物業管理招標

    物業管理招標有公開招標、邀請招標、議標三種方式。
    1．公開招標
    公開招標又稱為無限競爭性公開招標，由招標方通過報刊、電視、網絡、廣播等各種媒體向社會公開發布招標公告，凡符合投標基本條件又有興趣的物業管理企業均可申請投標。公開招標的優點是招標方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標單位之間選擇最優者；其特點是由于競標單位較多，工作量大，時間長，增加了招標成本。公開招標一般適用于規模較大的物業，尤其是收益性物業。
    2．邀請招標
    邀請招標又稱為有限競爭性選擇招標，由招標單位向預先選擇的有承擔能力的若干物業管理企業(一般3～5家)發出招標邀請，參與競標。其優點是可保證投標公司有相關的資質條件和足夠的經驗，信譽可靠；缺點是有一定局限性，可能漏掉一些有較強競爭力的物業管理企業參與競標。邀請招標是目前廣泛采用的招標方式。
    (二)物業管理招標一般程序
    1.成立招標領導小組
    在政府房地產主管部門指導下，由委托方成立招標領導小組，全面負責招投標工作。小組成員可聘請有關部門人員和物業管理專家組成。
    2.編制招標文件
    招標領導小組成立后的首要任務是編制一套招標文件。招標文件是招標方意向，要求全面、詳盡的闡述，是投標方編制投標書的依據，也是日后與中標單位簽訂物業服務合同的基礎，是物業管理招投標工作能否成功完成的關鍵。招標文件通常包括《招標公告》、《招標書》、《投標須知》、《投標書編制要求》等，重點是《招標書》的編制和標底的確定。
    3.向社會發布招標公告
    通過新聞媒體向社會公開發布招標公告。公告內容主要是擬招標的物業名稱，投標單位條件、報名投標截止日期、報送投標書截止日期以及聯系地址、電話等有關事項。
    4.投標單位的資質審查
    在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質審查，從中選擇確定符合資質條件的若干家單位參加投標，并書面通知各投標單位。
    5.發放招標文件及有關設計圖紙、技術資料等
    招標單位應在規定時間內，向通過資質審查的投標單位發放招標文件，并盡可能提供有關的設計圖紙、技術資料等，以利于投標單位標書的制定。
    6.組織投標單位踏勘現場并答疑
    組織各投標單位到現場實地踏勘，并對其提出的問題由招標領導小組成員給予解答或澄清。
    7．成立評標委員會，制定評標標準、定標辦法
    聘請有關人員組成評標委員會，并制定評標的評分標準、定標原則與辦法。評標委員會一般由業主代表、有關部門人員、物業管理專家及未參與競標的相同物業的物業管理企業負責人組成。
    8．收取投標書
    在規定的時間、地點由招標領導小組接受和收存各投標單位的投標書。一般，公開招標應請公證員現場公證，并保存投標書至正式開標時止。
    9．開標與標書評閱
    在規定的時間、地點開標。參加人員為業主代表、公證員及參與投標的各單位代表。開標由招標領導小組組長主持，公證員公證，當眾啟封投標書，并唱讀其報價、管理計劃及各項服務達到的標準，開標后應將標書分發給評標委員會委員，由各委員獨立詳細閱讀、審查投標書，就投標書給出評分。
    10．組織答辯會，評標定標
    在評標委員會委員閱讀、審查投標書的基礎上，召開答辯會。按抽簽順序，由各投標單位負責人逐一答辯。就評標委員提出的問題予以詳細解答。評標委員就其回答分別評分，然后匯總，并與投標書評分綜合得出各投標單位的總得分。按定標原則與辦法確定中標單位。
    11．發出中標通知書
    確定中標單位后，由招標單位向其發出中標通知書。
    12．與中標單位簽訂物業服務合同
    招標單位與中標單位在招標書和投標書的基礎上經詳細洽商，最后簽訂物業服務合同。
    (三)招標書的編制與標底確定
    1．編制招標書
    招標書主要內容有：
    (1)擬招標的物業基本情況。包括物業開發、沒計、施工各企業名稱；竣工日期；占地面積和總建筑面積；房屋類型、數量與功能分區情況；公用設施與配套情況；工程質量情況；業主組成情況等。同時，附上必要的圖紙，如物業總平面圖，有關設計圖紙等。
    (2)物業管理的內容與要求。包括委托模式，全權委托還是部分委托；管理范圍，委托的物業管理項目及內容；管理質量要求等。
    (3)對招標的有關說明。如委托期限，物業移交日期，給物業管理企業提供的條件(如提供管理用房、商業用房的面積)、物業管理服務收費及維修基金標準、投標開標時間以及其他需要說明的問題。
    (4)物業管理考核標準與獎罰措施。
    此外，對投標單位的資質要求及投標申請書的具體內容與編制要求、投標保證金的金額與支付方式等，還應作出較詳細的說明，以便于投標單位編制標書。一般這種說明作為招標書的附件。
