物業管理經營

如何利用物業資源增加收入


物業資歷源經營的領域無限廣闊。但很多企業認識不足，沒有合理發揮物業資源的應有作用，嚴重浪費了資源；也有企業沒有充分認識物業資源的屬性，導致經營中侵犯了業主的權益，引發了很多矛盾。因此，對物業資源的經營進行研究，對企業、行業均大有裨益。


物業資源的界定

物業是指已經建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設施與場地。

物業資源經營有兩重含義：一是在物業的所有構成中，除充分發揮它的原有設計功能外，還可通過經營及其他方式產生新的價值；二是物業及其配套設施設備在流通過程中產生價值。前者如電梯廣告，后者如物業銷售和租賃。有些資源受限于時代、環境、現實條件、業主狀況等多種因素的制約，不能實現資源經營的價值，可排除在有效資源之外。

物業資源從所有權角度可分為兩類：單一產權物業（如國有產權的政府機關辦公場所、自建自用辦公樓及住[宅等]；共有產權物業（如兩個或兩個以上所專權人共同居住的小區等）。共有產權物業包括業主專用部分和業主共用部分；共用物業可細分為單獨物業共用和所有物業共用。如從物業的屬性角度劃分，共用部分可細分為公共設施、公共部位、公共場地、公共空間等。


經營原則

物業資源的經營原則重點有：一是不侵犯所有權人的利益，在取得相關權益人的胺權后再進行開發經營。二是不違背物業管理主業的發展，不能因為經營物業資源而忽略了對業主的服務和對物業的管理。三是規避經營活動中的風險。四是經營要符合物業的整體風格及業主群體的特征。五是企業對物業資源進行統一經營與管理，切實避免小區管理處因分心經營而導致服務質量下降。六是我國物業管理存在著很多不確定性和標準的模糊性；如業主群體意志表達的特殊性；前期物業管理階段的特殊性等。在經營物業資源時，要充分認識這些特征所隱含的意義。


停車場的經營

停車場經營是物業管理中的焦點之一。其中，車場產權及收益歸屬問題、經營中的責任大小問題，一直在發展商、物業管理公司、業主三者之間爭論不休。

車輛停放管理經營要特別關注三類風險：一是車輛丟失賠償風險，經營者必須重點防范；二是車輛損壞賠償風險；三是小區交通事故賠償風險。防范風險關鍵在于要有強烈的風險意識，完全而忠實地履行職責將是風險免責的重要因素；要高度重視各類事故隱患，將之消失在萌芽狀態是最好的防范；將車場交由專業停車場經營公司管理，可將風險守全轉移，但也轉移了豐厚的利潤。

物業管理經營常面臨車位緊張的矛盾，解決的方法靈活多樣。例如，重新劃定停車位；將利及效率不高的公共場院在劃定為停車痊（不得占用消防通道和綠化用地）；改造設計不合理的車場增加車位；癬公共場地作為夜間臨時停車場等。

目前，停車場經營基本上局限在車輛的停放管理上；部分企業涉及到無水洗車、汽車美容業務。實際上，停車場經營有極其豐富的資源可以開發，如二手汽車、汽車精品、汽車業務代理、汽車養護、汽車裝飾、汽車改裝等。但這些經營還很少有物業管理企業實踐。


社區廣告的經營

社區廣告有兩個基本特點：一是所使用的場地基本上都是屬于業主的公共財產，二是廣告訴求的對象主體是業主（屋頂廣告、外墻廣告等除外）業主是被動的接受者。因此，社區廣告在權益上須征得業主同意，且內容上不得侵犯業主的精神權益。

