裝飾裝修管理

物業裝飾裝修管理費用


物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理

物業裝飾裝修管理既涉及公共權益，也涉及業主個人權益。裝飾裝修管理費用的收取要嚴格按照國家和地方的相關規定辦理，不得自行設置收費項目和任意確定收費標準，即使無統一規定而又確需臨時設置收取的，也應科學測算并報經相關主管行政部門批準。在我國物業管理實踐中，裝飾裝修管理收費的項目和標準，因各地規定的不同，差別較大。為確保物業裝飾裝修工程的有序進行，維護裝飾裝修活動涉及的各方的合法權益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業裝飾裝修之前，

由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

1.管理服務費

管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增加物業管理服務工作量而設置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規定，一般由裝修人和物業管理單位雙方約定，該費用可向裝修業主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

2.垃圾清運費

垃圾清運費系指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如業主按照要求管理并自行清運裝修垃圾，則該費用可免予繳納；否則，裝修人應向物業管理單位繳納該費用，裝修垃圾由物業管理單位代為清運。

裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個重要內容，其對物業環境和業主以及物業使用人的工作生活有著極大的影響，甚至會產生環保、安全等方面的隱患。因此，物業裝飾裝修管理的基本要求是：

（1）裝飾裝修垃圾需袋裝處理；

（2）裝飾裝修垃圾應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。



物業裝飾裝修現場管理

1.嚴把出入關，杜絕無序狀態

由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業裝飾裝修期間，物業管理單位應嚴格物業區域出入口（包括電梯）的人員和材料管理。凡未佩帶物業裝飾裝修施工標識的施工人員和其他閑雜人員，應一律禁止人內，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規范化。

裝飾裝修材料和設備是裝修違章的一個重要因素，應著重從以下兩個方面加強控制和管理：

（1）核對是否為審批同意的材料。

（2）核對是否符合相關規定。

對于有特別要求的材料或設備（如電焊機），應按照規定辦理相應手續；施工隊須進行動火作業的，必須辦理申報審批手續；進人物業區域的裝飾裝修材料、設備等，應符合物業裝飾裝修規定要求，否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理，杜絕不安全因素的出現。

    裝修監管是物業管理中一項重要的工作，怎么樣才能做好裝修的監管呢?


    不管將裝修監管工作放在管理處的哪個部門監管，都是一個部門無法完成的，它需要客服、工程、安管三個部門協作才能做好。裝修監管主要是兩大塊，人的管理和事的管理。


    一、人的管理  


    人的管理應分為內部監管人員的管理和裝修工人的管理。


    1、對于內部監管人員，本人認為根據樓盤的大小和裝修戶的多少設置，一般情況下，按200個裝修戶，設1名客服管理員，工程部和安管部再各配一名人員，將這兩名人員交給客服管理員，由客服管理員組織日常的監管工作。在上崗前，工程部和安管部的配合人員，一定要統一做好培訓，學習相關法規，學習入伙前制定的裝修方案，了解房屋的結構和水電走向，以及裝修常識，方便在業主問詢時解答，切忌裝修監管員未培訓上崗，不懂裝懂，給業主亂答亂指引。


    2、裝修工人的管理，規定統一的裝修出入通道，從出入證管理入手，每天工人進出和現場巡查要嚴查出入證，保證每個進小區裝修的工人都有資料在管理處，對于裝修工人不遵守管理處規定，有違規行為的，每發現一次，在出入證背面標注一次，每次扣取一定的裝修押金；把握住裝修負責人，在辦理裝修時，一定要對裝修負責人交待好小區相關的裝修管理規定。


    3、裝修監管員每天至少對所有裝修戶巡查一遍，重點戶每天不定時的去查看，安管部配的監管員主要針對防火、出入證、留宿人員等安全問題的巡查，工程部配的人員主要針對裝修現場的用水、用電的規范，梁、柱等結構的保護、防水的處理、外立面的保護等的巡查，發現違章及不合格等問題及時報客服管理員，由管理員安排協調處理，客服管理員無權決定的報客服主管?？头芾韱T至少每天對裝修現場的重點戶巡查一遍，三天將整個裝修戶巡查一遍。


