物業審計

業主與物業公司應如何正確對待物業審計


    近年來隨著我國物業管理法規的不斷完善，特別是在物權法公布以后，小區業主的主人翁意識越來越強，物業管理公司的經營也越來越規范，許多小區紛紛成立了業主委員會，同時也有許多小區的業主及業委會希望對物業管理處多年的財務狀況進行審計。

    一、正確認識物業審計

    本人所在的會計師事務所是國內較早開展由業委會委托對小區管理處進行審計工作的事務所。我們從2004年開始涉足該審計領域，在隨后的7年時間里我們審計了深圳市大大小小的幾十個物業小區。在多年的審計中我們發現，無論是物業管理公司、房地產開發商、物業管理處還是業主委員會、業主或者是政府相關管理部門對物業審計均存在不同程度的誤解。首先是政府管理部門的部分官員認為小區業委會委托會計師事務所對物業管理處進行審計會造成小區的不和諧甚至最終會造成社會動蕩；其次是物業管理公司、房地產開發商認為業委會委托事務所對管理處進行審計就是要故意找茬，就是要減管理費，就是要將物業公司趕走；最后，部分業主、部分業委會認為，委托會計師事務所進行審計的惟一目的就是要讓事務所幫助他們找管理處、物業公司、房地產開發商的毛病，找他們違法違規的事實，然后抓住這些問題做文章，最終將物業公司趕走。

    其實，上述幾方對物業審計的認識都過于狹隘。那么業主應如何正確實施對物業小區的審計，物業公司、開發商及政府相關部門又應如何正確對待業主委托事務所進行的物業審計呢?

    本人認為，業委會委托會計師事務所對小區進行物業審計，該行為本身就是法律賦予業主的法定權利，根據《深圳經濟特區物業管理條例》第九十五條的規定：業主委員會可以委托專業機構對物業服務費和物業專項維修資金的使用情況進行審計，審計費用從物業服務費中支出。因此物業管理公司是沒有理由拒絕審計的，在實際操作中，采用傭金制的物業公司不能拒絕審計，而采用包干制的物業公司可以拒絕審計但不可拒絕對本體維修資金的審計。業主與物業公司的關系類似于主人與管家的關系，業主出錢聘請物業公司對小區進行管理服務。業主日常交給物業公司的款項包括兩部分，一是支付給物業公司的報酬——傭金，二是交由物業公司代為管理的款項——物業管理費，這部分資金其實質仍是業主的，只是暫由物業公司管理，代為支付日常的費用，這些費用包括小區保安費、清潔費、綠化費、設備維修費等，物業審計的主要部分就是對該物業管理費的日常收支情況進行審計，因此業主對自已資金的收支情況進行審計在情在理，均是合法的。

    本人認為，對于物業審計的目的不論是業主還是物業公司都應該有一個正確的認識，物業審計不應簡單地淪為部分業主打倒物業公司，趕跑管理處的工具，同樣物業公司也不應該由于自身的服務不到位，業務不規范，存在部分侵犯業主權益的嫌疑就害怕審計、拒絕審計。物業審計應該達到公開財務信息、公開相關的產權信息、公開物業公司對小區的管理信息的目的，促進業主與物業公司之間的信息交流與溝通、規
范物業公司的管理服務行業，規范業主的監督行為，最終達至業主、物業公司的雙贏。業主通過物業公司規范專業的服務真正做到安居樂業，同時還可享受到物業增值的實惠，物業公司通過規范專業的服務贏得口碑，建立良好的品牌并獲得長久合理的經營利潤。


    二、目前物業審計存在的問題

    另外，本人根據多年從事物業審計的經驗，還想對目前物業審計中存在的一些問題發表一下自己的看法。

    第一，物業管理是一種特殊的服務行業，其財務核算有其特殊之處。據本人考證目前國內還沒有制定專門的物業管理行業會計制度，根據相關會計法規規定物業管理行業適用《施工企業會計制度》。

    第二，在稅收征管方面，稅務部門是否應該對物業管理費結余征收企業所得稅也存在較大的爭議。

    第三，物業審計是一種特殊目的的審計，它有別于傳統的會計報表審計，不是簡單地對會計報表發表審計意見。物業審計的實質是一種取證，是注冊會計師在審計過程中充分收集審計證據以證實物業公司、房地產開發商在物業管理及房地產開發過程中及交樓后是否合法地、規范地履行了相關的職責。

    第四，目前財政部、中國注冊會計師協會均沒有出臺對物業審計的規范性指引文件，對會計師如何進行物業審計，審計什么內容，審計程序如何，審計報告如何表述，審計報告的格式、內容如何等等均沒有規范。

    第五，注冊會計師的審計范圍應該是在法律允許的范圍內由委托方的業主與被委托方的會計師事務所來確定。物業審計的范圍一般包括：財權(資金管理、財務核算)、產權(停車位、公共區域、會所、管理用房等)、管理權(日常物業管理、日常內部管理)。

    第六，審計收費。目前注冊會計師協會及政府的物價部門并沒有單獨對物業審計制定專門統一的收費標準。根據注冊會計師行業的慣例，審計收費可以按資產總額或審計的時間成本中較高的一項進行收費，因此我們事務所是根據時間成本來確定審計收費的。對于審計收費的問題，《深圳經濟特區物業管理條例》第九十五條規定：審計費用從物業服務費中支出。因此審計費的多少及如何支付審計費只能是由業委會代表全體業主與會計師事務所協商，物業公司不應該也不可能對審計收費進行干涉。

    第七，選擇及確定會計師事務所是業主的權利。根據《深圳經濟特區物業管理條例》第九十五條的規定及《中國注冊會計師法》的相關規定，業主可以自由選擇及確定會計師事務所，物業公司、政府相關管理部門無權干涉。但本人認為，為了使業主最終確定的會計師事務所更專業更符合業主的整體利益，業委會可以采用公開招標的形式來選擇確定會計師事務所。

    第八，會計師事務所最終出具的正式審計報告是具有法定效力的，會計師事務所出具的審計報告是不需要經過物業公司的認可，也不需要經過政府相關部門的批準的，這是《中國注冊會計師法》賦予注冊會計師的權利。

    業主委托會計師對物業管理處進行物業審計是近幾年才開始的新鮮事物，其中相關的法規及政策均不完善，這需要業主、物業公司、會計師事務所、注冊會計師協會及政府相關部門進行共同的努力，規范及完善各自的行為，最終達至各方利益的共贏并創造和諧社區。