1、 電梯廣告。此類物業資源廣告經營方式已很成熟。形式上除梯內廣告外，還包括候梯廳里的平面與電視廣告，及供免費取閱的宣傳單等。

2、 屋頂及外墻廣告。將所服務的物業屋頂及外墻統一規劃成多種廣告位，向外招租。廣告位置的設計要服從于物業項目的整體美觀，且不能影響業主的正常使用。

3、 廳堂廣告。在物業的大堂、大廳、小區物業服務中心等合適位置，可放置紙質廣告架，在墻上懸掛作品，播放背景音樂，擺放香水、鮮花、精品等商品。

4、 停車場廣告。訴求對象限定在有較高消費能力的有車業主。廣告形式除燈箱外，還可將各種廣告內容印制成畫冊、傳單等向車主們散發。

5、 宣傳欄欄廣告。形式如開業公告、書畫作品展示、將某商品印制成宣傳單進行張貼??????該類廣告應以社區文化為主、廣告為輔。

6、 路燈廣告。小區內的非市政路燈廣告燈桿可用來發布廣告。但不能影響路燈正常功能的發揮，不可產生光污染，廣告的藝術性要強，不能過分突出商業氣息。

7、 企業形象廣告。形式如在小區內種植冠以企業名稱的花草樹木、放置印刷有廣告的傘具供業主取用，等等。

8、 公益廣告。如指路牌或社區示意圖，再加用觸摸屏設施介紹小區情況、城市旅游信息、當地風土人情、發展商和物業管理公司情況、房屋和物業管理知識等。


會所的經營

會所是指規劃部門批準的商業配套用房中用于向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所。會抽管理既是一塊巨大的蛋糕，又是一個“陷阱”。據資料顯示，2004年國內絕大部分會所經營慘淡，北京會所經營虧損的比例高達60%，深圳、廣州達到了84%和90%。近年來，國內開始引進專業的會所管理公司、酒店或俱樂部進行經營，逐漸向專業化方向發展。

目前，較為成熟的會所經營模式有四種：會員制會所、委托經營式會所、獨立運營式會所、加盟運營型會所。實踐中不時有新穎的會所經營模式出現，如7+1模式、泛會所概念、主題體驗式會所、聯合式會所、外聯式會所等。
會所經營的重點：一是盡量擴大消費群體，開發潛在消費者。二是根據會所實際及業主的口昧，適時推出新的項目，還可改進已有項目以更符合業主的消費心理。三是面向業主經營，經營者要考慮消費者的心理，研究特定的消費群體，想方設法維系他們對會所的感情和依賴。四是合理控制成本。五是適時調整經營方向，如定制化的服務順應人們對差異化、個性化、網絡化和速度化的追求，使“一對一”的服務成為現實。六是既要防范經營虧損風險，更要防范因不安全因素導致的人身傷害事故進而巨額賠付的風險。


社區基地建設

1、參觀考察基地。對于軟硬件設施都非常優秀的物業小區，非常適合建設成供其他物業管理公司與房地產公司參觀考察的基地。物業管理公司可與一些地區的協會、培訓學校之類的組織機構聯系，將小區建設成為供外地需要者進行物業管理考察與學習的基地。

2，學員實習基地。開設房地產、物業管理專業的學校，有著學員實習的需求。物業管理即可與學校聯合辦學，將所服務的社區（大廈）作為實習基地之一。

3、公益基地。與幼兒園、中小學校等教育機構合作，把小區建設成思想道德教育基地、綠化植物領養基地、尊老愛幼模范基地等還可與社會公益機構合作，建設公益畫廊、公益健身示范點、無償獻血點、愛心捐助點、花園式小區等；還可將小區內的龐大設備管理向社會開放，讓普通民眾了解物業管理的艱辛，了解一個城市運轉的復雜等。

4、影視拍攝基地。很多影視劇的拍攝需要外景地，物業管理所服務的各種類型物業為之提供了豐富多彩的選擇對象。影視制作單位一般會付給物業管理企業相關報酬，但大部分公司不收費而在影視劇中掛名贊助單位，起到廣告作用。

5、試驗基地。例如，科技企業開發出適用于小區的先進設施設備，可在小區內進行效果試驗。再如，許多異地的花草樹木移植后，受各種因素影響不能順利成長有違園林設計者的初衷，物業管理則可為之提供花草樹木的試栽基地。


綠化用地的再經營 

每一個新開發小區都有或多或少的綠化用地，物業管理可利用此區域有目的地培植能用來出售的花木；聘請專門的園林綠化人才進行指導和管理，剪插培育多種多樣的花木，貼近消費者的需求心理。對于發展商設計規劃好的大塊草地，則不適宜改造成花圈苗圃。

小區內土地很多，除公共交通休閑健身場所外，綠化用地、道路兩旁、房前屋后等處，都可以用來興建花圃苗圃。待花草樹木生長到可以用來出售時，則可分批售賣，也可出租。即便賣不出去，也是為業主綠化服務，并不浪費。物業管理還可接受委托，將委托人的花束在小區土地上代為管理和養護。小區內很多非土地的空間也可以利用來栽培花木，如屋頂天臺即可覆蓋土層改造成土地，也可用來養植盆花、盆木以及無土栽培植物。


