拓展的風險規避

一、企業內部風險  
在拓展物業管理項目時 , 企業內部往往存在戰略定位，即決策風險，以及資源配置風險、時間的周期性、空間的合理性風險等。  
1. 戰略定位的風險。一個物業管理企業從成立、生存、發展壯大到衰亡是有周期性的。企業在各個階段采取什么戰略決策要有計劃、有綱要。非凡是企業的發展，主要通過擴大管理規模來實現。不拓展就永遠不會做大做強，但擴張定位得根據企業自身情況切實做好，不能好高騖遠，好大喜功，也不能一味求穩，不求發展。目前物業管理行業在拓展物業市場方面存在多種戰略定位，一種是盲目擴張，不顧自身利益和社會效益 ; 一種是科學合理擴張，以經濟效益和社會效益為出發點。  
如何規避企業擴張中的風險，要害在于了解自己，熟悉自己，不妄自尊大，不自我膨脹。要把握物業管理市場發展趨勢，熟知行業規則，不惡性競爭，不低成本搶得“新機”，不對物業實行掠奪式經營，損害業主（使用人）的利益，保證物業的正常運行使用和保值增值?？茖W合理的擴張，能做到經濟效益和社會效益并重，保證多方利益，實現“雙贏”，企業也因此能規避風險、抵御風險，步入持續、健康發展的軌道。  
2. 資源配置風險。企業在拓展物業管理市場時 , 其資源配置應與之相匹配，即需要有足夠的資源支撐，這就要求在戰略定位或拓展策略中有資源預備。  
資源包含物力（財力）資源、人力資源和管理能力資源。物力（財力）資源除了正常的辦公、生產設施、用具和用品外，還應含電腦管理軟件系統，它能反映一個企業的經濟實力。但人力資源在資源配置中則更為重要, 在拓展新物業時，必須有一支精干的物業管理隊伍，做到業務骨干任班組長，熟練工搭配新員工，并且必須經過公司換崗、入職培訓、實習后方能上崗。管理處主任最為重要，主任必須思想素質高、有職業道德、能貫徹企業的管理服務理念、運用企業的質量管理體系、實際操作能力強 , 能盡最大努力滿足顧客的需求，必須有管理新物業的經驗。如盲目擴張或沒有人才儲備，或為節省運營成本而倉促、臨時抽派或招聘人員，是無法滿足顧客需求達到企業的要求和期望的，甚至會給企業的經營帶來風險。  
管理能力資源是最能反映企業資源實力的一個重要方面，它是企業內在的，長時間儲存、積淀而形成的。企業在管理單個項目時還能做到游刃有余，但有多個項目時，則往往會出現管理混亂、管理失控、管理粗糙、監督不力、檢查不到位等情況，甚至造成新拓展物業管理服務不能滿足顧客需求, 拖累企業全盤, 給企業帶來風險。  
3. 時間、空間的風險。企業在拓展物業時應考慮時間的周期性，即在同一時段不宜承接兩個以上的項目，要做到有得有失，不要患得患失。其實這也是個資源供給的問題和企業全盤控制和精力付出的問題，除非是在企業計劃范圍內和長期預備中，否則也會給企業帶來風險。  
企業在拓展物業時還應考慮物業的空間位置，在企業管理能力、手段不具備時，不宜遠距離拓展物業。遠距離管理的結果是管理失控、費用增大、資源無法共享，除非新物業上規模，并實現網絡管理。  
二、拓展物業自身的風險  
拓展物業自身的風險主要是指開發商、物業本身、業主（使用人）等三方面存在的風險，企業在決定介入時應做好前期調查、分析工作，對風險加以識別并規避化解。  
1. 開發商的資信度。物業管理企業要建立潛在的客戶 —— 開發商資信檔案。對準客戶 —— 開發商進行合格客戶評價，對其資質、合法性、業績、銀行資信等進行調查，然后作出結論；再就是對開發商新開發項目，即物業管理企業的目標項目進行調查，對其類型、用途、施工單位、工程款支款方式、付款情況、工程進度、物業產權、規劃等做全面了解。然后做出決策，能否進入。假如盲目參與拓展，可能耗費人、財、物而最終退出，因為盲目接管可能給企業造成更大風險。  
2. 物業本身品質和價值風險。物業管理企業在對開發商資信度評價合格后，要對物業本身進行全面調查、了解，一是工程、保安、保潔等職能部門對物業工程質量、功能、用途環境等做現場調查，查看施工圖紙，向施工單位、監理單位、設計單位、質檢單位做全面了解。二是市場拓展部對項目銷售狀況、業主情況及項目周邊情況做全面調查、了解。最后各部門拿出調查報告，然后進行綜合分析。假如得出多項不合格或嚴重缺陷，則不利于進入物業管理，在前期介入階段就向開發商提出整改意見，可以避免因開發商的問題而轉嫁到物業管理企業。  
3. 業主（使用人）意識和消費能力的風險。從普遍情況看，樓盤的價格、價參考文獻： ① 余東萍 , 《 我國物業管理的現狀及對策 》 ② 匡小平 , 《 從管理企業到經營企業 》 值決定了業主（使用人）的物業管理消費意識和能力，除非是建管不分，開發商補貼物業管理企業，以物業服務低價格，不分攤水電費等做售房賣點則另當別論。如不充分熟悉業主（使用人），則輕易造成事與愿違，形成收費難的現象。再有就是業委會的意識、水平也影響物業管理。物業管理企業和房地產職能部門要做好業委會的培訓工作，搭建一個共同管理的平臺，避免個別業委會成員的私利給企業造成風險現象的存在。  
三、環境風險  
這里的環境指社會環境和自然環境兩個方面。企業與社會環境的關系既有企業管轄區的社會環境關系，又有拓展物業管轄區的社會環境關系，如處理得不好，或不具備物業管理條件, 或物業管理意識差，或相關職能部門服務意識差甚至不服務, 都會影響物業拓展和物業管理。物業自然環境交通不方便，沒有形成成熟的社區，或其它自然條件不具備, 無法進行物業管理, 則不宜進入拓展。  
四、合同約定的風險  
物業服務合同范本只是對物業服務條款的一般性約定，不盡完善，如不在合同中明確約定，必造成風險。根據物業的具體情況，訂約雙方可另行約定，可包括未售房、未入住物業的具體管理，功能改變的物業管理費收取，違約責任的具體劃分，大、中、修與日常維修的單項定額標準，維修基金的列支，合同的終止和解除等。  
拓展物業要以相關法律法規及兩個《條例》為依據，做到合法、合理、科學，這樣才能避免風險。