  二、事的管理


  1、裝修人員的留宿。目前好多小區禁止裝修人員留宿，理由大多是房屋未裝修完，不具備入住條件，還有就是已經有業主入住，會給已經入住的業主造成安全隱患。本人覺得，這樣的做法是不可行的，也是不合法的，房屋的產權人是業主，業主對自己的房屋擁有使用權和處置權，他可以自己住，可以給親戚住，可以給任何一個人住，可以裝修的很漂亮去住，也可以不裝修就住，這些物業公司都無權干涉，還有就是，萬一裝修現場的物品和材料丟失，業主也會埋怨管理處，是因為管理處不讓工人留宿看管材料才丟失。但是，是不是就沒有辦法管理呢?不是的，筆者認為，最重要的是引導業主，比如由業主前來管理處辦理裝修工人留宿手續，將工人的照片和身份證復印件備案，適當地簽訂留宿方面的協議，約定晚上留宿工人不能在小區里亂走動，不生火做飯，不在現場打牌、賭博、喧嘩等，遵守小區的管理規定。在人數方面也可以做適當控制，和業主溝通，留兩人看管材料，多了可能造成喧嘩或者影響鄰居。筆者認為，一般情況下，業主不會因為裝修的留宿問題得罪鄰居。當然，業主非要多留宿，物業公司也不能拒絕。


    2、違規裝修的管理。違規裝修是物業管理處裝修監管過程中最容易出問題的一個環節，搞不好，把業主得罪了，最后違章也沒有制止，其它業主還認為物業管理處不作為。那么如何才能做好呢?


    (1)最重要的是做好每一個記錄，存好每一個違章通知書。強調：發現違章裝修，違章通知書一定要發下去，不管這個東西管不管用，一定要發下去，讓業主簽收，如果業主不肯簽收，那么貼在門上拍照，連照片一起保留。


    (2)書面形式報政府相關部門。一般是街道辦、城管辦、區住宅局的物業科，在以書面形式報這些政府職能部門時，一定要有回執，如果沒有回執，可以讓他們簽收，或者以快遞的形式寄出，保留快遞的回執。


    (3)透明化。如果有業主投訴這些違章時，一定不要回避，將事態近況告訴這些投訴業主，可以把這些違章通知書和申報材料給他們看，證明物業管理處一直沒有停止監管。


    (4)在材料的進出上，也可以做一定的工作，比如業主在從小區大門口進材料時，物業公司就可以先核實這些材料是做什么用的，必要的情況下，可以先去業主的裝修現場查看后，再確認放行進入小區。如果是用于違規裝修的材料，物業管理處可以不放行。方法還有很多，就不在這里一一介紹。


    3、毗鄰部位裝修的管理?，F在開發商的售樓促銷方法變之又變，什么N+1、三房變五房、送六米入戶花園等，總之，這些與法律擦邊而過的工作，給物業管理后期的裝修監管造成很大的管理難度。這方面的裝修，物業管理處只能“疏”，不能“堵”。雖然在法規中，這些做法是違規的，但是當初開發商承諾可以做，所以物業管理處只能引導，引導怎樣做，使之不影響結構，對外立面破壞程度最小，如果物業管理處企圖強行制止，那么后果不言而喻。涉及上下兩家毗鄰部位時，要求誰先裝修，誰負責協商鄰居，并簽訂書面協議和承諾書，在此同時，出于免責考慮，物業管理處一定要將整改通知書發下去。還有，要做好這些方面的監管，必須做好前期的工作，即在入伙前，在裝修方案的制定中，將這些考慮進去，制定統一的方案?？陬^同意，但書面不同意。在業主辦理裝修過程中，根據業主申報的裝修方案，主動告知此部位的裝修方案，避免業主開始裝修此部位后才告知業主。