擺臺經營及其他

1、擺臺?！皵[臺”是深圳等南方城市的一個帶有地方色彩的用語，指物業管理招募社會機構到社區內出售商品或服務。擺臺行為應用最普遍的時期是在物業入住階段，物業管理通過公開招投標選擇有品牌有實力的裝飾、裝修、建材、家俱等廠商，到小區內向業主介紹和推銷服務與產品。

在進入物業管理的正常服務期間，也可引進其他業主有需求的行業企業進入小區擺臺，如擺賣服裝、推銷保險、書籍銷售、汽車展銷，等等。擺臺的內容應豐富多樣，頻率應適度，不可影響業主的正常生活。

2、倉儲。將地下室或者閑置不用的房屋作為倉庫，為業主存放多余行李、物品；如果社區內有大型空余場所，也可建成社區對外出租。

3、信號中轉放大。很多小區都會遇到在物業區域內的樓頂放置信號塔或其他設備的情況，這是手機等通訊業務為擴大信號覆蓋面而放置的中轉放大設備。

    一、經營是物業管理發展的必由之路

　　物業管理是一種微利性行業，較低的行業風險和較低的行業門檻吸引了大量資金和人才的進入。資本對利潤的追逐，加深了物業管理企業之間的競爭，推動了物業管理的市場化進程。物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業管理公司存在的市場基礎。但是，提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題，達到社會效益、環境效益與經濟效益并重的良性發展的目標。

　　并且，物業管理企業忽視經營，會造成企業贏利能力的低下，企業自有資金的不足又形成物業管理企業的擴大規模，持續穩定發展的瓶頸，并反過來影響服務質量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業的發展。

　　隨著物業管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物業管理企業發展的日程上來，物業管理企業要得以快速發展，經營將是一條必由之路。

　　二、物業管理經營概念

　　物業管理經營可概括為兩個方面：一是將物業管理和物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力;二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為業主，客戶提供更全面，更徹底的服務。

　　物業管理經營的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業管理的工作中通過對管轄物業經營與管理的合力運行，更好地體現物業管理，實現物業保值、增值的重要功能。

　　物業管理經營運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面，主要包括租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業公司的經營在提高企業經濟效益的同時，還促進了物業的市場流通，挖掘了蘊含于物業中的效益，并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。

　　三、物業管理經營的特點

　　物業管理經營是房地產服務的重要組成部分，是收益性物業管理概念的拓展和延伸，是物業營銷與物業管理的有機合成，有著廣闊的市場發展空間。它除了具備“純”物業管理外，還包括商業推廣、商業策劃和商業管理，它的投資和開發可以獲得比一般物業投資回報更大的商業利潤，但是這種高回報的實現過程非常復雜，存在諸多變數。業界有專家斷言“物業管理經營水平代表一個城市最先進的物業管理水平”。

　　(一)、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業長久或一定期限的使用價值，從而獲得經營場所或出租場地，通過經營實現其最大效益。

　　(二)、復雜性。表現為設備配套復雜、業主或使用人構成復雜、對外關系復雜、環境復雜等。

　　(三)、綜合性。既有物業管理的維修維護、安全消防、清掃保潔等基本服務內容，更有物業租售代理、營造商業氛圍、商業推廣、商業策劃等一系列商務運作，而且還需解決配套問題和商務服務、娛樂服務等。

　　(四)、創造性。物業經營本身就是創造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強烈感觀印象。而且經營方式和營銷理念也要隨時需創新，緊跟市場發展方向。

　　(五)、品牌性。物業經營要獲取最大商業價值，關鍵在于社會消費群體對本物業場所的知曉程序、美譽度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依賴物業經營獲取收益的各方面達成共識，形成共同的價值觀和服務理念，從而營造一種親情氛圍和信任品牌。

　　另外，物業經營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

　　物業管理經營面臨的難點是市場培育難、經濟繁榮難、安全防范難、設備運行保障難、商業推廣難、處理業主和消費者的利益關系難。

　　四、物業管理經營的需求分析

　　物業管理企業要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。

　　1、國外和香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。美國物業管理行業大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項服務。在他們看來，優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境，而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分的發揮。香港物業管理企業無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場，寓經營管理于服務之中，體現出卓越的專業水準和競爭實力。

