物業治安管理

    治安保衛管理
　　 物業管理的治安保衛管理工作是物業管理公司為保證所管轄物業區域內財物不受損失、人身不受傷害、用戶的工作生活秩序正常而進行的防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故等一系列管理活動。
　　 一、治安管理方式
　　 物業管理中的治安工作根據物業使用性質的不同而有不同的管理方式，主要有封閉式管理和開放式管理兩種，也有將兩種模式結合起來的綜合管理方式。
　　 (1)封閉式管理 
　　 封閉式管理方式適用于政府機關、部隊等一些部門或一些因其住戶有特別要求的物業管理。其管理特點是整個物業為封閉體系，物業入口有保安人員每天24小時看守，用戶有專用通行證件，外來人員須征得物業內用戶同意并辦理登記手續方可入內。從目前我國物業管理發展情況來看，封閉式管理已成為多數住宅小區的普遍要求。
　　 (2)開放式管理
　　 一些大的住宅小區或商業樓宇采用開放型管理方式，不僅用戶無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔也可自由進出。不過，一些商業樓宇在非辦公或營業時間還是采用封閉式治安管理，以確保業主用戶的財產安全。
　　 二、治安管理的特點
　　 (1)受制性大
　　 一般來說，物業公司的安保部門在履行其安全管理服務職能的過程中，要受到來自公安主管部門的指導和國家有關法律、法規的制約。譬如，安保管理服務的方式和行為不能超越公安主管機關的管理，不能超出國家的法律規定而自行其事。物業治安管理中一切具有維護社會治安性質的行為和行動都必須在公安主管機關部門的監督指導下進行，其工作活動的性質及全部內容相對于公安主管機關的治安管理工作來說都具有輔助性、從屬性。其自主性與機動靈活性也均是以受制性為前提的。
　　 (2)綜合性強、管理難度大
　　 一些大型商住區或高層綜合樓宇不但樓幢多、樓層高、面積大、隱蔽場所多、進出口多，而且區內業主、用戶成分不一，各種配套物業(飲食、文體、娛樂場所)多，人員流量大、成分復雜，且眾多單位又有各自的管理部門，物業管理公司不能干預過多，因而其治安形勢嚴峻，治安工作難度大。
　　 (3)服務性強
　　 物業治安管理屬物業管理整體工作的一部分，從本質上講，是為用戶提供保衛安全服務的。因此，作為物業管理公司的保安員，要始終樹立“服務第一、用戶至上”的思想，融嚴格認真與真誠禮貌于一體，既要堅持原則按章辦事，又要文明禮貌，樂于助人。
　　 另外，由于物業安保的內容與要求屬于物業服務合同的一部分，即物業治安管理的服務項目、手段、方法措施和所達水平必須滿足合同要求，所以物業治安管理又具有一定的履約性特點。
　　 三、治安管理的基本原則
　　 (1)堅持“預防為主、防治結合”的原則
　　 治安工作同消防工作一樣，關鍵是要做好預防工作，應防患于未然。物業管理中的治安工作的根本目的就是保障用戶的人身及財產安全，維護用戶正常的工作及生活秩序，確保物業的正常使用及免遭破壞。衡量治安工作的第一標準就是物業范圍內不發生任何刑事案件，不出治安事故。做好各項預防工作是治安工作的關鍵，故保安員應時刻提高警惕，防止可疑人員進入管轄區域，防止各類刑事案件和治安事故的發生。
　　 (2)堅持物業內的治安管理與社會治安工作相結合的原則
　　 任何物業，無論其封閉程度多大，也只是所在城市的一個建筑點，是該城市的一個小社區，其治安工作也必然只是城市社會治安的一部分，物業管理中的治安工作有賴于社會力量和公安部門的支持。因此，物業管理公司屬下的保安部應與當地公安機關保持密切的聯系，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安部門搞好物業周圍的治安工作，打擊不法分子的違法亂紀行為，確保物業的安全，為社會治安工作做出貢獻。
　　 (3)堅持專業治安防范與群防群治相結合的原則
　　 物業區域內的治安防范也應與社會治安防范—樣，應堅持專群結合的原則。即一方面應強調、突出物業管理公司保安部門的保安職責，不斷改進工作，提高治安管理工作水平，另一方面應主動向廣大住、用戶宣傳治安政策、知識，宣講治安動態，曉以注意事項，強化他們的安全防范意識，爭取他們的理解、支持與配合，只有這樣，物業管理區域的治安工作才能更全面、更有效。
　　 (4)堅持重點防范與一般管理相結合的原則
　　 即不光要做好平時的門衛、巡邏、監控，還要特別注意重點區域(重要庫房，貴重物品存放處，事故易發地段等)、重要時段(夜半更深、重大節慶、活動日等)的保安工作?？傊?，不同類型物業的保安管理部門應根據自身物業的治安管理特點，分清主次、輕重，將重點防范與一般管理很好地結合起來。
　　 (5)堅持“服務第一、用戶至上”的服務宗旨
　　 管理就是服務，保安也是一種服務。治安管理者必須緊緊圍繞這一中心開展工作，既要有公安人員的警惕性，又要有物業管理人員的服務性；既要堅持原則，按制度辦事，又要時刻替用戶著想，主動幫助用戶解決困難；既要與違法犯罪分子堅決斗爭，又要為用戶提供熱情、周到的服務。
　　 (6)堅持治安工作硬件與軟件一起抓的原則 

