電梯費的核算

解析住宅電梯費的測算


    隨著城市化的快速發展，住宅電梯的使用越來越成為我們日常生活當中的一項內容。那么怎樣精確的測算電梯費用，如何合理的制定和收取電梯費用就是物業管理服務公司所應該考慮的一項主要課題。


    電梯維運屬于特種行業，由于其在使用當中受到當地電價、使用時段、使用年限、安裝維保水平等各種因素的影響，“電梯費”如何進行測算、怎樣合理制定，在目前沒有一個科學、合理、統一的測算公式，個別住宅小區的電梯費用制定方式和方法也是五花八門。有些時候，電梯費用測算的依據不準確，數據不完善還會極大的傷及物業使用人及物業管理方的利益。在實際生活當中，是較容易引發業主(使用人)和物業服務公司之間爭議的各類因素之一。一方面，作為業主(使用人)要明明白白的消費，對其享用服務的價格構成要有知情權，按照《物業管理條例》業主的權利要求對物業服務企業提供的各類服務要有監督權；另一方面，作為物業服務公司在提供物業服務收取費用時要清晰的提供服務收費的依據及其明細，對所轄的物業設施設備要有細致的了解和管控，科學、合理調配電梯的使用，收取的費用也才能得到業主的理解和認可。所以，在實際應用當中“電梯費”的價格制定，既不能不顧使用實際與周邊項目相互參照比對“想當然”的確定，同時也不能沒有依據籠統測算損害消費者或傷及企業的利益，為電梯收費造成長久的困擾。


    首先，我們要明確住宅電梯費是不能包含在日常的物業管理服務費用當中。在國務院《物業管理條例》中，物業管理服務費用基本包括的是物業管理服務企業日常的管理服務成本、法定稅費以及公共區域日常的各項基礎維保費用，而并不包含特種行業的維保費用(包括個別住宅小區的立體機械車庫也是同樣的道理)。且電梯屬于特種行業，按照特種行業規范要求是應該由專業電梯維保公司進行相應的日常維保工作，所以電梯費用的收取和使用應該設定為單項費用。


    其次，按照《物權法》第六章“建筑物區分所有權”的相關原則分析，物業服務企業還可以將單項的“電梯費”細化區分為“電梯能耗費”及“電梯維保費”用。這樣在日常生活當中，物業服務企業對房屋長期空置的業主(使用人)可以收取“電梯維保費用”而免收“電梯能耗費”，得到業主的認知和理解，而無須再為空置房屋業主的電梯費用是應該“收”還是應該“不收”爭論不休。


    再次，在測算電梯費用時要考慮項目樓宇的建筑面積、層數、戶數、電梯數量、當地“非工業用電”峰、平、谷值時段的電價，業主使用電梯的頻次及集中使用的時段，這些也是測算電梯費用的主要依據和數據。只有在掌握了這些數據的基礎上，我們才能對項目的電梯費用進行科學、合理的測算。


    以下是筆者在實際工作當中，對西安某一住宅項目電梯費用的測算分析事例：


    該項目的基礎數據為：A座住宅建筑面積22286平方米／206戶／26層。B座住宅建筑面積27324平方米／312戶／26層。C座住宅建筑面積25289平方米／308戶／26層，合計建筑面積：74899平方米／826戶。十二部“三菱”住宅電梯分別設在每座兩個單元，每部電梯的使用功率為9.6KW／小時。該數據作為本次測算電梯費的基礎數據。該項目住宅電梯費用的測算步驟及方法：


    (1)1.0264元(當地非工業用電峰值電量元)×9.6KW／小時／電梯×3小時(使用時間為18：00—21：00)×365天×12部電梯=129474.20元；


    備注：以上數據為12部電梯一年在峰值電量中的費用。


    (2)0.6979元(當地非工業用電平值電量元)×9.6KW／小時／電梯×6小時(使用時間為7：00—9：00／11：00—14：00／17：00—18：00)×365天×12部電梯=176071.80元；


    備注：以上數據為12部電梯一年在平值電量中的費用。


    (3)12部電梯在一年中峰、平值的合計電量為：176071.80+129474.20=305546.00元(1+2)


    (4)電梯年度維保費=500元／部／月×12部電梯=72000元／年(該費用為支付專業電梯維保公司的年度費用)；


    電梯年度檢驗費=1100元／部+750元／部(電梯每部11層以上年度檢驗費加收50元)+200元／部(限速器每兩年檢驗一次、每次400元)×12部電梯=24600元(該費用為支付特種行業年度檢測電梯的費用)。


    (5)電梯年度維護費用總額為：96600元(電梯年度維保費+電梯年度檢驗費)。


    (6)12部電梯年度費用總額為：305546元+96600元=402146元(3+5)。


    (7)電梯月平方米能耗費用為：305546元(年度電梯電費總額)÷12個月÷74899平方米(住宅建筑面積)=0.34元／平方米；


    (8)戶月均電梯維護費用為：96600元(電梯年度維護費用總額)÷12個月÷826戶=9.75元／戶。


    (9)每上下一層電梯費每一建筑平方米遞增、遞減0.01元。(電梯提速為1.5M／S、每秒提升電量元為：1.0264元×9.6KW／小時÷360秒為0.0273元／S，每層樓高2.95米、每提升一層樓須兩秒0.00546元，四舍五入為0.0l元)


    (10)以總高26層中的第13層為基準平均電梯費。13層每戶的月度電梯費用的計算公式為：


    住宅建筑面積×0.34元／平方米的電梯能耗費(7)+9.7元／戶電梯維保費；


    例：以85建筑平方米的17層房間為例，每月的電梯費用為：85平方米×0.38元／平方米電梯能耗費(以13層為基準價格，每層每平方遞增0.01元)+9.7元／戶電梯維保費=42元／月／戶。


    備注：峰、平值的每度電費測算標準依據西安市物價局文件市物法【2008】172號《西安市物價局關于轉發調整陜西電網電力價格的通知》


    以上費用測算僅僅是一個測算的框架，涉及到電梯配件的更替及物料損耗(如電梯軌道油等)尚未計算在內，并且只是一個相對穩定的數值。在實施當中，還要考慮到國家對非工業用電的政策調整、政府部門對特種行業年度檢測費用的調整以及維保單位人力成本及維護費用、維護成本調整等各類因素，及時進行動態測算和相應調整，以避免物業服務企業在設施設備實際運營當中因各類因素調整而造成的巨額虧損。


    這種測算方法和測算得到的結果，在實際應用之后得到了業主(使用人)及物業服務企業的認可并在一定的服務范圍內得到了推廣減少了雙方的爭議，進一步的促使物業服務企業清清楚楚算賬、業主(使用人)明明白白消費。

　　1電費

　　n：電梯數;

　　W：電梯功率;

　　a：電梯使用系數，由于寫字樓、商廈、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統計的方法進行估算，a大致在03～06這樣的范圍。

　　2維修費，包括材料和專門人工費。

　　3第一、二項之不可預見費用，按10%計。

　　4更新儲備金。