物業管理公司財務核算

　　財務核算是企業經濟核算的重要內容。它是反映和監督企業和企業內部各核算單位生產經營過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用及其經濟效果的方法。財務核算是根據審核后的原始憑證，運用會計科目，填制記賬憑證，登記會計賬簿，以貨幣為計算尺度，連續、系統、全面地記錄、計算各核算項目的經濟活動過程。

　　(一)主要作用如下：

　　(1)為考核和評定企業及企業內部各核算單位經營管理成果提供了系統、完整的資料。
　　(2)通過財務核算程序對企業及企業內部各核算單位的生產經營過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用實施有效的監督。

　　(二)會計核算

　　(1)核算時間月度從上月26日至本月25日為當月核算期，年度從上月12月26日至本年12月25日為年度核算期。
　　(2)會計賬務以人民幣為記賬單位，有外幣計算的經濟業務，應當折合人民幣記賬，同時登記外國貨幣金額和折合率，規定以季初一日的匯率作為記賬率。當季末調整其發生的差額作為外匯兌換損益處理。
　　(3)公司采用借貸復式記賬法
　　(4)會計科目使用和核算以財政廳制訂的《集體企業會計制度》為主，結合公司的實際，設置總賬、銀行現金日記賬，各類債權債務往來和費用的二級科目明細賬等，進行會計核算。
　　(5)原始憑證是記賬的依據，要求一切原始憑證具有手續完備、完整、合法、內容真實、數字準確、清楚、日期和印章齊全，大、小寫相符等的法定憑證，不得用白條子報賬。

　　(三)會計憑證和會計賬冊

　　(1)公司的會計憑證、賬冊、報表等會計記錄資料，必須根據實際發生的經濟業務進行登記，做到手續齊全、內容真實，準確完整、及時完善，并符合會計制度的規定。
　　(2)財務會計人員必須認真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改情況，虛報冒領款項等行為，應拒絕受理，并及時向主管領導報告，對內容不全，手續不齊，數字有差錯的憑證，應于退回，補填或更正，一切原始憑證經審核無誤后，方能填寫記賬憑證以記賬。
　　(3)收款憑證、付款憑證，必須按照發生事項內容填制清楚，并經出納人員簽章后方能生效。轉賬憑證要由經管會計填制，并健全會計核算，一切記賬憑證必須經指定的審核人員審定簽章后，方可記賬。
　　(4)公司及其下屬的主管會計，應對一切原始憑證記賬冊負責，指定專人列冊登記，妥善保管，絕不丟失。有關會計報表賬冊和會計憑證的保存年限，均按上級規定辦理。
　　(5)一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現金收據發貨票據、定額票據應指定專人保管，啟用時由領用人辦理領取手續，每年終了后的第一個月內由主管會計清查，核實，上報有關部門。
　　(6)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續程序辦理工程預付款，進度款和結算。

　　(四)財務室工作職責

　　財務室是負責全公司的財務管理和經濟核算工作。
　　其主要工作職責為：
　　(1)貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，組織制定財務管理及核算制度，并負責督促檢查執行情況。
　　(2)在公司范圍內實行統一領導，分級管理，分部門分點核算，考核盈虧的財務管理辦法。
　　(3)負責編報公司年度、季度、月度的資產負債表。年度資產負債表要附上財務情況說明書。
　　(4)負責公司資金的平衡，掌握和監督資金的合理使用。
　　(5)監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。
　　(6)參與公司投資項目的可行性研究工作。
　　(7)負責公司財務檔案的收集、歸檔及管理工作；進行公司固定資產的登記與管理。
　　(8)負責?？厣唐返膶徍撕蛨笈ぷ?。
　　(9)負責全公司各項稅金的及時繳納。
　　(10)完成公司領導臨時安排的工作。

　　(五)會計職責

　　(1)按照國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算賬，做到手續完備、內容真實、數字準確、賬目清楚，做到三相符(賬單相符、賬賬相符、賬表相符)。
　　(2)按經濟核算原則，經常檢查和分析財務經濟活動情況，挖掘增收節支的潛力，為公司多創效益。
　　(3)根據公司的情況，分門別類進行分部門分小區建賬核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，改善經營管理。
　　(4)及時編制會計報表，向領導提供有關數據資料。
　　(5)保管好會計憑證、賬簿、報表等一切檔案資料。
　　(6)嚴格遵守會計制度和財經紀律，凡不符合規定的開支，有權拒付。
　　(7)負責每月與各部門、各小區對賬一次，做到公司與各部門、各小區的賬目相符。
　　(8)負責編制上級規定的各種會計報表。
　　(9)依據國家稅法規定，按時繳納各種稅費。