　　一、治安管理人員崗位職責
　　1.部門經理的職責

　　(1)保安部經理應對整個物業范圍內的安全負有組織領導的具體責任；

　　(2)根據國家治安的有關規定及物業管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導下級管理人員的工作；

　　(3)主持部門例會，傳達貫徹總經理及有關部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區的治安管理問題；

　　(4)熟悉和掌握住宅小區內各種保安設施的操作和性能，熟悉住宅小區內治安狀況，做到心中有數；

　　(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理；

　　(6)負責完成總經理交辦的其他事項。

　　2.保安班長的職責

　　(1)對部門經理負責，做好所管轄區內安全治安工作；

　　(2)帶領保安班全體人員，根據制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛工作；

　　(3)根據崗位責任制所規定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責任制；

　　(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業務，了解物業管理公司所制定的規章制度，掌握管區內治安保衛工作的規律、特點，嚴格管好、做好安全保衛工作；

　　(5)做好部門領導和基層保安人員的協調工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導部門提供建設性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作 安排；

　　(6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應向部門經理匯報一次；

　　(7)以身作則，做好本職工作。

　　3.保安員的職責

　　(1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。

　　(2)作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要堅決設法抓獲。 

　　(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設備設施，發現不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管部門及領導，確保管區的安全。

　　(4)執勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發現可疑的人、事、物，預防案件、事故的發生，力爭做到萬無一失。

　　(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。

　　(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位發生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記錄。

　　(7)遇到緊急、突發性重大事情，要及時向主管部門經理請示報告。

　　(8)嚴格執行交接班制度，按時、按規定交接班。

　　(9)對住宅小區內的住戶做好公司的規章制度及治安保衛的宣傳工作。

　　(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應通知有關住戶及有關部門。

　　(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話，認真完成領導交辦的各項任務。

　　(12)若發生案件，應采取下列步驟以協助破案：

　?、倭⒓磮蟀覆⒘粼诂F場直至公安人員到達；

　?、谇形鹨苿踊蛉菰S他人移動、觸摸現場物品，保留現場證據，方便取證工作；

　?、劢谷魏稳嗽诂F場走動，并禮貌地勸阻閑人進入現場，以方便公安人員現場調查；

　?、芟蚬踩藛T提供有關案件詳情。

　　二、治安管理基本制度
　　1.保安人員工作紀律

　　(1)模范遵守國家的法律法規及公司內部各項規章制度；

　　(2)堅守崗位，忠于職守，嚴格執行崗位責任制；

　　(3)上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退；

　　(4)服從管理，聽從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；

　　(5)愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出；

　　(6)嚴格執行請、銷假制度，有事外出必須請假。

　　2.保安人員的交接班制度

　　治安保衛交接班非常重要，因為這段間隙處理不好，就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕這些漏洞，必須強化交接班制度。

　　(1)接班保安人員要按規定提前10分鐘上崗接班，在登記簿上記錄接班時間；

　　(2)交接班時，交班的保安人員要把需要在值班中繼續注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚；

　　(3)接班保安人員驗收時發現問題，應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢，交班保安人員離開崗位后所發生的問題由當班保安人員承擔責任；

　　(4)所有事項交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名；

　　(5)接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發生的問題，兩人共同負責；即使沒有發生問題，也要分別扣發兩人的工資并通報批評。

　　3.保安人員工作細則

　　(1)儀表著裝

　?、侔垂九浒l制服統一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規范。 

　?、陲L紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

　?、凵蠉徢?、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區；服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。

　?、鼙０踩藛T儀表須潔凈端正，不得留長發、胡須。

　　(2)上崗姿態

　?、僭趰彆r須精神飽滿，精力集中。

　?、谡緧彆r保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

　?、蹆扇搜矋彆r須并排，保持上崗姿態統一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態統一步伐行進。

