成本預算的編制程序

    不同的物業管理企業，編制預算的方式和程序各不相同。一般而言，為調動廣大員工的積極性，在成本預算的編制過程中，應盡可能讓物業管理企業的各個部門和所有員工共同參與，并由物業管理企業財務部門負責編制財務預算，包括成本的預算。
    (一)成本預算的編制方式 
    各物業管理企業常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業管理企業管理層首先將財務規劃確定的預計損益表分部門下達，作為各部門編制預算的控制目標(一下)；各部門根據控制目標的要求，結合自身的實際情況，編制出分季度的成本預算草案，并上報物業管理企業財務部門(一上)；財務部門對各部門的成本預算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務預算(包括成本預算)，并報物業管理企業管理層，然后再由管理層交業主大會討論批準后，正式下達給各部門執行(二下)。
    (二)成本預算的編制程序
    (1)收集和整理有關資料。在編制成本預算前．財務部門要收集和整理有關資料。對上年度成小預算的執行情況進行分析，總結上年度執行成小預算的經驗和存在的問題。提出改進措施，以便正確地、真實地編制預算期成本預算。
    需要收集和整理的資料主要包括：預算期業務量、物資采購情況和工資情況等有關資料；材料消耗定額、工時消耗定額和費用消耗定額等有關定額資料；上級下達的成本降低指標等資料；國家有關成本開支規定及編制成本預算的要求等資料；本企業上年度的實際成本以及同行業同類管理服務的成本資料等。
    (2)對預算期成本指標進行預測。在編制成本預算前，財務部門先分別預測由于材料費的升降而影響的服務成本降低率，人工費的升降而影響的服務成本降低率，生產費用的升降而影響的服務成本降低率；然后加以匯總，計算出總的服務成本降低率。將預測的成本降低率，與上級下達的成本降低率指標相比較，若前者大于后者，即表明企業(部門)按照預測的成本降低率的有關數據編制預算年度成本預算，可完成上級下達的成本降低任務；反之，企業(部門)就必須調整有關數字，重新計算成本降低率，以保證上級下達的成本降低任務的順利完成。
    (3)根據企業(部門)特點編制成本預算。成本預算是在進行了成本預測，實現了成本降低指標試算平衡的基礎上編制的。由于企業的規模、生產經營特點及管理要求不同，因而成本預算的編制程序也不盡一致。
    (三)不同成本的預算編制
    1．營業成本預算
    營業成本是物業管理企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中，直接人工費預算是公司在預算期內直接從事物業管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出，而直接材料費預算是物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。由于營業成本是公司為賺取收入而發生的直接費用，因此，編制營業成本預算，應以收入預算為基礎，分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業采用的方法確定；公共服務的直接人工費，根據保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數和當地的工資水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發生的成本為基礎，增減一定百分比(通常為物價指數)來確定。
    2．管理費用預算 
    管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了物業管理企業在提供服務工程中發生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算，但為了簡便起見，物業管理企業仍可以采用固定預算。
    3. 財務費用預算
    財務費用預算是物業管理企業在預算期內為籌措資金所發生費用的預算，其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續費和其他財務費用等。對于一般的物業管理企業來說，如果不涉及融資的問題，通常該項費用預算值為零。