物業日常綜合管理費

    一、日常綜合管理費的使用范圍


    日常綜合管理費是指物業管理企業為了保汪物業正常運轉和為業主提供方便，而向業主或住戶收取的用于組織開展多項日常物業管理而發生的費用支出。主要可使用于以下幾個方面：
    (一)人工費
    它是指物業管理企業為聘用日常管理人員和維修工人而發放的工資、工資性津貼和福利支出等。
    (二)勞動防護保護費
它是指物業管理企業職工的勞動防護保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費用；供職工保健用的解毒劑、營養品、防暑飲料、肥費，以及職工洗澡、飲水的燃料費等。
    (三)保險費
它是指物業管理企業為物業投保財產保險（如火險、災害險等）和各種責任保險時所發生的支出。
  (四)行政辦公費
  它是指物業管理企業管理部門管理行政人員的工資、辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水集體取暖用煤費、差旅交通費、公共關系費、廣告費等開支。
    (五)公用水電費
    它是指物業管理企業因值班等而耗用的電費，公共照明系統包括大廳、門廳、走廊、路燈、裝飾類(含節日裝點燈)的用電和其他用電（如電梯)、其他用水(如噴泉)等費用。
    (六)保安服務費
    它是指物業管理企業為維護所轄區域范圍內的日常公共秩序，排除干擾，保持安靜．保證安全而進行保衛警戒所發生的費用。包括支付給保安人員的_[資、津貼、福利支出，保衛系統設備的日常維護費、耗用電費及保衛工器具(如警棍、電池、手電筒等)費，或者繳納給專業保安公司的費用。
    (七)環衛清潔費
    它是指為保持物業環境衛生清潔而發生的費用，包括支付給清潔工人的工資、津貼、制服費和垃圾桶、垃圾袋購置費，清潔機械費(如大中型清潔機械、大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機和日常清潔工器具費等)和清潔工作所需的其他費用。
    (八)綠化養護費
    它是指物業管理企業為護花種草美化環境而發生的各項費用支出，包括綠化用的材料費、工具器具費、綠化種植再造費，綠化養護工人工資、獎金、津貼，綠化用水費等。
    (九)公共設施日常維修費
    它是指一般公共設施和特殊公共設施的日常維修費用。包插公共照明系統、抽送風電機、給排水設備系統、供配電設備系統、消防系統、公共建筑道路和電梯、中央空調、非有線電視公開提供的電視設備系統等的日常維修費用。
    (十)其他日常管理費
    它是指除上述符項贊用開支以外的其他各項只常管理費用。
    從上述日常管理費的使用范圍中可以看出，有些費用如辦公費等是屬于相對固定的費用，其總額并不隨著所接管物業的數量增減而增減。但就單位建筑面積所分攤的費用來看，則隨著物業管理企業所接管物業數量的變動呈反比例變動，即所接管物業的數量增加，每平方米建筑面積分攤的費用隨之減少。因此，物業管理企業多接管一些物業，相對就可降低日常管理費收費標準，從而可在一定程度上緩解我國居民收入水平不高與日常管理費過高的矛盾。


    二、日常綜合管理費的管理要求


    (一)積極推行民主管理
    物業管理企業的日常綜合管理服務費是業主和住戶繳納的，他們對這部分資金是否有效地使用是非常敏感的，若沒有透明度，不讓他們參與監督管理，就會造成管理費收取困難的局面，更無從談及管理費的運用。反之，如果公布管理費運用賬目并讓他們參與監督管理，則會調動他們當家理財的積極性，使管理資金更有效地使用。另外，業主和住戶是物業管理企業日常綜合管理服務的直接受益者，對管理服務質量、水平和價格是否平衡一致有最大的發言權。讓他們一起參與監督管理，了解費用支出過程，一方面可讓物業管理企業及時得到服務的反饋信息，有效促進物業管理企業提高管理服務的質量水平；另一方面可約束物業管理企業，防止浪費，努力降低服務成本開支。