    2．標底的作用及其確定
    所謂標底，就是招標項目的預期價格水平，這是業主所期望的物業管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最高限額的統一。標底不向投標人公開，其作用一是業主預先明確將要達到的管理服務目標，即確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業管理企業。二是以此作為衡量投標單位報價的基本依據和準繩，標底是評標的主要依據之一。    
    一般來說，標底的確定應考慮以下幾個方面：
    (1)要與本物業的檔次相協調。物業檔次不同，其管理服務的水平與要求也不同，相應地，物業管理服務也將不同。如同是住宅，別墅、公寓、普通住宅等檔次就不同，它們的委托管理標底也應不同。所以說，確定標底時，不能把別墅的招標標底制定得同普通住宅的招標標底相同或接近。
    (2)要反映業主、使用人的經濟承受能力和消費意向。標底直接影響著物業管理服務的項目、水平和管理質量、也直接影響著業主和使用人的工作和生活，因此，確定標底時，一定要注意反映業主和使用人的消費水平與消費意向。
    (3)要以招標文件中的管理目標為依據。管理目標的貨幣表現形式就是招標標底，因此，管理目標既是投標企業編制投標文件的主要依據，也應是招標單位制定標底的重要依據。投標企業若想中標，它的投標報價必須盡量接近標底，而要做到這點，投標企業對管理目標就必須有透徹的理解。而招標單位要想選聘到滿意的物業管理企業，其制定的標底也應貼近管理目標，否則，它就不可能選聘到投標報價接近標底的管理者。
    (4)此外，確定標底還要嚴格遵循國家及地方政府頒布的有關規定，同時，也要注意與物業管理市場的行情相協調。只有這樣，招標單位才能制定出合理、科學的標底來。

　　物業管理招標是反映招標理念、招標重點的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書主要包括四個方面：
　?。ㄒ唬┠繕宋飿I規劃建設基本情況
　　1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業棟數與樓層、地下室布局、環境規劃、容積率、綠化面積、物業管理用房面積、電梯臺數與型號等。
　　2．主要設備設施介紹。包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調系統、通風系統、消防控制系統、樓宇自動化系統等。
　　3．提供的目標物業設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。
　?。ǘ┪飿I管理內容
　　1． 房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；
　　2． 公共配套設施、設備維護、運行管理；
　　3． 公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；
　　4． 公共綠化、山水園林小品的養護和管理；
　　5． 安全護衛及公共秩序管理；
　　6． 公建配套設施（便民服務網點、區內營業場所和文體活動場所）的運營管理；
　　7． 樓宇自動化設備系統的運行、維修、養護管理；
　　8． 交通、車輛行駛和停泊管理；
　　9． 物業及物業檔案資料收集、管理；
　　10． 社區文化的開展；
　　11． 法律政策和物業服務合同中規定的其它事項。
　?。ㄈ┯嘘P事項的說明
　　1、物業管理相關事項說明。包括以下幾項內容：
　　1）物業管理范圍。指目標物業所在區范圍內的所有物業。中標企業根據政府制定的當地物業管理有關法規、條例及物業服務合同對上述區域及物業實行統一管理、綜合服務、自主經營、自負盈虧。區域內如有后續物業或其它特殊情況應予以說明?？梢詮闹袊飿I管理網招標頻道查詢。
　　2）管理期限與前期介入。應明確中標企業管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業管理單位正式入駐期應付的有關費用應明確，物業服務合同亦應在中標后一個固定的時間內協商完畢，正式簽定。
　　3）物業管理用房。應根據當地物業管理法規、條例有關規定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。
　　4）管理費標準。這是招投標關鍵項目。應說明管理費大致范圍或由投標企業自行測算，說明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業服務合同中，管理費標準一般以中標企業在標書中的報價為準。