物業管理招投標

    (一)物業管理招投標的內涵和意義
    物業管理招投標，包括物業管理招標和物業管理投標兩部分。物業管理招標，是指物業所有人通過制定符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘并確定物業管理企業的過程。物業管理投標，是指物業管理企業為開拓業務，依據物業管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應聘申請和投標書，參與物業管理競標，以求通過市場競爭獲得物業管理權的過程。
    物業管理招投標是物業管理招標行為和物業管理投標行為的有機結合，通過招投標，物業管理供需主體在平等互利的基礎上建立起一種新型的勞務商品關系。物業管理招投標實質是一種市場雙向選擇行為。招標方(開發商或業主委員會)設定“物業項目的經營管理”這一標的進行招標，如果物業管理企業認為可以選擇管理這一物業，它就會參與這一標的投標。物業管理企業提供交換的標的是管理性服務。這種服務的質價如何，要經過招標方的評判。只有招標方認為物業管理企業提供的服務是最好或最合適的，它才會選擇該物業管理氽業。
    物業管理實行招投標，是社會主義市場經濟的需要。這對引導業主樹立正確的物業管理觀念，提高自治能力；推動物業管理企業不斷提高管理水平，增強市場競爭力，從而全面促進物業管理行業的發展有著重大意義。
    (二)物業管理招投標的原則
    物業管理招投標目的是在一場競爭性招標中，找到最理想的物業管理企業，招標方要想吸引盡可能多的物業管理企業投標，并從競爭性投標中得益，就要對所有參加投標者實行“公開、公平、公正、合理”的原則。
    1．公開原則
    公開原則是指招標過程中的各項程序都要公開發布，特別是面向整個物業管理行業公開招標的物業管理項目，更應對外公布操作程序、標書要求等，使有關各方都能了解，從而便于行業監督和社會監督，增加透明度，保護招投標雙方的合法、正當權益。
    2．公平原則
    公平原則，是指要使所有物業管理企業在相同的條件下參加投標，招標方在招標文件中向所有物業管理企業提供的資料、提出的投標條件和投標書編制要求都是一致的。
    3．公正原則
    公正原則，是指要用同樣的準則，作為衡量所有投標書的尺度，即“一視同仁”。評標、驗標、決標的規則、評分標準對所有的投標方都是統一的。
    4．合理原則
    合理原則，是指評標、議標、定標過程中，在確定物業管理服務項目、內容檔次、收費標準時要合理。既不能接受低于正常的管理服務成本的標價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。
    (三)物業管理招投標的特點
    由于物業管理本身的特點，使物業管理招投標具有與其他行業招投標不同的一些特點。
    1．早期介入
    新建物業，物業管理招投標應在物業建成投入使用之前進行，具有早期介入的特點。一般應在物業開始銷售之前進行物業管理的招投標。這樣，物業管理企業就能從專業管理和業主利益兩個角度出發，利用以往的管理經驗對設計方案是否合理提出意見。如住宅小區，注意生活網點的合理布局，生活服務半徑盡可能縮小，對生活設施的現代化的考慮等；對施工質量進行監督，對不完善項目及時采取補救和整改措施等。這有利于日后物業管理的實施。另一方面，由于是早期介入，物業具有某種程度的不確定性，這就給招標書和投標書的編制帶來了一定的困難，如公用設備、設施的布局、選型直接影響著公共能源費的測算。一般做法是，業主與物業管理企業就未確定項目先簽訂意向性協議。
    2．階段性
    物業一旦建成，其使用壽命具有長期性，物業管理就是一項長期性的工作。物業管理的這種長期性決定了物業管理招標具有階段性。因為招標文件中的各種管理要求、管理價格的制定都具有階段性，過了一段時間，由于各種變化可能需要調整；因此物業管理企業一旦中標，并不意味著一直由其負責該物業的物業管理，直至物業使用壽命結束。一方而，隨著時間的推移、服務內容的調整，可能會有更好的物業管理企業參與競爭；另一方面，也可能由于自身的管理服務技術水平低下或企業內部建設和管理松懈而遭淘汰。過了委托管理期限，可由業主委員會根據其管理服務業績，決定是否續聘原物業管理企業。若續聘則要重新簽訂合同；若不續聘，則由業上委員會重新向社會公開招標。所以，物業管理招標具有階段性的特點。