物業管理費

物業管理費的本質


    和諧社區發展中心蔡若焱先生有一段令人印象深刻的判斷：在中國的很多事情，法律的層面、制度的層面和現實的層面不是一碼事。就社區而言，在法律和契約意識日益昌明的今天，還有很多部門死抱著以往的既得利益不放，譬如與物業管理收費標準有關的一些政策——幾個月來山東省物業管理收費辦法的多輪討論，只是全國各地物業費討論的一例。舊政策的實施價值已被近年的通貨膨脹空懸，新政策中物業費標準的限制又被現實的成本上升倒逼。假若文本界定得還再模糊一點，將它稱之為法規就有點不倫不類了。在筆者看來物業管理費標準或者定價，與業主的財產所有權、亦即“產權”有著莫大的關聯。

    秘魯的赫爾南多?德?索托（曾著有《資本的秘密》和《另一條道路》）發現了資本主義國家的成功秘訣：他們通過有效地界定和維護產權，從而發現和創造了比地球上其它部分大得多的價值和充分激活了經濟能量。盡管兩千年來中國走著完全相反的路徑，也獲得了可圈可點的成績。中國社會的成就并不僅僅來自于一家一朝對資源的獨占，而是傳統與禮俗中的穩定成份提供了可持續的繁榮。由于產權在事實上是一種約束、一種“避讓”、一種默契芒和一種容忍，所以，中國的倫理關系，事實上是幫助而不是抑制了產權的界定，從而為社會創造了財富。



    產權之議——自我約束與相互制約


    毫無疑問，新中國的六十年有著明顯的年代劃分。前三十年是產權趨于崩潰的年代，后三十年則是產權重建的歷程。當今的業主們是幸運的，他們是參與分享了中國改革開放三十年成果的一批人，惟其如此，他們也深受轉型社會當中產權改革不完整之害。

    當前運行的社會體制，在個人的產權保護上有著相當大的監督失位和法律缺失。在物業管理行業，也確實存在著業主與政府、開發商、物業服務公司在產權上無法厘清，糾纏不斷的種種問題。而這些問題的核心就是依法擁有的產權誰來保護，侵占他人產權的行為又應誰來監管，此領域的解決機制有應是如何運行。經過各方長時間的梳理、對話，基本上形成了一個共識一定程度地自我約束和相互制約是產權形成的必要基礎。

    社區物業管理費的定價博弈過程，其實就是一個典型的產權形成過程，業主取得清晰產權的主要障礙首先來自于信息。無論如何，專業和非專業還是存在信息不對稱的情況，這時候往往會產生爭議——價格信息是否可靠？質量是否安全過硬？選擇的證據是否無懈可擊？如果沒有提供具有說服力的依據，物業管理費定價首先將迎來業主的質疑。在這一時期，物業管理者是作為社區中的“專家”而產生的，他們面臨兩個選擇是強化還是降低社區當中的信息對稱水平，因為只要有信息不對稱，就會產生對立的兩方：有利的一方和不利的一方——產權模糊將誘發雙方的博弈，并助長短期行為，增加物業管理的不可控性。而信息的對稱又會導致業主的話語權上升，增加物業服務企業管理難度。

    由于我國各行業“專家”水平良莠不齊，這一群體在中國現今仍難以具備強勢的公信力，政府幾乎取代了所有的第三方機構而成為最重要的信任源。這時候，業主就開始面臨自身產權的第二重障礙，就是由政府主導的管制分隔了社區中收益與成本之間的關聯，從而延遲了業主在自有財產上的價值發現。如物業費標準限制上的一刀切，它出臺的背景本是源自于政府為抑制社區當中可能發生的收費糾紛，但是在打壓了物業服務公司的工作熱情的同時，并沒有解決業主與物業服務公司之間的實際問題。事實上，以目前行業中的發展現狀來看，一些發展比較好的企業都是在不違反相關法規下嚴格地按照物業管理的預定成本定價的物業服務企業。再比如屢屢出現的物業服務公司退出小區引起糾紛并沒有因為政府的“指導”而得到根除，這是因為究其根本其需要業主自身的維權意識和解決方法，政府在其中所能起到的只是一個調解疏導的作用。而在當前最需要解決的社區內的產權制度層面，我們除了需要貫徹政府的一些法律法規，也要對相關上級部門的一些亂作為保持一定的警惕，因為這些部門的亂作為比不作為對我們這個行業以及上萬家企業甚至數以億萬的業主們來說傷害更大。