　　2、國內市場對物業管理經營需求旺盛。

　　房地產市場的發展和變化給物業管理的經營提供了廣闊的市場基礎。

　　(1)租賃市場的繁榮給物業管理企業提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由于空置房的增加，房地產商需要將部分物業出租以獲取回報，加上購置物業收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業管理由于最接近業主——出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組織專業水平低，操作欠規范，給物業管理企業留下了廣闊的盈利空間。

　　(2)適應性作為房地產開發的基本要素，要求房地產適應市場的需求，但由于房地產開發周期較長，加上有些房地產商前期市場定位不準確，使房地產投入使用時不能完全適應市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進行改變。有些地產商在規劃設計時特意將房屋設計成多用途、易改變的形式以適應市場的變化，這些都需要在房地產建成后進行調整。物業公司具體組織實施這一工作，如果操作得當，會給發展商、業主和物業公司帶來豐厚的回報。

　　(3)物業管理的策劃，已成為房地產營銷的一個重要組成部分。物業管理企業充分發揮自身優勢，參與房地產營銷策劃，通過設計適合房屋檔次和規模，與房屋的目標客戶的消費能力、生活水準和生活習慣相適應的物業管理方案，將建筑設計、環境配套理念延續到建成后的生活方式、社區環境和文化氛圍之中。房地產開發商已充分認識到了這一點。

　　(4)房地產開發的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房屋及綜合配套小區的大量出現也為物業管理企業的經營提供了大量的機會。

　　居民需求的變化

　　(1)隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當作財產來對待，更加關心房產的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉讓及價格、信息等方面對物業管理提出了需求。

　　(2)隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務，對特約服務的需求也呈迅速上升的趨勢，這也為物業管理公司的有償服務提供了廣闊的市場。

　　物業管理及相關產業的發展

　　(1)物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。物業管理企業可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其它物業管理公司或其它行業的相關業務或工程。

　　(2)隨著物業管理行業規模不斷擴大，不僅帶動了相關產業的發展，而且物業管理本身也對社會相關行業提出了更高、更大的市場需求。由此滋生的經營行為既為同行業提供了方便，促進了行業的發展，又為自己開辟了新的市場。

　　3、大量物業缺乏專業管理更缺乏合理的規劃和經營。當前眾多的業主單位和業主個人缺乏對物業的管理，更渴望對其物業理想的經營，這種普遍現象呼喚著物業管理企業增強營銷意識，提高經營水平，管好樓，還要盤活樓。物業管理企業如果以純粹的物業管理業務去拓展市場，將因為服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜合優勢而承受更大的市場壓力。

　　五、物業管理經營的利弊分析

　　從目前的實踐看，物業管理經營的有利之處主要體現在：首先可以更好地滿足市場需求和客戶需要;其次更好地體現了經營、管理一條龍服務，對客戶來講，提高了服務效率;再次，擴大了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例，使物業管理企業綜合實力和生存能力得到提高。

　　物業管理經營面臨的問題有：一是壓力大，物業管理企業承擔了一項物業的經營管理權，同時也承擔了物業經營的義務，而物業租賃及交易成本的波動，相應地加大了物業管理公司的經營壓力;二是風險大，一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定，每個環節都有風險，僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業隊伍困難，物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，而且有了人才，形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易，一旦經營出現嚴重偏差和失誤，物業公司難以承受。

　　六、對武漢南湖物業公司實施物業管理經營的思考

　　物業公司要搞好經營，除了要了解市場，把握市場以外，還應趨利避害，掌握經營方法，抓住重點，充分挖掘企業在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理理念和方法，發揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業主和客戶的優勢，才能取得好的效果。從實踐來看，其物業管理經營具有強大的生命力。

　　(一)加強經營觀念和意識。物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使物業潛力得到更充分的發揮。公司員工要深刻理解物業經營是物業管理工作應有之義和份內之事，物業管理固然重要，而一項優秀的物業營銷方案更可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。

　　(二)培養物業經營的人才隊伍。物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，現代物業營銷已進入到個性化、網絡化整合型時期，沒有富有經驗的經營人才，物業管理經營就是空談。因此，公司要注重在實踐中培養經營骨干，適當引進優秀人才，建立一支配合默契的經營管理團隊。

