物業服務合同

    物業服務合同是物業管理企業提供物業管理服務時，與有關委托方簽署的合同。物業服務合同包括前期物業服務合同和物業服務合同兩種，兩者之間存在著時間上的先后順序，是相互銜接的。
    一、物業服務合同的類型
    (一)前期物業服務合同
    在實踐中，物業“滾動開發”的情況比較多，業主入住是一個逐漸的過程，從物業開始交付給業主，到業主成立業主大會之間，還有一段過程，不但這個過程中需要物業管理企業提供物業管理服務，甚至在物業的建設階段往往就需要物業管理的早期介入了。這個階段的物業管理即前期物業管理。
    根據《物業管理條例》的有關規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。房屋出售前物業的產權屬房地產開發企業，所以，合同的甲方是房地產開發企業，乙方是其選聘的物業管理企業。
    前期物業管理常常包括通常情況下的管理所不具有的一些內容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性?，F實生活中，物業管理糾紛很大程度中集中與前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、小區配套設施不齊全問題等。前期物業服務合同對今后物業管理的規范化實施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業服務合同，將不利于物業管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業主委員會成立并選聘確定新的物業管理企業過程中的權利和義務，易引起各種糾紛。
    前期物業服務合同具有以下特征：
    1．前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂
    由于在前期物業管理階段，業主大會尚未成立，還不能形成統一意志來選聘物業管理企業，只能由建設單位選聘物業管理企業；而且，此時建設單位擁有物業，是物業的第一業主。建沒單位在選取聘物業管理食業時，應充分考慮和維護未來業主的合法權益，代表未來的廣大業主認真考察比較各物業管理企業，并對其有所要求與約束。
    2．前期物業服務合同具有過渡性
    前期物業服務合同的期限，存在于業主、業主大會選聘物業管理企業之前的過渡時間內。物業的銷售、入住是陸續的過程，業主召開首次業主大會時間的不確定性決定了業主大會選聘物業管理企業時間的不確定性，因此，前期物業服務的期限通常也是不確定的。但是，一旦業主大會成立并選聘了物業管理企業，前期物業管理服務即告結束，前期物業服務合同也相應終止?！段飿I管理條例》第26條規定：前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與
物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
    3．前期物業服務合同是要式合同
    由于前期物業服務合同涉及廣大業主的利益，《物業管理條例》要求前期物業服務合同以書面方式簽訂。為了保護當事人的合法權益，國家和地方有關部門編寫《前期物業服務合同》示范文本作為參考。
    (二)物業服務合同
    當業主入住達到一定比例時，就應按規定及時召開業主大會，選舉、組建業主委員會。業主委員會的設立，標志著前期物業管理的結束，物業管理進入正常的日常運作階段，即由業主委員會代表全體業主實施業主自治管理。
    業主委員會成立后，對原物業管理企業實施的前期物業管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業主的意見，決定是續聘還是另行選聘其他的物業管理企業，并與確定的物業管理企業(原有的或另行選聘的)簽訂物業服務合同。其簽訂日期一般應在業主委員會成立三個月內，最遲不應遲于六個月。
    物業服務合同的甲方是業主委員會(代表所有業主)，乙方是物業管理企業。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協議商定。物業服務合同簽訂后，前期物業服務合同同時終止。
    每次委托期滿前，業主委員會應根據廣大業主的意見和物業管理企業的業績，決定是續聘還足另行選聘其他的物業管理企業，并與之簽訂新的物業管理委托合同。為了規范物業服務合同，國家建設部、工商行政管理局和地方有關部門頒布有物業服務合同示范文本。
    上述兩個合同的共同點在于它們的客體是一致的，委托事項都是物業管理服務活動。但因物業在開發建設、銷售和消費使用這三個不同階段產權在不用產權人之間的轉移，導致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異，但兩個合同是相互銜接，互為補充的。從物業管理規范化運作的角度講，兩個合同缺一不可。


    兩個物業服務合同的差異：

    1.合同主體

    前期物業服務合同：
    甲方：新建住宅的開發商
    乙方：甲方選聘的物業管理企業

    物業服務合同：
    甲方：業主委員會(代表所有業主)
    乙方：物業管理企業 

    2.簽訂時間

    前期物業服務合同：
    甲方出售住宅前

    物業服務合同：
    一般應在業主委員會成立后三個月內，最遲不應遲于六個月 

    3.合同有效期限

    前期物業服務合同：
    合同有效期限自簽訂之日起，到業主委員會成立后與其選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同時止

    物業服務合同：
    合同有效期限由雙方協議商定

    在實踐中，物業管理食業承接一個物業管理項目后，往往將根據管理區域的規模、服務項目的多少和自身服務能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務委托給其他專業服務公司承擔。物業管理企業作為委托人與接受委托的專項服務企業之間簽訂委托服務合同，但是專項服務企業與業主之間并不存在合同關系。因此，這些專項服務的委托合同雖然與物業管理活動相關，但都不能稱之為物業服務合同?！段飿I管理條例》第四十條規定：物業管理企業可以將管理區域內專項服務委托給專項服務企業，但小得將全部物業管理一并委托給他人；第六十二條規定：物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。