物業管理績效評價

    (一)績效與物業管理績效
    “績效”簡單地說是“成績和效益”?？冃窍嚓P主體在實踐活動所產生的、與勞動耗費有對比關系的、可以度量的結果。物業管理績效包括物業管理企業和獨立的物業資產管理項目兩個層面。
    物業管理企業績效，是指一定經營期間的企業經營效益和經營者業績。企業經營效益主要表現在盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續發展能力等方面。經營者業績主要通過經營者在經營管理企業的過程中對企業經營、成長、發展中所取得的成果和所作出的貢獻來體現。
    物業資產管理項目績效，是指物業管理企業受業主委托承擔經營性物業的資產管理責任時，其受托管理的物業資產項目的績效。一個獨立的物業資產項目(如某寫字樓物業)，其資本結構也包括權益資本和債務資本，類似于一個獨立的物業管理企業。物業資產所有者或業主，就相當于物業管理企業的所有者。但物業資產項目的經濟效益，則主要表現為該物業資產項目的經營收入(租金或其他經營收人)和物業資產價值的變化，以及該物業資產的投資收益水平。
    雖然物業管理企業績效與物業資產項目績效所指的對象范圍不同，評價指標與方法也有一些差異，但作為績效評價的本質與核心內容，沒有差別。因此，在后續物業管理績效及其評價的介紹中，以物業管理企業績效分析和評價為主，或者說講物業管理企業績效，就自然包含了物業資產項目績效的內涵。
    (二)物業管理績效評價及其意義
    1．物業管理績效評價的概念
    物業管理績效評價是指運用數理統計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業管理企業(含物業資產管理項目，下同)在一定經營期間占有、使用、管理、配置物業經營管理資源的效益和經營者的業績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。
    績效評價和財務分析不同。財務分析是對有關財務指標進行縱向和橫向的比較，研究它的變化及其變化原因。而企業績效評價則是對企業績效的指標完成情況進行評價，是對企業財務分析的升華，它彌補了單純財務分析難以得出綜合結論的不足。但是企業績效評價代替不了財務分析，從企業績效評價的結果上，看不出企業存在的具體問題以及產生這些問題的癥結，因此在得出企業績效評價結果后，要對企業的主要財務指標進行深入分析，對評價結果進行闡釋，補充說明
評價結論。
    2．物業管理績效評價的特點
    物業管理績效評價的特點是以物業管理企業作為具體評價對象，以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平、償債能力和后續發展能力等四個方面的內容作為評價重點，以能準確反映上述內容的各項定量和定性指標作為主要評價依據，并將各項指標與本地區甚至全國各行業和規模的平均水平進行對比，以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價結果。
    3．物業管理績效評價的意義
    建立和推行企業績效評價制度，科學的評判物業經營管理效益和經營者業績，主要具有以下幾個方面的意義：
    第一，對物業管理企業而言，績效評價對于企業總結管理經驗、找出經營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式，制定有效的財務計劃、科學決策、改進管理、指導工作和提高績效提供直接的幫助。最終有利于企業在市場競爭中確立優勢。
    第二，對企業所有者而言，由兩權分離帶來的委托人與代理人之間利益目標的不一致性和信息的不對稱性，使企業績效評價的實施有了必要的邏輯基礎和前提。通過對物業管理企業績效的評價，企業所有權人可以科學全面地考核經營者的業績，從而能有效降低代理成本。
    第三，對政府而言，物業管理績效評價也為各有關部門對物業管理企業實施間接管理、加強宏觀調控、制定經濟政策和考核企業經營管理者的業績提供了科學的依據。
    此外，物業管理績效評價結果也是物業管理區域業主大會評價、獎懲、選聘或辭聘物業管理企業的重要依據。同時，績效評價還是物業管理企業的社會投資者或債務人進行投資決策的前提和基礎。