編制物業經營管理計劃

    為了制定物業經營管理計劃，首先要分析物業所處的宏觀市場環境和相關物業類型的市場狀態，其次要準確把握物業所處鄰里區域的特征和物業本身的狀況，還要認真分析領會物業業主的相關目標，這些工作是制定物業經營管理計劃的基礎。
    (一)區域宏觀市場環境分析
    區域宏觀市場環境分析，就是研究物業周圍較大范圍內的社會、經濟、政治、文化教育、城市發展、公共事業等方面的發展狀況與趨勢，確定影響物業發展的主要因素。這里的“區域”范圍沒有明確的定義，可認為是對目標物業經濟效益產生直接影響的城市或城市區域。區域宏觀市場環境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統計年鑒、各行業協會正式出版的信息、新聞媒體及網絡發布的信息等。
    (二)房地產市場分析
    房地產市場是一種典型的地域性市場，不存在統一的、一般的房地產市場。因此，物業管理師必須把房地產市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業管理計劃。
    編制物業管理計劃時，首先要把目標物業放在正確的細分市場內，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業。這個工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準確的市場分析，必須首先進行認真、詳細的市場調研，搜集特定的、可與目標物業進行比較的相關物業信息，并與目標物業進行分析比較，以便了解其他可比物業所提供服務的特點，評價目標物業的優點和缺點。
    物業位置分析是市場分析中的重要內容。位置分析不但要考察目標物業與鄰里物業的相對位置關系，還要考慮其在區域內的位置。對不同類型的物業，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業區位的優劣需考慮的主要兇素包括：①市政公用和公建配套設施完備的程度(市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套沒施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫院、郵局、商業零售網點、康體設施等)；②環境因素(自然環境好壞、空氣和噪聲污染情況)；③公共交通便捷程度；④居民人口與收入(人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況)；⑤社區文化氛圍即人身與財產安全狀況。商業零售物業區位的優劣，則主要取決于：①周圍人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業區位的優劣，則主要取決于：①與其他商業設施接近的程度；②周圍土地利用情況和環境；③易接近性(交通方式可選擇性、停車位數量)。
    (三)鄰里分析
    一般認為，在人口密集的大城市范圍內，鄰里可由周圍的幾個街區或相互交叉的主要街道的鄰近地區組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質區域。鄰里分析，就是對目標物業所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業為什么能把人流和商業機會吸引到它那里去。不管目標物業有什么特點，周圍的相鄰物業都會對其創新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內容有：搜集鄰里范圍內的人口狀況及其發展趨勢信息；評估鄰里的經濟狀況和消費水平，確定鄰里物業的平均租金水平，并以此作為估算目標物業租金潛力的依據；考察鄰里物業的實體狀況，包括鄰里物業的維修水平及物業用途，有無新的物業發展項目，是否會出現新的競爭對手等。
    (四)物業現狀分析
    物業現狀分析就是對整個物業的物理狀況及運行狀況進行檢查，分析物業運行預算，研究物業當前的管理策略和工作程序狀況，這是實際估計物業租賃價值的第一步。分析現狀物業之前，應對一個物業的結構、外觀、設備等狀況進行各項檢查，詳細查清下列有關的項目并仔細地記錄其結果：
    1.建筑物內有多少套或多少平方米可出租房屋。如果足住宅，每套房屋的面積有多大、居室數目有多少。
    2.物業令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、甲面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。
    3．可出租物業的吸引力(平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現代化程度)如何。
    4.建筑物的實體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當的地方能否糾正。有無需要請結構工程師來進行安全鑒定的問題。
    5.建筑物的室內裝飾、公共空間、衛生設備、供暖設施、供電系統等的狀況如何。
    6.提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施。它們的實體及外觀狀況如何。
    7.土地與建筑物的關系(如停車場、分區規劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。
    8.建筑物的現行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現行政策和程序如何。
    9.當前的出租率、租金水平及租戶構成如何。
    lO.當前物業管理師的情況如何。每個人的工作態度、能力、學習及目標怎樣。
    (五)業主目標
    明確業主目標，是制定物業管理計劃的前提。一旦物業管理企業接受了委托，就要在物業管理目標上與業主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業主的利益。有時業主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業管理師就要通過調查、分析有關投資信息，來確定較為具體的目標。此外，業主授予物業管理企業的權力范圍也有很大差別，有些業主只對重大決策問題發表意見，但也有些業主可能希望對有關細節問題亦予過問。物業管理師常常需要就業主提出的相互矛盾的目標作解釋工作，例如有業主同時提出了最小維護費用和最大增值兩個不相容的目標。