　　(三)加強物業管理服務的經營。搞好物業管理服務的經營無疑是公司經營的基礎工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務質量，以優質的服務換取優價的回報，有效地降低成本。另一方面要使公司達到長期、穩定、可持續發展的目標。

　　(四)、以物業本身為中心開展多種經營。這是對物業管理主業經營的很好的輔助和補充。由于公司在物業上占一定的優勢，又存在巨大的市場需求，所以一旦經營得當，會得到很好的回報。

　　(五)、開展專項經營活動。隨著中國加入WTO，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業經營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。公司要始終保持業務合作，吸收經驗，培養專業實力，要縮短差距，迎頭趕上。

　　(六)、與房地產經營相聯系的經營。通過對經營性房產進行技術性的改造，或者實施對物業的功能或用途上的改變，提高公司物業的贏利能力，而獲得回報。這種經營在商場、寫字樓等物業種類上有很大的機會。

　　(七)、扮演服務集成商角色。公司做社會服務資源的搜集者，統籌者和組織者。也就是說，公司不是業主服務需求的生產者，不再直接向業主提供有形服務，而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務，組織和落實社會專業服務資源為業主提供服務，達到業主滿意的目的。這樣，讓業主接受到更專業、全面、優惠的服務，提高公司本身的市場競爭能力：把公司從基礎性的事務中解脫出來，本身的機構將顯得更為精干，擺脫勞動密集型的形象，這有利于企業向知識型過渡，從根本上提升公司的生存和競爭能力;提供更加專業、全面的服務，克服物業管理缺乏服務資源、能力以及“大而全”弊端;確立市場主體自主經營的地位，真正走企業型和效益型發展道路，擺脫不應有的社會責任，輕裝上陣提高企業競爭力;成本容易核算和得到控制，經濟效益也會有明顯增強，從根本上提高企業競爭力。

　　(八)、向商業物業領域重拳出擊。適應商業物業產權及顧客多元化，以經營效益為導向的特定需求，為促進商品交換而開辟新的物業管理服務領域。公司要根據商業物業的特定需求，為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務，使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化，做到商業物業整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統一。

　　經營過程中要注意的問題

　　1、公司在開拓發展的同時要保持頭腦的清醒，承接新的物業管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評估并制定可行的實施方案，使經營走上健康發展的軌道。

　　2、避免受 “多元化”的影響，堅持“靠山吃山”的原則，以物業管理為基礎。公司的經營如果脫離物業管理，將面臨來自市場和社會的激烈競爭。公司在資金、技術和經驗上都處劣勢，經營風險大為增加。同時，這種經營不僅不能對物業管理有所幫助，反而由于資源的精力大量占用，使公司喪失管理基礎，勢必對物業管理產生不利的影響。

　　3、經營中堅持以強化內部建設為立足之本，使公司的經營得到穩健發展。在拓展經營項目的同時，調整管理機制和管理方法，培養人才，總結經驗。特別是對某些經營項目管理和從業人員僅知道物業管理方面的知識，經驗和管理方法遠遠不夠的，需要進行大的調整，甚至需要專業資質的認可。

　　4、注意經營和收益的合法性、與業主共同發展。依靠物業本身進行的經營行為，要按照國家和地方法規的要求進行，其中哪些經營權和收益屬于業主，哪此性屬于發展商或公司自己，以及收益的分配等問題，都應引起公司的注意。同時要有高超的處理問題的技巧，合作各方只有共存才能共榮，只有在客戶業務不斷發展、業績不斷提高中，公司才能贏得更大的實際利益和持續發展的條件。

　　5、適應和滿足顧客多層次、多元化的需求，提供全方位的綜合服務，合理配置不同商品服務的結構。對物業功能、潛在價值的全面了解和對市場需求的準確判斷。

　　6、實現利潤目標、信譽目標和服務目標的統一。市場經濟條件下，利潤是企業運行的基本目的和生存最重要基礎。公司要通過理順各方關系和強化內部管理，保證各項收入及時足額地入賬，將費用及一些不可預測的損失降至最低限度，通過人的努力改變物業的價值，包括發揮潛在價值和物業升值。公司要在實施管理中鍛煉出一支優秀的管理隊伍，實現企業服務、信譽及利潤的良性循環。

　　要搞好經營，關鍵在于認真分析客戶需求，把握商機，樹立創新意識，同時應合理化配置資金和其它資源，才能取得好的效果。