物業管理的介入

    (一)介入時間的選擇
    1．在規劃設計期的介入：物業管理公司對規劃設計的參與主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的問題或缺陷，把它以咨詢報告的形式提交給設計單位，并建議其糾正。物業管理公司在本階段從以下幾方面參與規劃設計：
    (1)配套設施的完善：居住小區應注意幼兒園、小學校、老年活動室、商場、美容、美發室、郵電所和娛樂場所等基本生活配套設施的規劃設計；寫字樓應注意商務中心、泊車位的規劃設計。
    (2)水電供應容量：物業在規劃設計時，要根據實際情況充分考慮地域特點和發展需要，留出充足的發展余地。
    (3)安全保衛系統：在成本允許的范圍內設計防盜報警系統，為業主創造一個安全的居住、辦公環境。
    (4)垃圾處理的方式：根據各地氣溫不同，決定是否采用垃圾通道。如采用，則應考慮如何保持通道的清潔；如不采用，則應考慮袋裝垃圾，并由專人收倒。
    (5)消防設備的設置：物業管理公司應注意各種消防死角，如大樓的通道、電纜井、自動噴淋裝置等部位。
    (6)建筑材料的選用：物業管理公司根據以往所管樓宇中所見建材的使用情況，向設計單位提交一份各種品牌、型號材料的使用情況報告，以供設計單位擇優選用。
    (7)其他問題：如灶臺的設計高度、洗衣機的擺放位置等，物業管理公司都應考慮到并提出意見。
    2．在項目建設期的介入：在項目建設期，物業管理公司通過參與施工監理，全面掌握物業的情況，為日后的管理做好準備。物業管理公司參與工程建設監理主要內容有：
    (1)協助建設單位與承建單位編寫開工報告。
    (2)審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃，并提出修改意見。
    (3)審查承建單位提出的材料、設備清單及其所列的規格與質量。
    (4)督促、檢查承建單位嚴格執行工程承包合同和工程技術標準。
    (5)檢查工程使用的材料、構件和設備的質量。
    (6)檢測工程質量、驗收分部分項工程、處理質量事故。
    (7)控制工程進度，認定工程數量。
    (8)檢查安全防范措施。
    (9)整理合同文件和技術檔案資料。
    (10)提出竣工驗收報告。
    (11)在物業投入使用后的保修階段，負責檢查工程狀況，鑒定質量問題責任，督促保修。
    3．在物業驗收期的介入：物業管理公司介入竣工驗收，可以促使開發商嚴格按照國家有關規范和設計要求對工程進行認真驗收。而物業管理公司及時介入，早日進行接管驗收，有利于分清工程缺陷的整改責任，及時為業主追討應得的補償，避免責任不清。
    4．在用戶入住前提早介入：可以做好用戶入住前的各項準備工作。這樣，業主收樓時可以收得放心和方便，而在收樓時又能與物業管理公司簽訂各項物業管理公約和守則，便于物業在投入使用后開展有效的物業管理。此外，在業主入住前介入物業管理，能加強業主對物業的信心，有助于開發單位銷售物業。
    (二)物業管理的前期介入
    前期介入指物業處在規劃設計階段，發展商聘請專業經驗豐富的管理公司作顧問，參與規劃設計，使設計在符合國家規范的前提下，盡可能地滿足使用者的要求和日后管理的需要。
    (三)物業管理的中期介入
    中期介入指物業的土建結構已封頂，工程進入設備安裝和內部裝修階段，物業管理公司參與進來，熟悉線路管道的鋪設走向，并對設備安裝的質量進行監督，這對管理公司日后的設備維護、檢修作用很大。
    (四)物業管理的晚期介入
    晚期介入指物業建設工程基本結束，工程開始竣工驗收，移交接管驗收、準備入住及籌備開業時物來管理公司全面介入。由于時間緊迫，為了按時交樓，往往一邊竣工驗收，一邊準備入住交樓，一邊籌備開業慶典(商業大廈)。