、必要性可以體現為如下幾點：
一、加強法律監督、強化物業管理責任
物業管理不是孤立于房地產開發之外的一個行業，恰恰相反，它與房地產開發的各個環節有著緊密依存的關系。所以物業管理工作能否開展及開展得好壞，必須從開發環節的始端抓起，即從房地產開發商抓起。要使開發商承擔起應有的物業管理責任，只有通過法律才能保證。立法規定房地產開發商應該承擔的物業管理責任大致有：
1項目立項、規劃設計中，要聽取物業管理公司的意見和要求，要配套完善物業管理的各項設施。例如小區內幼兒園、小學、商場、郵電所、美發廳等公共服務設施，物業管理的用房等；
2物業管理公司參與建設監理，盡可能地將工程中的各種隱患消滅在建設過程中，保證工程質量上水平，為今后物業管理工作的開展奠定良好的基礎；
3明確物業管理公司行使對工程質量的驗收權；
4明確規定開發商在移交房產時，應一次性交納物業維修基金。
有了這樣的立法，不僅使開發商從思想觀念上重視物業管理，而且可以解決物業管理條件上的先天不足，保證物業的質量。
二、物業管理的行為要有法可依
由于物業管理是新型的服務行業，一些舊的法律、法規已不適用，新的法律，法規還未建立好，因此各個物業管理公司的操作行為都不一樣，千差萬別。尤其是與業主(使用人)直接相連的收費標準問題沒有規范，致使物業管理公司可以隨意定價，隨意確定服務范圍，業主(使用人)盡管身受其害，卻又投訴無門，起訴無法，無可奈何。
由于沒有立法設立監督機構，使物業管理公司的行為無人監督、無力監督。物業管理工作的內容由物業管理公司自行確定，帶來了很大的隨意性和自由度。一些服務質量好的物業管理公司給居住者留下了美好的印象；反之一些服務質量差的物業管理公司甚至在觀念上都顛倒了服務與被服務的關系，給業主(使用人)帶來了苦惱，這顯然不利于物業管理的健康發展。
因此必須通過立法，從法律上明確物業管理公司的權利和義務，規范其行為，并置于政府的管理和業主(使用人)的監督之下。
三、只有通過立法才能從根本上保證業主利益
業主是物業的所有人，具有對物業的使用權和處置權。由業主(使用人)成立的業主管理委員會是小區物業管理的決策機構，對小區物業管理所涉及的重大問題(包括收費標準)作出決策，并監督物業管理公司各項工作的開展。但目前的現狀是：許多小區都沒有成立業主(使用人)管委會；有的雖已成立，但未認真履行權利，物業管理公司一方決定服務的標準，收費的標準；物業管理公司可以直接或間接地侵吞業主的權益，而業主(使用人)只得被迫聽命任人擺布，雖叫苦不迭卻又無可奈何。這就是沒有物業管理立法所帶來的后果。因此，必須通過立法確定業主的正當權益，并確定業主(使用人)管委會的監督作用，以保證業主(使用人)的權益不受侵犯。
四、只有通過立法才能管理好物業管理市場
由于國家對老百姓住房問題的日益重視，每年投入大量的資金進行建設，使我國的房地產業有了迅猛的發展。物業管理這一新生事物在我國的出現，使得大量的物業管理公司、管理處應運而生，且越來越迅速膨脹，出現了社會辦、企事業辦、房管所辦、街道辦、開發公司辦、中介代理公司辦等情況。目前，由于物業管理市場還未建立起來，各個物業管理公司都各行其是，自立一套，這與房地產的發展極不適應。所以必須加快立法，建立、頒布《審查資質條例》、《物業管理市場若干規定》等有關法律法規，建立完善的物業管理市場。物業管理公司無論誰來辦，都必須進行資質審查，納入市場管理，接受業務指導與監督，明確物業管理公司開展服務時的責、權、利，使物業管理公司在各項法律法規條件下，健康發展。