　　(六)出納員崗位職責

　　(1)學習、宣傳、嚴格遵守國家有關財務政策，現金管理規定和銀行結算制度。
　　(2)負責辦理現金收付和銀行結算業務。
　　(3)負責登記銀行存款現金日記賬，每月終與會計、銀行核對賬目。
　　(4)負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。
　　(5)認真審查每一筆款項的支付和費用報銷。防止白條取款入賬。
　　(6)對各部門所開支票，規定在三～五天內報賬，否則拒絕開出第二張支票。
　　(7)對差旅費借支及備用金借支一律做賬，差旅費在回來三～七天內報銷清賬。

　　(七)財務核算特別提示

　　各物業管理公司應根據自己經營規模、管理特點及內部經營機制，建立一套適應自身條件的財務核算制度及其核算方法。這里就幾個共性問題提請注意。
　　1要按財務核算單位和部門分別立賬核算。為了確切地考核與評定各核算單位和部門的經營狀況，應分別記錄、核算、登賬、手續完備、內容真實、數字準確、賬目清楚。
　　2要以人民幣作為會計賬目的記賬單位，經營業務中有外幣收支時，應折合人民幣記賬，應同時注明當時的外幣兌換率，采用借貸復式記賬法為宜。
　　3要明確核算時效。公司下屬各部門(各管理處)所收的經營款項，包括管理費、服務費、手續費、工程款、銷售收入款和營業款等，以收費的多少定時上繳公司財務入賬。然后，財務定出月度核算周期和年度核算周期。一般規定：月度會計報表在月終后10天內報出、季度會計報表在季終后15天內報出，年度會計報表在年終后20天內報出。
　　4要注意核算規范化。會計憑證、會計賬冊和會計報表要根據實際發生的經濟業務進行登記，符合會計制度的規定。收款憑證和付款憑證必須按照發生款項事項內容填制清楚，經出納人員簽章才能生效。轉賬憑證要由經管會計填制，健全核算程序，一切記賬憑證必須經指定的審核人員簽章后，才能記賬。
　　5財務會計人員要認真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證、虛報冒領款項的行為，應拒絕受理，并及時向領導報告。一切原始憑證經審核，內容清楚、手續完備、數字無誤的，才可記賬結算。
　　6一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現金收據、發貨票據、定額票據要由專人保管，動用時要由領用人辦理領用手續，按每用完一本或每月結算一次，并由主管會計清查、核實，定出核算制度。
　　公司財務對一切原始憑證、記賬冊和報表負責，要定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。賬簿不得亂擦、挖補、涂改或用藥水消除字跡。

　　二、物業管理公司的財務分析、經濟活動分析及分析技巧

　　(一)財務分析

　　財務分析是企業財務核算的工具，它通過一定的技術方法，對企業財務活動進行分析和研究；依據一定的原則，對企業財務狀況進行科學的評價。財務分析的對象是企業或企業所屬單位的生產、經營活動中的資金運動過程和結果；財務分析的目的在于總結經驗，揭露矛盾，挖掘潛力，提高效益。
　　物業管理公司的財務分析主要是分析物業經營、房屋設施維修保養、綜合服務等業務活動在經濟效果方面的有關情況，也就是利用會計、統計、業務核算、計劃等有關資料，對一定期間的經濟活動過程及其結果進行比較，運用分析對比的方法，找出存在的問題及其原因，以便采取措施，挖掘內部潛力，提高經營管理水平的有效辦法。

　　(二)經濟活動分析

　　經濟活動分析是物業管理公司內部的經濟分析活動，其范圍局限于獨立經濟核算單位內部。經濟活動分析涉及物業經營、服務、管理全過程的每一個環節。從共性方面講，物業管理公司的經濟活動分析有以下一些主要內容。
　　(1)對任何一項任務或項目都應作出預測，確定計劃成本。在實施過程中，隨時注意發現新情況，進行內部機構之間、各項任務或項目之間、成本項目之間、前后期之間的分析比較，以觀察影響成本主要因素的變化及其發展趨勢。
　　(2)分析人力占用是否符合各項任務的定員標準，有無人力占用的浪費現象。一般可以工資構成的變化、平均工資和技術等級的升降、工種之間的均衡、工時利用的水平、工效的低等方面入手進行主客觀因素的分析，查明在人力使用和定員、定額管理方面的節約或收費。
　　(3)從物資經營的主要環節方面進行分析。一般應從物資的采購、運輸、倉儲、使用等環節入手，分析主要物資的質量是否符合要求，以及量差和價差的影響，尤其要對節約代用、量材使用等方面取得的效果，以及由于管理不善所帶來的損失等進行認真的分析和研究。
　　(4)分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設施，修建施工機械設備使用情況。從設備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等方面分析臺班定額工效、臺班費用成本，著重分析提高設備效率、延長使用壽命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的損失和浪費。
　　(5)對各項管理費用的支出，要從所承擔的任務和組織機構人員配備的變化、非生產人員的增減、各項開支的節約和浪費等方面，分析開源節流的措施。
　　(6)分析房租、物業管理服務費收入。物業經營的資本來源主要依靠租金和物業管理服務費的收入，要掌握每月(季、年)完成的租金、物業管理服務費數額和達到的收繳率水平，應經常分析影響租金和其他物業收入的因素，研究追繳欠租、物業管理服務費的具體措施。這是物業管理公司的一項重要經濟活動分析。
　　(7)分析房屋修繕費用使用是否妥當及其所產生的經濟效果，這是分析重點。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同項目的投資標準，以及修繕投資分配使用和效果等方面進行分析，挖掘潛力，尋找增產節約的途徑，實現以最少的投資和人力、物力消耗，取得最大的效益。
　　(8)對多種經營的投資進行分析。
　　(9)進行預決算對比分析。根據預算與實際耗用的人工、材料、機械臺班、金額的對比，找出其數量差異，并查明原因，檢查有無高估冒算、漏項，以及不合理收費等現象。

