成本控制的組織體系

(一)成本控制責任中心的建立
為了有效地進行成本控制，保證經濟效益的實現，物業管理企業需實行分級分口管理經濟責任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責任中心為基本控制單元的組織體系。這里的責任中心是指具有一定的管理權限，并承擔相應經濟責任的企業內部單位。在這一組織體系中，物業管理企業通常將各部門確立為不同類型的責任中心，根據其各自的工作內容，將成本預算分解為各責任中心的成本預算，分口管理，分工負責，并據以進行成本的分析考核。
根據物業管理企業業務活動的特點以及各責任實體的權限。責任中心一般分為兩類：
1.成本中心
成本中心是指僅對所發生成本負責的責任中心。在物業管理企業，凡直接參與提供物業管理服務的部門，都可以設置為成本中心。這些成本中心通常只發生成本，而不會直接形成收入?；蛘哒f，成本中心就是以控制營業成本為主的責任中心。一般來說，物業管理企業的業務部門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門等是成本中心，該成本中心負責將人工、原材料和機器設備投入轉化為物業管理服務。
2．費用中心
費用中心是指僅對費用發生額負責的責任中心。在物業管理企業，凡不直接參與提供物業管理服務的部門，通常都設置為費用中心。即貲用中心是以控制運營費用為主的責任中心，一般是物業管理企業的各個職能部門，如總經理室、人事部門等。
總之，只要有成本發生的地方，就可設立成本(費用)中心。由于各責任中心是貫徹成本預算的責任單位，理論上，各責任中心的責任成本(費用)應等同于由企業成本預算分解而形成的責任預算。
(二)成本控制責任中心的業績考評
考核物業管理企業成本(費用)控制中心業績的指標有兩類，一類是經濟效益指標，一類是服務質量指標。其中，經濟效益指標是成本(費用)降低額和成本(費用)降低率，其計算公式分別為：
成本(費用)降低額=預算成本(費用)實際成本(費用)
成本(費用)降低率=[成本(費用)降低額／預算成本(費用)]×1OO％
考核物業管理企業成本(費用)控制中心服務質量的定量指標，主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發生率、綠化率、保潔率、業主滿意率、物業增值率等，其中，物業增值率是最具綜合性的服務質量評價指標，其評估標準是與同類物業平均增值率比較，具體計算方法為：
物業增值率=(期末物業總值／期初物業總值)×1OO％