    (二)制定預算方案
    預算方案是經業主委員會核準的，主要對物業日常綜合管理費作出的科學測算和評估，物業管理企業以預算方案作為日常管理費開支的基準，并受業主和住戶委托，全權負責處理。預算方案是物業管理企業日常管理服務計劃的核心，是開展日常綜合管理服務的量化目標。
    預算方案應包括所有的日常綜合管理費用開支。制定預算方案必須根據不同類型、性質、對象的物業的過去記錄和經驗及對未來日常綜合管理費開支的預算來確定的。因為不同類型、性質、對象的物業對日常綜合管理費的開支范圍和要求都有所不同，收益性物業與非收益性物業的日常管理費開支就不同，例如，同為非收益性物業的住宅也由于有電梯和無電梯之別而使樓宇的日常綜合管理費開支不同。有電梯的樓宇預算方案中有電梯的日常維修養護費支出，無電梯的樓字的預算方案中就沒有這項費用。有了切實可行的日常管理費的預算方案，企業在日常管理、資金使用上就有了標準，就能使廣大職工在日常管理活動范圍內精打細算，改善日常管理水平，積極主動地把物業的日常管理工作組織好，有效控制日常綜合管理費的開支。當某些費用超過預算時，物業管理人員就會注意分析原因，費用超預算，究竟是管理工作量增加引起的，還是物價上漲引起的，抑或是物業管理人員浪費引起的，以便及時加以糾正，將費用開支控制在預算范圍內。有了預算方案還可以使業主較容易對物業日常管理的財務情況進行檢查監督。當業主發現物業日常管理收人或支出與預算方案中的估計數有較大差異時，通常會要求物業管理人員予以解釋，物業管理人員則必須負責對實際執行結果背離預算的原因加以說明，并告之業主這利，未預計到的情況的發展趨勢。所以，制定日常綜合管理費的預算方案，不僅確定了物業管理人員和業主的經濟關系，而且可使雙方控制日常綜合管理費用的開支，達到在保證物業日常管理工作順利完成的前提下，盡可能節約資金，不斷提高日常管理費使用效果的目的。


    (三)設立專用賬戶，進行日常核算，編制報表，做好財務記錄
    物業管理企業對業主和住戶繳納的日常綜合管理服務費，應堅持“?？顚Ｓ谩?、“取之于民，用之于民”的原則，不僅要存人金融機構，?？顚Ｓ?，以保證對所托物業開展日常管理維護所需的資金，而且要設立專門賬戶，加強日常核算，保證日常綜合管理費的安全完整．并合理有效地使用。由于物業管理是契約式管理，在社會主義市場經濟條件下，每個物業管理企業都必須根據自身的經營管理技術服務水平和物業管理市場的需求，主動招攬物業管理業務，充分利用自身潛力，合理安排完成物業管理任務。為了不斷改善企業技術經營管理和服務水平，增加在物業管理市場上的競爭能力，物業管理企業一方面要接受國家綜合管理部門和全國物業管理協會的監督指導；另一方面要接受業主和住戶的監督檢查。這就要求物業管理企業將日常綜合管理費“專戶存儲”，做好日常核算工作，編制財務報表，做好財務記錄，及時提供財會信息，真實反映企業的財務收支狀況，以使業主、國家有關部門、物業管理協會和物業管理人員能全面掌握企業日常綜合管理費的收支狀況，及時發現失去控制的有關項目內容，即費用超預算方面，分析原因，加以彌補糾正，從而得到控制，并為制定下一期日常綜合管理費預算方案提供可靠依據。


    三、日常綜合管理費的管理方法


    (一)日常綜合管理費的管理內容與方法
    物業管理公司應根據日常綜合管理費的預算收取日常綜合管理費，然后將收取的日常綜合管理費，存人業主管理委員會指定的銀行開設的號用賬戶中，以備業主管理委員會審核各項開支。除有支出需要外，所有收入的日常管理費金額都將存放在專用賬戶中，管理費金額所獲得的利息也將歸人管理費專用賬戶，并特定專供使用于物業日常綜合管理服務營運中。所有日常管理運作的收支賬目都由各物業管理公司財務經理審核，總經理作最后的核準。其次，物業管理公司還要將每月的日常管理費的收支損益財務報告提交業主管理委員會批核，報表內容應包括所有支出細項和預算估計的支出定額，并提供日常綜合管理費收支賬目與應收賬款的對照，讓業主管理委員會了解物業管理中日常綜合管理費的收支狀況，共同做好財務管理工作。最后物業管理公司還應將每年的管理費收支損益賬舊交會計師事務所稽核，并存儲記錄，以保證其客觀性。