　　(三)財務分析方法

　　財務分析方法可按不同的分類標準進行分類，通?？砂捶治龅膶ο蠓秶?、時間、目的以及所采用的數學方法分類。
　　(1)按分析對象包括的范圍分類
　　物業管理公司的財務分析，按分析對象所包括的范圍，可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。
　?、偃娣治?，是針對公司整體財務狀況進行的分析；
　?、诓块T分析，是就公司某一核算單位、某一核算內容進行的分析；
　?、蹖ｎ}分析，是針對某一核算項目或某一特定的問題進行的分析。
　　(2)按分析進行的時間分類
　　物業管理公司的財務分析，按進行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三類。
　?、俣ㄆ诜治?，是指以年、季、月為單位所進行的分析，或是在項目承包期截止時日進行的分析；
　?、谌粘７治?，是指物業管理公司日常財務管理工作中經常要做的分析工作；
　?、叟R時分析，是指那些出于項目管理和企業管理考核、評定的需要，臨時安排的財務分析。
　　定期分析與日常分析均屬于例行性的財務管理工作，無論是分析形式、分析方法，還是分析內容，分析者均應建立一整套規范化的標準。臨時分析時間、內容、方法均無法統一，需依據分析的目的、要求和分析對象的具體條件臨時確定。
　　(3)按分析的目的分類
　　物業管理公司的財務分析，按分析目的不同可分為總結性分析、控制性分析和預測性分析三類。
　?、倏偨Y性分析一般發生在期末，如財務年度的期末、季度末、月末或項目經營期末、承包期末等等，其主要作用在于總結經驗、考核評比。
　?、诳刂菩苑治霭l生在期中，如項目經營活動過程之中、承包期中等等，其主要作用在于控制經濟活動過程，揭示矛盾，采取對策。
　?、垲A測性分析發生在項目經營活動開始之前或期初，如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項目預期的經濟效益、企業預期的經營成果以及公司某項經營決策將會帶來的預期效果，進行事前推測與分析。
　　(4)按分析時所采用的數學方法分類
　　財務分析工作離不開數學方法。依據所使用數學方法的不同，可將物業經營中常用的財務分析分為如下幾類。
　?、俦容^分析法。這是一種通過兩個或兩個以上可比數字的對比，揭示物業管理公司財務活動內在矛盾的分析方法。如實際完成指標與平均指標的對比，本期指標與歷史指標的對比，各下屬核算單位間實際完成指標的對比，等等。
　?、谝蛩靥鎿Q分析法。它又稱連環代替法，是一種用于揭示某種經濟現象影響因素及影響程度的方法。這是在比較的基礎上，運用逐一替換經濟計算式中各變量的值(一般常用實際發生值代替計劃指標值)，從而確定各因素對該指標影響程度，以便尋找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。
　?、燮骄治龇ㄅc平衡分析法。平均分析法是一種用平均數來反映經濟現象的平均水平，從而探尋普遍規律的分析方法。財務分析中常采用的平均數有簡單算術平均數、加權算術平均數以及序時平均、平均速度、指數平均等動態平均數。平衡分析法則是對企業收支關系、借貸關系、生產與銷售關系等對立統一關系，按平衡、協調原理所進行的比較分析。
　?、芙洕鷶祵W模型分析法。這是指那些應用現代經濟數學工具，如線性規劃、網絡計劃、動態規劃、回歸分析等，建立數學模型，采用電子計算機進行大規模數據處理與分析的方法?，F代經濟活動過程的復雜性說明，任何經濟過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統的簡單數據計算和人工進行數據處理已遠遠不適應了。人們憑借應用數學及電子計算技術的進步，將它們引入到經濟分析中來，從而創立了經濟數學模型分析法，使企業財務分析方法大大跨進了一步。