　?、茉趰徠陂g不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

　　(3)文明禮貌執勤

　?、賹Υ艋騺碣e須態度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。

　?、诙Y貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現在實際工作中。

　?、劢谷魏未炙籽哉?、污言穢語。

　?、芑卮鹱艋騺碣e提問時應清楚扼要，并使用普通話。

　　(4)門衛崗

　?、賹Τ鋈胄^的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。

　?、趧褡锜o關人員及未經批準的商販進入小區。

　?、鄹鶕^機動車輛管理規定，管理小區交通秩序，無關車輛不得進入小區。

　?、茇撠煹怯涬娨暠O控情況。

　?、葚撠熜^內郵件的收發登記管理。

　?、揲T衛崗須保持整潔美觀，無關人員不得進入門衛崗。

　　(5)巡邏崗

　?、傺策増糖谌藛T根據每日排班表按規定的區域及路線實施巡邏執勤。

　?、谘策墠張糖谥饕獌热莅ǎ盒^內陌生人員查詢，勸阻已進入小區的無關閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況，及時發現不安全隱患，制止不法行為及違反小區綜合管理制度的現象等。

　?、壅J真遵守姿態、禮貌用語等方面的規定。

　?、苎策壡闆r及時記錄。

　　4.保安工作人員的獎懲制度

　　為了鼓勵保安人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責、權、利相結合為原則，制定保安人員獎懲制度。

　　(1)獎勵細則

　?、僖娏x勇為，敢于同壞人壞事做斗爭，成績顯著者；

　?、诜e極協助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件，成績突出者；

　?、鄯e極參加搶險救災，保衛人民生命財產的安全，成績顯著者；

　?、転楦愫米≌^(大廈)的安全保衛工作積極出謀劃策，所提的合理化建議實行后效果明顯者；

　?、菔敖鸩幻琳?；

　?、弈杲K被評為“先進保安班(組)”、“先進保安員”，被評為省、市政府“治安模范標兵”者。

　　(2)懲罰細則

　?、僦蛋鄷r收聽收音機、錄音機，收看電視或進行其他與值班無關的事情。

　?、谏秒x職守，經常遲到、早退。

　?、劬坪髨糖谏蠉?，并造成一定后果。

　?、芪窗磿r交接班，或不按有關規定進行交接班，或交接班不清楚，檢查時相互推卸責任者。

　?、菸唇洸块T領導批準，私自頂班者。

　?、尬唇洸块T領導同意，擅自帶人留宿者。

　?、邎糖跁r，衣裝不整，佩戴不齊；執勤中玩忽職守，疏于防范，致使在管轄范圍內發生案件或事故，造成極壞影響者。

　?、鄬竞捅０膊款I導下達的工作任務，未能如期完成，而又沒有正當理由者。

　?、峥哿粑锲凡坏怯?，不上交；撿拾物品不報告，不上交者。

　?、膺`反保安器材使用規定，私自隨便轉借和使用。

　　B11在突發性事件或緊急情況下，臨陣脫逃或坐視不管者。

　　B12法制觀念淡薄，參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等，與治安工作人員的應有素質極不相稱者。

　　B13思想不純，見利忘義，監守自盜或以權謀私，嚴重損壞公司形象者。

　　B14工作責任心不強，不服從分配，不執行規章制度，并隨意頂撞領導且屢教不改者?！　?br>
    根據錯誤情節輕重進行不同的處罰。對于一些性質惡劣者，影響極壞者應辭退或開除；對違反國家有關法律法規者要追究其刑事責任。

　　5.電視監視崗位職責與日常管理

　　(1)職責

　?、?4小時嚴密監視保安對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象，及時通知值班保安就地處理，并通過對講機向辦公室報告；

　?、诎l現監視設備出現故障，要立即通知值班保安加強防范，同時盡快找出原因，及時修理設備，使之正常運轉；

　?、蹏栏駡绦械怯浿贫?，凡是發現可疑情況，應認真記錄下來。

　　(2)要求

　　為了保證崗位職責的落實，要求全體電視監視工作人員努力做到：

　?、偬崆白龊蒙蠉彍蕚?，按時接班；

　?、谧龊媒唤影嗍掷m，無遺漏、無差錯，哨位設施無損壞，勤務登記準確及時、內容清楚 ；

　?、蹏澜麩o關人員進入工作場地，不準帶親戚朋友在工作場所聊天；

　?、苌习鄷r精神集中，不準擅離崗位或做與工作無關的事情；

　?、輫朗貚徫?，保持高度的警惕性，發現可疑情況，嚴密監視，同時通知該區域的保安和報告上級，密切配合，確保安全。