    (二)物業管理風險與保險費的管理
    保險費是為了轉移物業管理服務中的風險，由物業管理公司向保險公司投保公眾責任險等商業保險險種而發生的費用，它是物業管理公司資金使用的一個方而。物業管理服務中，存在著許多種風險，常見的有：第一，自然災害。如火災、水災等，會造成托管物業的損毀，甚至人員的傷亡。第二，設備事故。如漏電、漏水和漏氣等，有可能造成嚴重的財產損失和人身傷害。第三，工作中的意外事故。如觸電死亡、墜物傷人等。這些風險通常會給物業管理公司，特別是物業業主帶來較大的經濟損失，為此，對風險進行投保，盡管不能實現物業的增值，但有助于實現物業的保值，并減輕物業管理公司所承擔的風險和責任。為了管理使用好保險費首先要了解物業管理公司的風險含義及其識別方法，然后才能做好投保工作。


    1. 物業管理的風險概念：物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。物業風險是指物業在客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中“財產損失”包括兩方面：直接損失和間接損失。直接損失是指物業本身被破壞，如港務門窗被毀壞、設施設備不能正常運行等；見解損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀損物業價值或收益的降低，如修理被損的經營性物業時，正常經營被中斷，相鄰的為毀損物業同樣不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤的受損，等等。物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。
    物業管理中的風險可能產生的風險有：第一；增加物業維修等額外的經營性和經常性的財務支出；第二；引發業主和使用人與物業公司的抱怨，甚至喪失對其的信任；第三，引發業主和使用人與物業公司的矛盾，可能影響物業企業的正常運作；第四，損害公司的聲譽和形象，失去長久發展的機會；第五，產生法律官司及責任索賠；第六，員工受到傷害；第七，財產受到損失；第八，正常經營利潤受到影響；第九，公司經營狀況下降，無法繼續生存下去；等等。
    2.物業管理風險的分類：按形成不同風險的內在因素劃分，物業管理的風險可分為項目客觀風險和經營管理風險及人為管理風險。項目客觀風險是指物業項目所處的自然條件（包括地質、水文、氣象等）和物業的復雜程度等客觀因素給物業管理帶來的不確定性。經營管理風險是指由于物業企業在經營過程中，因主觀判斷失誤，或工作疏忽等造成的風險，導致企業經濟損失的發生以及企業品牌形象的破壞。人為責任風險是指由于責任方的道德、行為再成的財產損失或人身傷害。如惡意行為故意破壞而造成房屋及其設備的損壞、不良行為如亂扔煙頭引發房屋的火災、無意疏忽或違規操作導致電梯等設備運營失控，等等。
    按形成風險的內在原因劃分，物業管理的風險可分為主觀風險和客觀風險。主觀風險是指企業內部有關決策人員（這里的決策人員不僅指管理人員，而且還包括所有需要獨立處理問題的技術人員和其他一切工作人員，如需要獨立的判斷事故原因和提出解決辦法的維修工人）認識的局限性造成的風險?？陀^風險是指企業外部所有自然和非自然的一切因素，如天災、市場環境、物業質量、人為破壞等所造成的風險。
    按風險的可控程度劃分，物業管理的風險可分為可控風險和不可控風險?？煽仫L險是指人們掌握風險形成原因或發生的條件，可以在風險發生前通過安全檢查、風險改善等措施，減少風險形成的概率和頻率。不可控風險是指由于對風險條件認識不足，或出現了意外的偶然事件，人們無法事先做出判斷和準備。
    按風險的分散性劃分，物業管理風險可劃分為可分散風險和不可分散風險?？煞稚L險是指可以通過聯合協議或者風險分擔協議減少的風險。在風險發生前，將風險分擔出去。比如物業企業將風險大的玻璃外墻的清洗工作分包給設備優良、專業劃程度高和技術性強的專業清洗公司；還有，面臨自然災害造成房屋損害的風險，可以通過大量業主購買保險方式分擔風險來減少風險發生后的損失。不可分散風險是指可分散風險以外的風險，這類風險只能有企業自己保留，時刻做好處理風險的準備。
    按照風險造成損失的程度劃分，物業管理風險可以分為輕度和中高度風險。
    按企業承受損失的能力劃分，物業管理風險可劃分為可接受風險和不可接受風險?？山邮茱L險是指雖然風險發生也造成了損失，但卻不會影響到物業管理的正常運行，而且通過處理風險損失還可能得到收益，這類風險企業一般都會進行自行處理。不可接受風險一般涉及到財產和責任，如果發生就使企業蒙受諸多損失，是物業管理工作受到阻礙，企業不愿或無力承受的風險，希望通過企業外的力量規避。
    按照風險損失類型劃分，物業管理風險包括財產風險、人身風險和責任風險。財產風險是指物業即房屋、附屬設施和設備、相關的場地和庭院等，因這類風險而受損失，有直接和間接的損失。人身風險是指物業企業管理員工的養老、疾病、喪失勞動力以及死亡家屬的保障問題，具體的是指物業管理企業因其工作人員在就職期間，出現以上問題時需承擔的企業運作以外的財務支出。責任風險是指物業管理企業因管理過程中的疏忽或過失造成的第三者人身傷亡或財產損失，主要有公眾責任風險和雇主責任風險。
