合同

    合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。人們根據合同所明確的權利義務關系，就稱為合同關系。隨著市場經濟體制的逐步建立與完善，整個社會的經濟活動，包括生產、銷售、分配與消費活動，都需要按照合同來進行，合同在整個社會中發揮著越來越重要的作用?！吨腥A人民共和國合同法》規定任何合同的訂立應遵循平等、自愿、公平、誠實信用和合法的原則。
    就物業管理活動來看，物業管理中的各種合同是開展物業管理工作的基礎。物業經營管理活動中物業管理企業提供的一切服務都可以在物業服務合同中體現出來，物業管理企業與眾多的業主、非業主使用人發生物業管理的法律關系，最根本的依據就是物業服務合同。物業管理企業與其他專營企業之間發生的有關物業管理專項服務的法律關系，最根本的依據在于彼此之間簽訂的各項合同。收益性物業管理中業主與承租人之間的租賃關系，則要依靠兩者之間的租賃合同。
    二、物業管理活動中主要的合同類型
    物業管理活動中存在著大量的主體，根據合同的作用以及合同主體的不同，可以將合同歸為以下幾種類型：
    (1)物業建設單位在開發過程中所訂立的合同。物業建設單位在開發建設過程中必然要訂立許多合同，其中涉及物業管理的合同自然成為物業服務合同的組成部分，如土地使用合同、設計規劃合同、建設施工合同、售房合同、水電供應合同、設備采購及安裝合同。
    (2)前期物業服務合同與物業服務合同。前期物業服務合同是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，物業建沒單位與物業管理企業簽訂的約束物業管理前期活動行為規范的合同；物業服務合同則是指業主委員會與業主大會選聘的物業管理食業簽訂的約束物業管理服務行為規范的合同。
    (3)業土所簽訂的與物業管理活動有關的合同。這包括收益性物業的租賃合同、業主簽訂的業主公約、業主與裝修施工單位簽訂的裝修合同、業主與物業管理企業簽訂的裝修合同管理、業主與物業管理企業簽訂的保管合同、業主與保險公司簽訂的保險合同等。
    (4)物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同。物業管理活動必然要涉及到許多專營的業務，如垃圾清運、環境衛生承包、治安保衛管理承包、綠化管理或工程承包、電梯保養維修承包、專項維修工程承包等。物業管理企業從專業化的角度出發，將這些專營業務通過簽訂合同承包給各專營公司，因此就形成了與物業管理活動有關的一系列專營合同。
    對以管理服務為主的物業管理企業來說，業主只將物業日常的管理服務委托給物業管理企業，而未委托其代理物業使用權的經營，即物業管理企業不負責對物業的出租經營，物業管理企業對物業只有管理權。因此，物業服務合同是這類企業物業管理活動中最主要的合同。
    對于經營性的物業，如寫字樓、綜合樓、商廈等，以及租賃為主的高檔居住物業，如高級公寓、別墅等，物業管理進行的是出租經營與管理服務并重的物業管理。這種類型的物業管理，業主不僅將物業日常的管理服務委托給物業管理企業，還委托其代理物業使用權的經營。業主在保持物業所有權的同時，通過簽訂租賃或承包協議的方式，將物業出租或承包給物業管理企業，由其負責該物業的出租經營與管理服務；業主通過定期收取租金或上繳承包金的方式收回投資，并獲取利潤。此時。物業管理企業不僅擁有物業的管理權，而且也擁有物業使用權的經營權。其物業管理工作就是出租經營和管理服務并重，從某種意義上講，出租經營占有更重要的地位。對于這類企業來說，租賃合同管理是物業合同管理中的重要部分。