    物業管理費何去何從


    在一般業主沒有取得物業知識啟蒙的情況下，很大部分人所追求的是將物業費保持在一個較低水平甚至更低水平的具體目標。在手段上滿足于爭取到足夠的投票權以推翻現有物業單位，讓更低價的物業服務公司介入。這就出現了產權模糊的新問題，既然博弈關系導致產權的利益相關人不可避免的“道德風險”。那么，產權保護是傾向于改變小區現有管理格局，還是以個案去改變習慣呢？當前的一些業主對于低價物業費的看重，代表著其將個體目的的滿足放在了最優先的地位，而這種意識可能會導致眾多業主以及物業服務企業忽略社區中的公共利益。甚至早期的業主維權行為都或許是進一步強化了這種取向，因為其一，對公共資源的產權重新界定常常僅有利于部分業主或業委會成員群體，其二，定價的逆向淘汰也助長了個別物業服務企業利用低價搞惡性競爭，卻無法提供高質量的物業服務的短視思想；其三，在悲觀的預期之下，人們對什么樣的不利后果都將可以接受，物業管理則將進一步失去公眾的理解與生存的土壤。

    在這里，值得研究的是物業管理者的自我約束能力，在一定程度上體現了不同的績效目標，它超越了自私自利而趨向容忍，在一定程度上體現了道德、契約和相互諒解的綜合。開發商的資金貼補行為從這個角度而言，也能算作是對社區作出了應有的貢獻。但是，由于產權的繼續不明晰導致業主自身的資產和資源難以充分地發揮作用，即使一切善意的行為——業主維權、政府監管、開發商輸血都在一個穩定的架構下運行，但同樣不意味著問題得到了解決。因為，缺席的不僅僅是產權人，還有產權的制度安排、管理和利用。

    從中我們可以分析出來，物業管理費可以歸結為類似于一種“社區產權指數”的東西，它包含著幾方面的內容：繳費率標志著業主的自愿參與過程，收費標準意味著公共資源的容量，開發商的補貼或者對公共資源的收益侵占則以絕對值的形式表征了產權界定的偏離程度，物業費的定價模式則在根本上反映了社區產權的明晰程度。所以，使小區進入到可治理狀態的第一步，其實是讓小區中的各方對物業管理費本身不再諱莫如深。

    在后維權時代，新的物業管理將致力于社區成為一個“沒有特權的市場”，畢竟物權法所構筑的法律體系已經讓現代社區中更加明晰的產權界定與制度安排成為可能。一直以來，物業管理者仍無法擺脫他們的代理人身份，這時候，物業管理團隊的價值觀、立場與選擇將決定了社區內的事情是向更透明還是更模糊的方向去發展。老實說，這與物業管理費定價的高低并無多大關系，更多的是對物業管理者發展眼界與認識水平的考量。至于最后的利益分配，則可以遵循一般性的經濟原則——真正價值首先歸屬于他們的創造者和發現者，然后才會有資源提供者剩余權的利益均沾。

    關于物業管理費的爭論來自于小區中各方因為目標、思維、資源都完全不同的原因對同一問題做出了了不同的解讀。而這個問題的核心，其實只有一點——在這個紛繁復雜的關系鏈中，利益來自何方，又去向何處。

    物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。
　　物業管理費一般由以下一些項目構成：
　　(1)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。
　　(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
　　(3)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等。
　　(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
　　(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
　　(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
　　(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。
　　(8)公共區域植花、種草及其養護費用。
　　(9)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用。
　　(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。
　　(11)節日裝飾的費用。
　　(12)管理者酬金。
　　(13)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。
　　(14)公共電視接收系統及維護費用。
　　(15)其他為管理而發生的合理支出。