    2．物業風險管理的方法和途徑
    風險能造成損失是不可避免的，但我們可以利用風險的可測量性，識別出物業及物業管理企業運營過程中個環節的風險，通過對風險的分析，即時采取應對措施，實施全面的監控來防范風險，使損失降到最低，這個系統工程被稱之為物業管理中的風險管理。因此，物業管理中的風險管理主要目標就是以最低人力、財力、時間風成本，控制物業管理中的各種風險或降低其損失，使物業獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業管理企業增加更強的生存競爭力進而提供更令顧客滿意的物業管理服務。有效的風險管理可以降低物業管理中總的成本。識別分析物業管理中風險，就是要找出物業企業管理運營中潛在的每一個風險因素。通過風險識別，需要定性而不是定量判斷出：哪些環節存在風險因素；哪個環節隱藏那些風險因素；影響各環節風險因素的主要參數是什么；這些風險因素導致風險出現的可能性大??；如果風險出現會造成的損失程度；等等。識別的根據是：以往的統計資料，對某種風險發生的參數如環境、時間、頻率造成的人身或經濟損失等規律進行的分析、歸納和總結。風險識別的細致和準確程度直接影響風險分析的結果進而直接影響風險處理政策的正確性，所以選擇識別方法時要注意資料來源的可靠性、可參考性，另外還要考慮由于偏差疏漏等原因未找出的風險因素的影響。對物業企業無力或不愿承受的風險，可通過企業自身外的力量來規避，如進行各種保險。
    在物業管理中的風險進行全面識別和分析后，應以物業管理總目標為依據，根據物業管理中風險的特點、性質、類別及其潛在的影響等，制定物業風險處置方案，控制或減少風險的發生和造成的損失。風險處置方案包括：風險轉移和風險自留，風險自留又包括風險控制和風險保險。奉賢轉移 是目前許多物業企業已經在運用的風險管理方式，主要是將風險影響較大、企業不可接受、可分散的部分風險工程采用分包的方法分包出去，由專業技術性強的其他專業公司承擔相應工作。諸如前面提到的大廈玻璃外墻的清洗需專門的清潔公司完成。風險自留是將無需或無法轉移出去的風險留給企業自己承擔的處置方式。在處理自留的風險時，由于成本的問題，企業要制訂各種的風險控制措施，對不可控制的風險，企業才考慮物業保險問題。風險控制主要指物業企業采取各種措施減少風險發生的概率和頻率以及降低損失程度。具體措施有：防止風險因素的形成；招聘有經驗的物業管理人員；與外來顧問包括保險公司專家共同成立研究風險防范小組；建立健全風險管理制度；加強員工和業主的風險意識和措施培訓；購買防范風險的先進技術設施；等等。
    一般物業管理公司對不可控制的風險，就要考慮買物業保險。一般包括購買財產保險、人身保險、和公眾責任險。
    （1）財產險?，F實中物業管理常保的財產險主要有：第一，普通住宅小區的財產保險，具體包括房屋險、家庭財產險、運輸工具險和機械設備險等。其中，前三個險種由業主自行投?；蛭飿I管理公司代為投保。機器設備險則由物業管理公司統一進行投保。第二，綜合大廈保險，包括企業財產險、機器設備險和運輸工具險。其中物業管理公司自己的財產和運輸工具等由其自行投保，公共設施由物業管理公司統一投保，而業主的財產和運輸工具等可由其自行投?；蛭飿I管理公司代為投保。財產保險費取決于投保險種的多少、保險費率的高低和投保金額的大小等三個因素。財產保險各險種的費率不同，如家庭財產保
險的費率為千分之一，企業財產保險的費率為千分之一到千分之七等。
    (2)人身保險?，F實中物業管理公司一般為其員工投保意外傷害險和健康保險，這是由于物業管理服務過程中，有可能發生或出現各種意外事故，如觸電、墜落等工傷事故。人身意外傷害的保險費率為千分之四，健康保險的保險費率為千分之七。
    (3)公眾責任險。公眾責任險的責任范圍包括被保險人對第三者人身傷害或財產損失依法承擔的賠償金，以及訴訟和抗辯費用。由于在提供物業管理的服務過程中，難以完全避免發生對第三者造成人身傷害或財產損失的情形。為此，現實中，物業管理公司多投保公眾責任險，其保險費一般為投保額的千分之六至千分之九。
    由此可見，保險費管理的關鍵是物業管理公司對風險的識別和分析，在此基礎上才能對投保的險種和投保的金額作出科學的決策。
    在選擇了風險處置方法后，為真正實現全面的風險管理，還要進一步落實、實施和監督處置方案的執行情況。在實施與監控過程中，應該經常檢查是否有被遺漏的存在于物業及物業管理運營中的風險因素，要不斷識別、分析新出現的風險并對其進行處置。因此，有效的風險管理是風險識別、風險分析、風險處置和實施與監控這幾個環節連續反復不斷循環的環形機制，而且這種機制在運轉一段時間以后，要對執行中的處置方案進行評估，以評價風險分析的結果是否準確，選擇的風險處置方案是否切實有效，同時還可確定在時空的條件已經變化后，是否可以提出不同的風險處置方案，為下一步的風險管理提供經驗數據。