    總之，物業管理中的裝修監管是一個繁雜且細致的工作，很多問題還得根據現場情況靈活處理。

    裝飾裝修管理是物業服務中一項重要而又復雜的工作，若不加強管理，就可能會破壞房屋的結構，帶來安全隱患及侵犯其他住戶的利益。因此，物業服務企業應加強裝飾裝修管理。
    一、裝飾裝修管理的內容
    (1)制定有關物業裝飾裝修管理的制度，使裝飾裝修管理有章可循。
    (2)查驗業主裝飾裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝飾裝修管理協議。
    (3)向業主、物業使用人和裝飾裝修施工單位告知室內裝飾裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
    (4)裝飾裝修期間應加強對裝飾裝修現場的巡視和檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理。
    (5)裝飾裝修結束后，要根據裝飾裝修管理協議進行驗收，對于違反協議的可以要求恢復或賠償。
    二、裝飾裝修管理的程序
    1、裝飾裝修申報
    用戶在入住過程中，應已收到物業服務企業發出的裝飾裝修手冊及裝飾裝修申報登記表。用戶在裝飾裝修施工前，須認真閱讀裝飾裝修手冊，填寫自報登記表，并提交管理單位登記備案，只有在物業管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝飾裝修。
    物業管理工作人員應要求和指導業主逐項地填寫裝飾裝飾裝修中報登記表，各項申請明確無誤，涉及專業部門(如水、電、氣等)、建筑結構、消防等項目，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸等詳細數據和資料，必要時裝飾裝修人或裝飾裝修單位還應向有關部門申報核準。
    2。裝飾裝修登記
    物業管理單位在進行裝飾裝修登記時，可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝飾裝修人和裝飾裝修人委托的裝飾裝修企業，且督促裝飾裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。    
    物業管理單位應該在規定工作日(一般為3個工作日)內完成登記工作；超出物業項目管理單位管理范圍的，應報主管部門。
    物業管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝飾裝修內容，有下列行為之一的不予登記：
    (1)未經原沒計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；
    (2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；
    (3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、棍凝土墻體；
    (4)損壞房屋原有節能沒施，降低節能效果；
    (5)未經城市規劃行政主管部門批準搭建建筑物、構筑物；
    (6)未經城市規劃行政：毛管部門批準改變住宅外最面，在非承重外墻上開門、窗；
    (7)未經供暖管理單位批準拆改供暖管道和設施；
    (8)未經燃氣管理單位批準拆改燃氣管道和設施；
    (9)其他影響建筑結構和使用安全的行為。
    3．簽訂《裝飾裝修管理服務協議》
    在物業裝飾裝修之前，物業管理單位和裝飾裝修人應簽訂《裝飾裝修理服務協議》，約定物業裝飾裝修管理相關事項，其體當包括下列內容：
    (1)裝飾裝修工程的實施內容；
    (2)裝飾裝修工程的實施期限；
    (3)允許施工的時間；
    (4)廢棄物的清運與處置；
    (5)外立面沒施及防盜窗的安裝要求；
    (6)禁止行為和注意事項；
    (7)管理服務費用；
    (8)違約責任；
    (9)其他需要約定的事項。
    4．辦理開工的一般手續
    (1)業主按有關規定向物業管理單位(或指定方)交納裝飾裝修管理服務費；
    (2)裝飾裝修施工單位應到物業管理單位辦理開工證、出入證等。
    (3)裝飾裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。
    5.施工
    物業裝飾裝修施工期間，裝飾裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝飾裝修申報登記的內容組織施工。
  物業管理單位應按照裝飾裝修管理服務協議做好管理和服務工作，加強現場檢查，發現裝飾裝修人或者裝飾裝修施上單位有違反有關規定的行為，應當及時勸阻和制止，并發出書面整改通知單；已造成事實后果或拒不改正的．應及時報告有關部門依法處理。對裝飾裝修人或裝飾裝修施工單位違反《物業裝飾裝修管理服務協議》的，應追究違約責任。
    6.驗收
    物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對照裝飾裝修申報方案和裝飾裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格簽署書面意見。對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議驗收不合格的，提出書面整改意見要求業主和施工方限期整改。發生歧義、無法統一意見或業主拒不接受情況的，報請城市管理有關行政部門處理，并將檢查記錄存檔。
    三、裝飾裝修管理的要求
    1．裝飾裝修范圍的要求
    為保持物業外觀的整體美觀，業主物業裝飾裝修范圍只能保持在所購(租)物業的內部，一切私用的外部空間、公共空間及私用空間內部公共設施(如煙井、梁柱)均不得裝飾裝修、改動、污損。如，室內裝飾裝修，只限于房屋本體單元內的自用部位，封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統一等。
    2.裝飾裝修時間的要求
    裝飾裝修時間應根據各地不同作息時間、季節變換以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝飾裝修時間和裝飾裝修期。
    (1)一般裝飾裝修時間是指除節假日之外的正常時間 。一般裝飾裝修時間各地不同季節有不同規定．如南方某些地區規定作業時間為：
    作業時間：8：00～12：00  14：0()一18：00
    (2)特殊裝飾裝修時間是指節假日休息時間。為保障其他業主的休息正常生產生活秩序，一般節假日原則上不允許裝飾裝修。特殊情況需要裝裝修，時間上應視具體情況相應縮短裝飾裝修時間。
    (3)裝飾裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規無明確規定，但一般情況下不超過三個月。
    3．裝飾裝修材料的要求
    所有裝飾裝修材料應按國家頒布的《建筑內部裝飾裝修設計防火規定》要求，選用阻燃裝飾裝修材料，以防止火災的發生。