    (三)稅金管理
    1．營業稅
    物業管理公司的重要業務活動是提供物業管理服務(包括公眾服務、公眾代辦性服務和特約服務)，就其物業管理服務收人繳納營業稅時涉及的營業稅稅目主要是服務業。同時由于物業管理公司還從事大修服務和其他經營活動，它們涉及的營業稅稅目并不全是服務業。如物業管理公司為業主提供物業裝修服務時，相應的營業稅稅目為建筑業；即使物業管理公司因此而發生混合銷售行為，如將所經銷的建筑裝修材料用于裝修，其對應的營業稅稅目仍維持不變。由于不同稅目的稅率不同，正確確定營業稅稅目，是確定適用稅率的直接依據，是準確地計算營業稅的基礎。營業稅稅額的計算公式如下：
    營業稅稅額=應稅營業額×適用稅率
    例 某物業管理公司為一住戶提供住宅裝修服務，共收取裝修費80000元，其中裝修材料費55O00元(裝修材料全部來自于該物業管理公司所經營的商店)，勞務費25000元。其涉及的營業稅稅目為建筑業，適用稅率為3％；裝修業務全額計稅，其應稅營業額為80000元，因此這一業務應繳納的營業稅為：
    營業稅稅額一80000×3％=2400(元)
    2．企業所得稅
    物業管理公司的所得稅有特殊性。在提供物業管理的過程中，物業管理公司取得了公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入等，從這些收人中扣除成本費用后的余額即為所得，物業管理公司應按企業所得稅稅率繳納所得稅。


    (四)經理人酬金的管理
    經理人酬金，又稱管理者酬金，是物業管理公司為組織物業管理服務而取得的報酬?，F實中，由于物業管理協議不同，管理者酬金的確定方式不同。一般而言，管理者酬金通常由管理者和業主管理委員會根據管理服務項目的多少、管理者管理水平的高低及其管理效果的好壞等協商確定。具體確定如下：
    1．代理出租物業的管理者酬金收入
    管理者酬金=業主年租金收入×酬金比率
    這里的酬金比率是由物業管理者與業主協商后用合同形式確定的。
    2．按物業價值和約定使用年限計算
    當業主自己使用物業時，管理者酬金可根據物業價值和約定使用年限計算：
    管理者酬金=(物業價值／物業約定使用年限)×酬金比率
    現實中，管理者的酬金比率一般為4％～5％。由于貨幣時間價值，物業管理公司取得酬金的時間越早越好，年初取得酬金比年末取得酬金合算。但具體的酬金比率和酬金支付方式，如每年支付一次或多次，以及何時支付等由雙方協商確定，并在管理協議中明確規定。
    3．按定額酬金或行業利潤率計算確定
    為了調動物業管理者的積極性，無論業主出租物業或直接使用物業，還可以采用支付定額管理者酬金的辦法，或按行業利潤率和管理費確定管理者酬金。在采用行業利潤率的情況下，管理費可以為日常管理費收入，也可以為其實際支出額，其計算公式為：
    管理者酬金一管理費×行業利潤率
    上式中管理費一般由行政辦公費、公用設備設施維護費、電梯費、空調費、環衛清潔費、綠化費、保安費、電視系統維護費、保險費和儲備金等項目組成；行業利潤率一般為8％～15％，具體的利潤率可由雙方根據物業所在地的經濟發展水平和物業的檔次及管理水平質量等協商確定。