    裝飾裝修材料不能有污染。裝飾裝修材料不能過重，據有關規定，厚度超過1厘米的天然石材，家庭裝飾裝修中不準使用。
    電器產品必須是國家質檢合格的產品，并使用符合消防標準的阻燃材料。
    4．裝飾裝修工程的要求
    這是裝飾裝修管理的核心。家庭居室裝飾裝修，必須保證房屋的整體性、抗震性和結構的安全。不得隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；不得隨意增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；不得任意刨鑿頂板，不經穿管直接埋設電線或者改線；不得破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；不得大量使用易燃裝飾材料等。
    5．裝飾裝修現場的要求
    裝飾裝修現場應采取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全；控制現場各種粉塵、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害；減輕或避免對相鄰居民正常生活所造成的影響。
    裝飾裝修現場應儲備足夠滅火筒(每30平方米配備4KG或以上滅火筒一支)，同時滅火筒質量及數量必須符合消防部門的要求，滅火筒必須放置在顯眼易取處。
    裝飾裝修期間，當現場使用明火或燒焊時，需預先到物業管理處辦理動火證。填寫《臨時動火申請表》，說明動火部位，使用工具的品種、負荷、動火作業起止時間，動火作業安全措施等。
    6．裝飾裝修垃圾的要求
    裝飾裝修垃圾能袋裝的必須袋裝，不能袋裝的應全部用繩索捆扎，并按照物業管理處指定的位置、方式和時間進行堆放，由物業管理處統一清運。嚴禁向窗外、陽臺外拋撒垃圾，嚴禁在樓梯、過道、天臺等公共場所堆放垃圾，嚴禁將垃圾倒入下水道或將生活污水由雨水管道排放。
    7．裝飾裝修交費的要求
    為確保物業裝飾裝修工程的有序進行，維護裝飾裝修活動涉及各方的合法權益，在物業管理實踐中，收取一定的裝飾裝修管理費是必要的，也是可行的。目前較為通常和相對合理的做法是，由裝飾裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》，約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費，并以此為依據規范各方行為。一般而言，《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝飾裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。
    (1)管理服務費：該項費用是因物業裝飾裝修工程增加了物業管理服務工作量，設置的臨時性收費項目，具體收費標準國家沒有明確規定，由裝飾裝修人和物業管理單位雙方約定，該費用可向裝飾裝修業主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。
    (2)垃圾清運費：垃圾清運費系指裝飾裝修工程產生垃圾的管理和清運費用。如裝飾裝修垃圾由業主按照要求管理并自行清運，則該費用可免予繳納；否則，裝飾裝修人應向物業管理單位繳納該費用，裝飾裝修垃圾由物業管理單位代為清運。
    8裝飾裝修工人的要求
    裝飾裝修施工人員應憑《裝飾裝修人員出入遷》出入小區，工作期間應佩戴此證；《裝飾裝修人員出入證》不得涂改或轉借，不慎遺失應立即到物業管理處補辦。
    裝飾裝修施工人員應遵守管理處有關裝飾裝修管理的規則并確保外觀及儀態。裝飾裝修施工人員進入小區后，應在指定的范圍內活動，不得隨意走動。
    9．裝飾裝修驗收的要求
    隱蔽工程應在隱蔽工程覆蓋前進行驗收。如未驗收，物業管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋，再進行驗收，由此造成的損失由業主(住戶)自已負責。
    驗收合格后，由物業管理處驗收人員在《裝飾裝修驗收表》內簽名；驗收不合格時，限期整改后，再進行驗收，直至合格。每項工程驗收后，確定無質量問題和其他違章現象時，可退回裝飾裝修施工押金。

    四、裝飾裝修責任的管理 
    (一)裝修人和裝修企業的責任 
    裝修人系指業主或物業使用人，裝修企業系指裝修施工單位。裝修人和裝修企業在裝飾裝修活動中的責任包括以下內容：   
    (1)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償，屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道藕設施造成損失的，由裝修人負責賠償。
    (2)裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。
    (引裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。    
    (4)裝修人違反規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。    
    (5)裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。
    (6)裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：
    ①將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款；
    ②損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處以罰款；
    ③擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處以罰款；
    ④未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款；
    ⑤未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處以罰款。
    ⑥裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰；
    ⑦裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，并處更高額度的罰款；造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質征書。
    (二)物業服務企業和相關管理部門的責任
    (1)物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的及時向有關部門報告的，由房地產行政豐管部門給予警告，可處裝飾管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。
    (2)物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。